답변 내역

안녕하세요. 장주석 변호사입니다.시세 20억이고 융자가 9억이며, 선순위 임차인 보증금이 9억인 구분건물에 1억 1,000만 원의 전세계약을 하는 경우 일반적으로는 위험하다고 볼 수 있을 것입니다(선순위 근저당권이 존재하기 때문에 임차인은 대항력을 취득할 수 없고, 결국 경매가 진행된다면 배당을 받는 경우를 생각해야 되는데 현 시세가 20억이라 하더라도 아파트가 아닌 다세대 주택의 경우는 경매진행시 감정평가액보다 낮은 금액으로 여러번 유찰되는 경우가 많고 그런 상황까지 가정한다면 전세보증금 전액을 회수하기 어려울 수도 있습니다). 다만 보증보험에 가입이 된다면 향후 임대인으로부터 보증금을 지급받지 못하더라도 보험회사로부터 전세보증금을 지급받을 수 있기 때문에 다소 안전하다고 볼 여지도 있습니다(이 경우에는 보증보험 가입이 되는지 확실히 알아보시고 임대차계약을 체결하시는게 좋을 것 같습니다. 단순히 공인중개사의 말만 믿어서는 위험합니다).관련법령주택임대차보호법제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.제3조의2(보증금의 회수) ② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다. <개정 2013. 8. 13.>

안녕하세요. 장주석 변호사입니다.명예훼손죄가 성립하려면 피해자의 사회적 가치를 저해하는 표현이 있어야 하고, 무엇보다 공연성(불특정 또는 다수인이 인식할 수 있는 상태) 요건을 충족해야 합니다. 근무태도가 불성실했다는 정도의 주관적 표현은 명예를 훼손하는 표현으로 보기 어려울 듯 하고, 무엇보다 이직하려는 회사 담당자가 전 직장상사에게 문의한 것이라면 공연성 요건도 충족되기 어려울 듯 합니다.관련법령형법제307조(명예훼손) ①공연히 사실을 적시하여 사람의 명예를 훼손한 자는 2년 이하의 징역이나 금고 또는 500만원 이하의 벌금에 처한다. <개정 1995. 12. 29.>②공연히 허위의 사실을 적시하여 사람의 명예를 훼손한 자는 5년 이하의 징역, 10년 이하의 자격정지 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다. <개정 1995. 12. 29.>

안녕하세요. 장주석 변호사입니다.네. 신탁회사에 신탁등기를 한 후 신탁계약을 해지하여 원래의 위탁자 소유로 소유권을 이전한 것입니다. 신축 아파트의 경우 수분양자 보호를 위해 시행사가 신탁회사에 신탁을 한 후 분양이 완료되면 신탁등기를 말소하는 경우가 많고 신축 아파트가 아니더라도 소유자의 사정(담보대출 등)에 의해 신탁을 했다가 추후 신탁등기를 말소하는 경우도 있습니다.

안녕하세요. 장주석 변호사입니다.실무상 공시송달을 위해서는 피고의 주민등록상 주소로 소송서류를 우편 송달해보고, 송달이 되지 않으면 집행관 송달(주간, 야간, 주말송달) 절차를 거치고 그래도 송달이 되지 않을 경우 공시송달절차로 진행됩니다. 그런데 위 사안에서는 피고의 주민등록상 현 주소 자체를 알지 못하는 상황이기 때문에 재판부에서 공시송달을 허용하지 않을 것 같네요. 피고가 거주하는 아파트 관리사무소를 상대로 피고의 이름과 동일한 입주자가 있는지 사실조회신청을 한번 해보시는 것도 고려해볼 수 있겠습니다.관련법령민사소송법제194조(공시송달의 요건) ①당사자의 주소등 또는 근무장소를 알 수 없는 경우 또는 외국에서 하여야 할 송달에 관하여 제191조의 규정에 따를 수 없거나 이에 따라도 효력이 없을 것으로 인정되는 경우에는 법원사무관등은 직권으로 또는 당사자의 신청에 따라 공시송달을 할 수 있다. <개정 2014. 12. 30.>②제1항의 신청에는 그 사유를 소명하여야 한다.③ 재판장은 제1항의 경우에 소송의 지연을 피하기 위하여 필요하다고 인정하는 때에는 공시송달을 명할 수 있다. <신설 2014. 12. 30.>④ 원고가 소권(항소권을 포함한다)을 남용하여 청구가 이유 없음이 명백한 소를 반복적으로 제기한 것에 대하여 법원이 변론 없이 판결로 소를 각하하는 경우에는 재판장은 직권으로 피고에 대하여 공시송달을 명할 수 있다. <신설 2023. 4. 18.>⑤ 재판장은 직권으로 또는 신청에 따라 법원사무관등의 공시송달처분을 취소할 수 있다. <신설 2014. 12. 30., 2023. 4. 18.>

