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전세 묵시적 계약, 계약연장? 중 이사관련 질문입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 특약내에 위와같은 3개월전 통보 조항이 있더라도 강행규정을 벗어날수는 없기에 만기 2개월전까지만 만기해지통보를 하셨다면 만기일에 퇴거가 가능합니다. 즉, 임대인이 주장하는 사항은 잘못된 부분입니다. 그리고 묵시적갱신은 만기 2개월전까지 아무런 통보가 없을 때 성립되는데 질문에서는 2개월전에 통보를 하셨다면 이러한 묵시적갱신이 성립되지 않습니다. 구체화해서 만기가 11월8일이면 9월8일이전에 통보하셨다면 만기일에 퇴거 및 보증금반환이 가능합니다. 해당 기간을 지나서 해지통보를 하셨다면 이때는 묵시적갱신에 따라 해지통보 3개월후 계약이 종료되는 게 맞고, 은행대출 단기연장을 위해서는 계약서를 동일조건, 기간은 2년으로 다시 작성할수도 있지만 , 기존계약서에 특약으로 묵시적갱신으로 언제부터 언제까지 2년간 연장된 계약임을 명시하고 서명 및 날인을 하시는 방법도 가능합니다. 물론 은행마다 요구하는 서류나 양식이 다르기에 해당부분도 가능한지는 은행을 통해 확인을 하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.10.14
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전세계약 만료전 이사 시 전세금 받을 수 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.조금 애매한 상황일수는 있는데, 일단은 특약에 내용은 잘 보시면 만기시라는 표현이 있으므로 만기 3개월전 퇴거를 통보해달라는 의미로 중도해지시에 적용하기는 어려워 보입니다 . 우선 정상적인 중도해지는 임대인 동의가 필요하나 사전에 이러한 퇴거에 대한 부분을 말씀하셨기에 중도해지 동의는 되었다고 보이나, 일반적으로 중도해지시 다음 임차인 주선등의 패널티가 있기 때문에 다음 임차인이 3개월내 구해지지 않는다면 임대인이 보증금 반환을 거부할 가능성은 있어보입니다. 사실상 두분의 사전 협의가 정식적은 의견합치로는 보기는 어려운 부분도 있고, 임대인 입장에서는 중도해지라는 특성상 3개월전에 말했다고 해서 무조건 해당시점 퇴거가 가능하다고는 인정하지 않을 가능성이 높기 때문입니다. 기간내 임차인을 구하면 관계가 없겠으나, 그렇지 않은 경우 마찰이 생길 가능성이 있고 계약서상 만기가 아니기에 임차인이 보증금 반환에 대해서 임대인에게 강제하기도 쉽지 않아보입니다. 결국 임대인과 이러한 상황에 대해서 구체적인 협의를 해보신뒤 조건이나 상황이 구체화되면 그에 맞게 대응을 하시는게 필요할듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.10.14
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금리 인상이 부동산 시장에 미치는 영향은 어떠한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 시장에서 금리인상은 구매시 자금조달이 어려워지는 상황으로 이어지기 때문에 수요감소로 이어지고, 이는 가격하락으로 이어지게 됩니다. 보통 실수요자가 대출을 통해 주택을 구매할 때, 금리가 인상되는 경우 동일한 대출금액 대비 부담하는 원리금 부담도 커지게 되므로 대출금액을 줄이거나 , 주택구매를 미루게 됩니다. 이는 구매심리에 부정적요인으로써 전반적인 수요도 감소하게 됩니다. 투자자의 입장에서도 대출을 이용하는 경우라면 이와 크게 다르지 않습니다. 다만 금리인상이 있더라도 시장내 수요증가요인이 더크게 작용을 하는 경우라면 이때는 부동산 가격도 다르게 움직일수 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.14
