답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.롤렉스 구매가 주택청약만큼 어려운 이유는 수요와 공급의 극심한 불균형때문입니다. 연간 생산량이 전 세계 수요를 감당하기에는 턱없이 부족하고 브랜드 가치 유지를 위해 생산량도 크게 늘리지 않습니다. 인기 모델은 매장 정가보다 중고 시세가 훨씬 높게 형성이 되고 사기만 하면 돈을 버는 구조라 실수요자와 리셀러가 동시에 몰립니다. 100% 예약제 운영이기에 매장 입장 자체가 어렵고 입장을 하더라도 판매용 재고가 없는 경우가 대부분이라 운이 절대적으로 작용합니다. 정가에 살 수만 있다면 즉시 이익인 상황이 반복되면서 구매 기회를 얻는 것 자체가 당첨운에 가깝게 변하고 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.서울 25개구 전역이 외국인 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 허가를 받기 위해서는 반드시 2년 실거주해야 하며 임대를 목적으로 한 매수는 불가능합니다. 2026년 2월 10일 이후 계약부터는 체류 비자과 해외 자금 조달 내역 신고가 의무화되었으며 모든 자금 출처에 대한 증빙 서류를 반드시 제출해야 합니다 집을 결정하기 전에 외국인등록증, 여권, 소득금액증명원(국내 근직자), 예금잔액증명서, 입출금내역서(해외 자금 사용시 송금 및 환전 증빙 필수),외국인등록사실증명증이 필요합니다. 진행절차는 구청 지적과에 해당 매물의 토지거래허가 가능 여부를 먼저 문의하시고 계약 체결 전 구청에 허가 신청서와 자금조달계획서를 제출합니다. 약 15일 이내에 허가증이 발급되면 정식 계약과 잔금 처리를 진행합니다. 주의할점은 허가 없이 체결하 계약은 법적으로 무효하고 허가 후 4개월 이내에 입주해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.통신판매업 신고만으로는 빵을 직접 만들어 팔 수 없으며 반드시 제조 주소지를 기준으로 즉석판매제조 가공업 또는 식품제조 가공업 영업 신고를 마친 뒤에 사업자등록증에 해당 업종을 추가해야 법적으로 안전하게 판매할 수 있습니다. 식품위생법상 먹거리는 제조 시설의 위생 허가가 필수적이므로 위생교육 이수와 보건증 발급을 거쳐서 관할 구청에 제조 업종을 먼저 등록하신 후 온라인 판매를 진행하시기 바랍니다. 진행 순서로 한국식품산업협회 등에서 온라인 위생교육 수료하시고 가까운 보건소에서 보건증을 발급하시고 제조 주소지 관할 구청 위생과에서 즉석판매제조 가공업 영업신고와 홈택스나 세무서에서 업태/업종에 제조 관련 항목을 추가하시고 이후 정부 24에서 통신판매업 신고를 하시면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현실적으로 전액 환불은 매우 어렵습니다. 사업 지연과 토지 확보 실패로 이미 납부하신 8000만원 중 상당 부분이 사업비로 소진되었을 확률이 매우 높습니다. 조합을 상대로 부당이득금 반환 소송에서 승소하더라도 조합 통장에 잔고가 없으면 실제로 돈을 돌려받기가 어렵습니다. 먼저 수성구청 건축과를 통해 조합의 정확한 해산 여부 및 잔여 재산을 확인하시고 오픈채팅방 내 소송 승소팀의 사례를 공유받아 업무대행사나신탁사를 상대로 가압류가 가능한지 검토해 보세요. 가입 당시 토지 확보율을 속였다면 기망에 의한 형사 고소로 압박하는 방법도 있습니다. 즉 소송비용 등 추가 지출이 발생할 수 있으니 우선 전문 변호사에게 계약서상 안심보장증서 유무와 승산 가능성을 짧게라도 상담받으시는 것이 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.가장 큰 걸림돌은 세입자입니다. 집값 대비 대출이 너무 많으면 세입자가 전세를 들어올 때 전세자금대출을 받을 수 없습니다. 또한 세입자는 자신의 보증금이 대출보다 후순위로 밀리는 것을 극도로 꺼리기 때문에 기존 대출을 전액 상환하고 1순위 근저당을 말소하는 조건이 아니면 계약을 하러 하지 않을 것입니다. 전세 계약서에 잔금일에 잔금으로 기존 주택담보대출을 전액 상환하고 근저당을 말소한다는 특약을 넣고 잔금 당일 세입자가 입금한 전세금으로 은행에 대출을 갚고 말소 영수증을 세입자에게 확인시켜 줍니다. 대출 당시 1년 이내 전입 및 거주 등의 약정을 하셨다면 전세를 주고 나가는 행위가 대출 약정 위반이 되어 은행에서 대출금 즉시 상환 독촉이 올 수 있습니다. 정부 지원 대출을 받으셨다면 실거주 의무가 엄격하므로 전세를 주기 전에 해당 은행에 전세 임대 가능여부를 반드시 먼저 문의하셔야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.과거에 청약에 당첨된 후 포기한 이력이 있더라도 청년주택드림청약통장으로 전환이 가능합니다. 