안녕하세요. 장주석 변호사입니다.1. 장물죄의 경우는 과실범의 경우도 처벌하는데 다만 업무상 과실이나 중과실인 경우에만 처벌합니다. 장물업자는 아니므로 업무상 과실장물죄는 문제되지 않겠지만 해당 오토바이가 일반인의 관점에서 장물임을 쉽게 알 수 있는 오토바이였다면 중과실장물죄가 성립할 여지는 있습니다.2. 오토바이(원동기) 운전면허가 없더라도 이를 구매하고 보관하는 것은 위법이 아니고, 다만 운전을 하게 될 경우에는 무면허운전행위로 처벌받을 수 있습니다.3. 위 내용만으로는 장물임을 의심할 만한 상황이 있었는지 판단하기는 어렵지만 이륜자동차 사용신고서 등 매도인이 자신의 오토바이를 판매한다는 사실을 입증할만한 서류를 확인했는지 여부도 살펴보아야 할 것 같습니다. 다만 번개장터에서 단순히 그러한 서류를 확인하지 못한 과실만으로 이를 중과실로 볼 수 있을지는 의문입니다.관련법령형법제362조(장물의 취득, 알선 등) ①장물을 취득, 양도, 운반 또는 보관한 자는 7년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금에 처한다. <개정 1995. 12. 29.>②전항의 행위를 알선한 자도 전항의 형과 같다.제364조(업무상과실, 중과실) 업무상과실 또는 중대한 과실로 인하여 제362조의 죄를 범한 자는 1년 이하의 금고 또는 500만원 이하의 벌금에 처한다. <개정 1995. 12. 29.>

안녕하세요. 장주석 변호사입니다.아마도 수사기관에서 피의자(범죄혐의자)와 관련된 금융거래내역을 살펴보기 위해 은행에 자료제공요청을 한 것으로 보이고(예를 들어 사기혐의로 수사받고 있는 피의자의 금융거래내역에 본인과 관련된 입출금내역이 존재했을 수도 있습니다), 그 후 6개월이 지난 현재까지 별다른 연락이 없었다면 본인의 계좌는 피의자의 범죄행위와 무관하다고 결론내린 상태일 수도 있습니다. 수사기관에서도 걱정하지 말라고 한 것을 보면 별다른 문제는 없을 것으로 보이므로 너무 신경쓰지 않으셔도 될 것 같습니다.

안녕하세요. 장주석 변호사입니다.우선 이사 당일 보증금 반환이 이루어지지 않으면 법원에 임차권등기명령신청을 해서 임차권등기가 설정된 후 전출하셔야 보증금을 반환받을 때까지 대항력 및 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 그리고 이사 이후에는 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 주택인도의무의 동시이행관계는 소멸되기 때문에 그 후에는 지급받지 못한 보증금에 대해서는 민법상 연 5%의 지연이자를 가산해서 반환청구할 수 있습니다. 다만 보증금을 반환받지 못해서 은행 전세자금대출을 상환하지 못함에 따라 임차인이 입은 손해(은행에 대한 연체료 등)는 특별손해로 보아야 할 것이므로 원칙적으로 임대인에게 청구할 수 없습니다(전세자금대출에 대한 상환의무는 임차인이 부담하는 것이고, 이로 인한 위험부담 역시 임차인이 부담하는 것으로 보아야 할 것입니다).관련법령주택임대차보호법제3조의3(임차권등기명령) ① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. <개정 2013. 8. 13.>② 임차권등기명령의 신청서에는 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명(疎明)하여야 한다. <개정 2013. 8. 13.>1. 신청의 취지 및 이유2. 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부한다)3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력을 취득하였거나 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실)4. 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항③ 다음 각 호의 사항 등에 관하여는 「민사집행법」 제280조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제1항, 같은 조 제2항 본문, 제289조, 제290조제2항 중 제288조제1항에 대한 부분, 제291조, 제292조제3항 및 제293조를 준용한다. 이 경우 “가압류”는 “임차권등기”로, “채권자”는 “임차인”으로, “채무자”는 “임대인”으로 본다. <개정 2023. 4. 18.>1. 임차권등기명령의 신청에 대한 재판2. 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판3. 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판4. 임차권등기명령의 집행④ 임차권등기명령의 신청을 기각(棄却)하는 결정에 대하여 임차인은 항고(抗告)할 수 있다.⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다. <개정 2013. 8. 13.>⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.⑦ 임차권등기의 촉탁(囑託), 등기관의 임차권등기 기입(記入) 등 임차권등기명령을 시행하는 데에 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다. <개정 2011. 4. 12.>⑧ 임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.⑨ 금융기관등은 임차인을 대위하여 제1항의 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 이 경우 제3항ㆍ제4항 및 제8항의 “임차인”은 “금융기관등”으로 본다. <신설 2013. 8. 13.>[전문개정 2008. 3. 21.]