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부동산 관련해서 조언 얻고 싶습니다. 제발 도와주세요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.선택의 문제이겠으나 일단 1번과 3번 선택지는 결국 같은 것으로 보입니다. 가격을 낮추어도 매매가 안되면 결국은 원금 10%상환 및 대출을 연장하셔야 하기는 다른 선택지로는 볼수 없고 과정상 순서만 다를 것으로 보입니다. 그리고 전세나 월세의 경우 현재 주택시세와 대출로 인한 근저당이 풀로 차있는 상태라고 볼수 있습니다. 그렇게 되면 전세세입자를 받더라도 기존 대출을 상환하셔야 하는데 전세보증금 시세가 기존 대출금액만큼 나올 가능성은 낮습니다. 이는 보증보험 가입요건이나 전세가율을 기준으로 볼때 계산이 필요없을 정도로 눈에 보이는 상태이기 때문입니다. 즉 전세세입자의 보증금을 받아 대출전액을 상환하는 것은 현실적으로 불가능해 보이고 전세를 주면 본인도 다른 주택으로 이사를 하셔야 하는데 그에 따른 보증금과 이사비용을 고려하면 이또한 선택가능한 방법은 아닐것으로 예상됩니다. 그리고 주택매매가격과 대출원금과의 금액차가 너무 적어서 해당주택을 매도하고 이사를 하려고 해도 실제 손에 쥐는 자금이 너무 없습니다. 이렇게 되면 다른 주택에 이사를 해도 이자부담은 지금과 크게 다르지 않을수있습니다. 이를 종합해보면 개인적으로 3번으로써 진행하시고 이후에 주택시세가 회복되는 시점을 노리시면서 거주를 하시는게 가장 최선 아닐까 생각됩니다,
경제 / 부동산
25.10.13
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월세 등기부등본 공유자 4명, 근저당 설정
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 질문의 내용만으로 사실관계 기재가 너무 빠진게 많고 정확하지 않아 권리상 판단은 할수 없습니다 ,다만 본인의 보증금이 100만원이라면 소액임차인에 해당되고 선순위 근저당이 있다할지라도 최우선 변제 대상이 되기 떄문에 보증금 안전에 대해서는 크게 걱정할 부분은 아니라 판단됩니다, 참고로 보통 선순위 근저당을 남겨두고 임차인을 구하는 경우 월세든 전세든 권리상 영향이 적은 상태의 조건으로 세입자를 구하는 것이 일반적이고 반대로 생각하면 보증금이 100만원이라 해당 주택의 권리관계는 일반적인 전세나 큰 보증금을 넣은 임차인을 받을수 없는 정도의 권리상 복잡한 권리관계라고 볼수 았습니다. 쉽게 해당주택은 권리상 관계만 보면 위험도가 높은 주택일것으로 예상되나 본인의 보증금이 100만원 소액이기에 크게 걱정할 부분은 아니라 판단됩니다. 다만 꼭 아셔야할 부분은 권리상 현재 소유자형태는 공유지분이고 본인이 계약하는 당사자가 과지분권자가 아니라면 다른 공유자의 동의나 위임장을 모두 확인하셔야 한다는 점 참고하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.10.13
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신생아특례디딤돌대출 관련 문의 드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.알기로는 신생아특례디딤돌 대출의 경우 다른 대출규제에도 불구하고 주택가격이 6억미만인 경우 방공제면제가 가능한것으로 알고 있습니다. 다만 생애최초가 아닌 경우 일반구입자금보증(HF) 에 가입하는 경우에 공제가 가능한것으로 알고 있으며, 이런 경우 방공제없이 최대 5억, LTV한도까지 대출이 가능합니다.