청년주택드림청약통장의 전환 자격은 과거 당첨 이력이 아니라 현재의 연령, 소득, 무주택 여부를 기준으로 합니다. 만 19세~34세 이하로 연 소득 5000만원이하이며 현재 본인이 무주택자이기만 하면 됩니다. 5년전 당첨 포기 이력은 청약 신청 시 제한이지 통장 가입/전환 제한 사항이 아닙니다. 당첨 후 포기했다면 일정기간 동안 다른 청약에 당첨되는 것이 어려울 수 있지만 이는 통장 전환과는 별개의 문제입니다. 기존 통장을 해지하지 않고 전환하면 기존에 납입했던 회차와 원금, 기간을 그대로 인정받으면서 청년주택드림의 높인 이율과 대출 혜택을 누릴 수 있습니다. 팁으로 기존 통장을 가입했던 은행에 방문하거나 앱을 통해 신청하시며 되며 기존 통장이 청년 우대형이 아닌 일반 주택청약종합저축이라면 소득 증빙 서류 등을 지참하셔야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.비록 원룸이라도 공간이 좁더라도 가족 관계인 세대원을 한 주소지에 함께 전입하는 것은 거주 이전의 자유에 해당하며 동사무소에서 이를 거부할 근거가 없습니다. 아내와 아이가 출국하기 전에 함께 전입신고를 마치시면 되며 해외 체류중에도 주소지는 유지되므로 한국에서의 서류 행정처리에 유리합니다. 주의할점은 건물 지번까지는 필수이며 다가구의 경우 호수는 등기부상 구분되어 있지 않아서 기재하지 않아도 대항력이 발생하지만 행정 편의상 상세주소 호수까지 기재하시는 것이 좋습니다. 이사 후 즉시 전입신고와 함께 확정일자를 받아두어야 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다. 즉 본인을 세대주로, 아내와 아이를 세대원으로 하여 동시에 전입신고 하면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.정부는 실거주 의무 등을 부과하는 토허제 구역 내세어도 소규모 필지는 거래 편의를 위해 허가 대상에서 제외하고 있습니다. 주거지역은 대지지분 6제곱미터 초과시 허가 대상, 상업지역은 대부지지분 15제곱미터 초과 시 허가대상입니다. 즉 매수하려는 빌라의 등기부등본상 대지권 비율이 주거기준 6제곱미터 이하라면 토지거래 허가를 받지 않아도 되며 당연히 허가 신청서도 제출할 필요가 없습니다. 보통 빌라는 아파트에 비해서 대지지분이 매우 작게 나오는 경우가 많습니다. 소형 빌라나 원룸형 다세대의 경우 대지지분이 6제곱미터 이하인 매물이 꽤 있기 때문에 중개업소 등에서 이 빌라는 토허제 해당 안된다라고 표현하는 것입니다. 하지만 지분이 6.1제곱미터만 되어도 무조건 허가대상이며 이때는 실거주 의무 2년이 부여되어 갭투자가 불가능해 집니다. 등기부등본의 대지권 표시 항목에서 본인의 지분 면적을 확인해 보세요. 매수하려는 빌라의 지분이 6제곱미터 이하라면 토허제와 상관없이 자유롭게 거래가 가능합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.7호선 학동역 출퇴근을 고려했을 때 자취하기 좋은 곳은 상도역~숭실대입구역 부근은 학동역까지 환승 없이 15~20분이면 도착합니다. 대하가라 저렴한 원룸과 가성비 좋은 식당이 많고 강남권에 비해 주거비 부담이 적습니다. 광명사거리역~철산역 부근도 학동역까지 35~40분 정도 소요되지만 서울 주요 도심보다 넓고 깨끗한 집을 구할 수 있습니다. 인근에 시장과 대형 마트가 있어 생활 편의성이 매우 높습니다. 면목역~중곡역 부근도 학동역까지 20분 내외로 이동이 가능한데 서울 동북권에서 상대적으로 월세가 저렴한 편이며 조용한 주택가가 형성되어 있어 차분한 주거 환경을 선호하신다면 추천드립니다. 팁으로 강남권 직주근접을 원하신다면 논현동 주택가도 함께 살펴보시면 좋습니다. 학동역 도보권이라 교통비가 절약되지만 언덕이 많고 월세가 다소 높을 수도 있습니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 부동산 시장의 잠잠한 상태는 고금리, 대출규제와 신축 공급 부족이 팽팽하게 맞서며 눈치싸움을 벌이는 국면입니다. 향후 시나리오는 크게 3가지로 압축됩니다. 역대급 입주 물량 부족으로 인해 전세가가 먼저 오르고 이것이 매매가를 밀어 올리는 흐름입니다. 스트레스 DSR 등 강력한 대출 규제로 매수 심리가 억눌려 거래 절벽과 보합세가 길어지는 상황입니다. 서울, 수도권 상급지는 똘똘한 한 채 수요는 버티지만 지방은 미분양 압박으로 하락세가 지속되는 현상입니다. 결론적으로 당분간은 금리 인하 신호와 5월 양도세 중과 배제 종료 시점의 매물 추이를 지켜보며 관마세가 지속될 가능성이 큽니다. 실거주 목적이시라면 하반기로 갈수록 심화될 공급 부족과 전세가 상승 추이를 유심히 지켜보실 필요가 있습니다. 감사합니다.