안녕하세요. 장주석 변호사입니다.1. B가 연대채무자로서 패소판결을 받은 것이라면 원고는 B의 부동산에 강제경매신청을 할 수 있습니다. 판결을 받은 상태이므로 사전 절차 필요없이 바로 경매신청 가능합니다. 이 경우 채무자(B)에게는 경매개시결정이 나온 후에 법원에서 결정문을 송달하게 됩니다.2. 경매가 진행된다면 법원에 공탁금을 변제공탁하고 강제집행정지신청을 할 수 있고, 채권자와 합의해서 경매를 취하하는 것은 얼마든지 가능합니다(경매절차는 채권자의 의사에 따라 진행하는 것이고, 법원이 이를 강제하는 것은 아닙니다).3. 법원에 변제공탁하고 경매를 취하 또는 취소시키는 방법도 있고, 직접 채권자에게 지급하는 방법도 있는데 불안하시다면 (다소 번거롭겠지만) 법원 공탁절차를 이용하시는게 나을 수도 있을 것입니다.관련법령민사집행법제78조(집행방법) ①부동산에 대한 강제집행은 채권자의 신청에 따라 법원이 한다.②강제집행은 다음 각호의 방법으로 한다.1. 강제경매2. 강제관리③채권자는 자기의 선택에 의하여 제2항 각호 가운데 어느 한 가지 방법으로 집행하게 하거나 두 가지 방법을 함께 사용하여 집행하게 할 수 있다.④강제관리는 가압류를 집행할 때에도 할 수 있다.

안녕하세요. 장주석 변호사입니다.아버지 명의의 통장으로 보증금을 반환받는 건 문제되지 않고, 다만 상속인이 그 돈을 임의로 처분하시지만 않으면 됩니다(자동이체로 빠져나가는 돈은 상속인이 이에 관여하는 것이 아니므로 이 역시 걱정하실 부분은 아닙니다). 그리고 추후 상속재산파산신청을 하실 때 재산목록에 반영하시면 됩니다.참고로 채무자회생법 제299조 제2항에서는 한정승인을 한 경우 상속인은 상속재산으로 상속채권자 및 유증을 받은 자에 대한 채무를 완제할 수 없는 것을 발견한 때에는 지체 없이 파산신청을 해야한다고 규정하고 있지만, 이는 실무상 망인의 재산과 채무관계가 복잡한 경우에 진행하는 경우가 많고 그렇지 않은 경우에는 민법에 따라 간이하게 임의청산하는 경우가 대부분입니다. 즉 상속재산파산신청은 반드시 해야하는 것은 아니고 임의청산을 할지 상속재산파산신청을 할지는 적절히 판단해서 선택하시면 됩니다.

안녕하세요. 장주석 변호사입니다.누수로 인한 손해에는 재산상 손해(수리비용)와 정신적 손해(위자료)도 포함됩니다. 다만 정신적 손해는 누수기간이 길고 이로 인해 거주자가 임시 거주지에서 생활하는 등 누수 피해자가 심한 정신적 고통을 얻었다고 볼 수 있을 경우에 인정됩니다. 사안에서 이미 보험처리로 인해 보험금을 지급한 상태라면 재산상 손해는 추가로 청구하기 어려울 것입니다. 다만 추가로 정신적 손해를 청구할 수는 있는데 이에 대한 입증이 쉽지 않을 것으로 예상됩니다(누수 사실만으로 항상 정신적 손해가 인정되는 것은 아닙니다). 이 때문에 실제 소송을 제기하게 되면 원고(누수 피해자)가 좀더 큰 부담을 느끼게 될 것 같습니다(정신적 손해가 인정되더라도 수십만원 ~ 수백만원 정도에 불과할 것이므로 이것만을 위해 민사소송을 제기한다는 것은 소송을 위해 지출되는 시간적, 경제적, 정신적 비용에 비해 실익이 클 것 같지 않습니다). 아무쪼록 한번 더 대화를 통해 분쟁을 원만히 해결해보시는게 좋겠습니다. 층간 소음으로 인한 피해 역시 이를 입증하는 것이 용이하지 않고, 특히 윗집 거주자가 내는 소음이 사회통념상 용인할 수 있는 범위 내의 소음이라면 손해배상청구가 어려울 것입니다.