경제 / 부동산
25.10.13
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부동산 매수시 계약금 문의입니다 정확히 10프로여야 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약금은 당사자간 협의에 따라 그 비율을 정하게 됩니다, 일반적으로 부동산 매매에서 계약금 10%로 통상적인 부분이나 이를 낮추거나 높인다고 해서 다른 불이익이 있는것은 아니므로 크게 신경쓰지 않으셔도 됩니다. 부동산 규제관련해서 대출의 경우 전체주택가격을 기준으로 보지 계약을 가지고 제한하는 것은 없기때문에 신경쓰지 않으셔도 됩니다. 그리고 계약금과 가계약금의 구분은 그 비중에 따라 구분되는 게 아닌 목적물의 대한 구체적인 합의여부등을 기준으로 판단하게 되고, 실제 계약금을 지급하게 되면 계약서를 작성하고 해당 계약서를 대출시 제출하기 때문에 해당 상태자체가 계약금 계약상태이므로 가계약금여부는 고려대상이 되지 않습니다.
경제 / 부동산
25.10.13
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도시와 조금 떨어져있는 곳에 단독주택을 직접 짓고싶습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.당연하게도 집을 건축하기 위해서는 부속토지를 구매하시거나 지상권과 같은 사용수익권한을 먼저 획득하셔야 합니다, 그러고 난뒤에 관련법령에 따라 건축허가를 받아 건축후 입주를 하시면 됩니다, 보통 단독주택의 경우 건물의 면적이나 층수 , 원자재에 따라 가격은 천차만별인데 일반적인 건축비의 경우 원자재상승여파등으로 많이 올라 현재는 평당 500만원~700만원정도 소요가 될수 있습니다, 그리고 토지를 구매한다고 해서 모두 그위에 집을 지울수 있는 것은 아니므로 반드시 토지구매시 지목과 해당 지역에 설정된 용도지역등을 확인하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.10.13
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자취방(월세) 구할때 궁금한게 있어 질문 드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당부분은 각 매물과 임대인과의 협의에 따라 달라지는 부분입니다. 그리고 기본적으로 보증금과 월세의 개념이 다른데 보증금은 입주시에 지급하여 만기시에 돌려받는 금액이고 월세는 매달 지급하는 주거비용입니다. 그에 따라 계약시에는 보증금의 10%을 계약금으로 걸고 잔금시에 나마지 90%을 지급하게 되고, 월세의 경우는 계약에 따라 선납으로 하는 경우도 있고 후납으로 하는 경우도 있습니다. 선납의 경우라면 퇴거시에 마지막 한달에 대한 월세지급을 하지 않고 나와도 되지만 후납이라면 퇴거시에 마지막달 월세를 납입하고 퇴거를 하여야 합니다. 그리고 즉시입주가능한 매물이라면 일반적으로 공실인 경우가 많은데, 이는 계약시점에 바로 입주가 가능할수도 있지만 보통은 전세대출이 있는 경우라면 심사및 지급까지 시간이 소요되므로 대출실행이후에 잔금을 치루고 입주가 가능하게 됩니다, 즉 입주시점은 임차인의 상황에 따라 조율이 될 가능성이 높다고 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.10.13
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지방 부동산 경기 침체는 언제까지나 갈까요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인적인 의견으로써 답변드리기 때문에 이는 참고하시기 바랍니다. 지방의 경우는 사실상 별도의 지역내 개발호재가 없다면 다시 상승하기에는 어려움이 있을듯 보입니다. 물론 부동산 시장이 다시 살아나는 경우 지금보다는 일부회복이 될수 있겠으나, 그 정도는 이전과 비교하여 매우 낮을 것으로 예상됩니다. 이러한 이유는 현재 지방소멸화에 따라 인구감소 및 유출이 현실화되어 있고, 부동산 투자수요 및 거주수요 역시도 양극화로 인해 서울 , 수도권에 집중되고 있는 상황입니다. 또한 이전처럼 수도권 규제를 통해 비규제지역으로 풍선효과를 기대할수도 있던 상황도 이제는 현실적으로 한계가 있다 판단이 됩니다. 사실상 지방도시가 살아나기 위해서는 지역내 산업단지유치나 별도의 개발호재가 있어야만 상승의 가능성이 있을 것으로 예상되며, 대표적으로 세종이나 부산처럼 정부차원의지원등이 있어야 부동산 시장도 활성화될수 있을것으로 예상됩니다,
경제 / 부동산
25.10.13
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