답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.채권최고액 1억 6800만원은 통상 실제 대출 원리금의 120% 수준으로 설정ㄹ되므로 실질적인 대출금은 약 1억 4천만원으로 추정되어 매매가 대비 부채규모가 큰지 꼼꼼하게 따져봐야 합니다. 소유자 순번 4번은 해당 부동산의 소유권이 이전된 횟수를 나타내며 은행의 순위가 7번인 것을 을구에 설정된 권리 중 일곱번째 순위라는 것을 의미합니다. 순위번호가 7번이라도 앞선 1번에서 6번까지의 등기가 이미 말소되었다면 실질적으로 1순위 근저당이 될 수 있으므로 반드시 등기부등본의 말소 사항까지 함께 살펴야 합니다. 따라서 계약을 진행하기 전에는 등기부등본의 을구를 직접 확인하여 현재 말소되지 않고 남아있는 유효한 채권최고액이 얼마인지 명확하게 파악하는 것이 중요합니다. 등기부상의 복잡한 권리 관계를 혼자서 판단하기 어렵다면 계약 전에 공인중개사에게 선순위 채권의 유효 여부를 명확하게 확인받고 안전장치를 마련하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.장특공은 장기보유특별공제의 줄임말로 부동산을 장기간 보유한 후 양도할 때 발생하는 세금 부담을 덜어주기 위해 양도소득세에서 일정 금액을 공제해 주는 제도입니다. 소득세법에 따르면 토지나 건물을 3년 이상 보유하고 양도하는 경우 보유 기간에 따라 공제율이 다르게 적용되어 세액이 줄어드는 효과가 있습니다. 특히 1세대 1주택이면서 거주 요건까지 충족한 경우에는 보유 및 거주 기간에 따라 최대 80%까지 공제율이 확대 적용되어 세금 절감 효과가 매우 큽니다 다만 보유기간이 3년 미만이거나 1세대 1주택이 아닌 일반 주택, 다주택자의 경우 공제 대상에서 제외되거나 공제율이 축소될 수 있습니다. 따라서 부동산을 매도하여 양도소득세가 발생할때는 사전에 국세청을 통해 본인이 해당하는 장기보유특별공제율을 정확하게 확인하고 계획을 세우는 것이 중요합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.신혼부부의 첫 주택 매매에서는 개인적인 주거 편의성보다 자산의 유동성과 가치 상승을 의미하는 환금성에 더 높은 우선순위를 두는 것이 바람직합니다. 실거주 만족도는 개인의 노력으로 개선할 수 있지만 입지와 수요 같은 환금성 요인은 한번 결정되면 바꾸기 어렵기 때문에 자산 관리에 훨씬 큰 영향을 미칩니다. 교통과 일자리 접근성이 우수한 핵심 입지의 소형 아파트는 향후 매도 수요가 꾸준하여 자산 가치를 방어하고 상급지로 이동하기 위한 발판이 됩니다. 당장의 주거환경에 치중하여 환금성이 낮은 주택을 매수할 경우 향후 자산이 묶이거나 매각이 지연되어 다음 단계로 나아가지 못하는 위험이 발생할 수 있습니다. 그러니 첫집은 자산 증식의 기초 체력을 다지는 징검다리로 삼아서 나중에 매도하기 쉽고 수요가 풍부한 입지 조건을 중심으로 선택하는 것이 좋습니다. 감사합니다

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.여수시에 거주하며 민간 주택에 거주하는 군인은 여수시 청년 및 신혼부부 주거비 지원 조례에 따라 무주택 청년 또는 시혼부부 전세작므 대출이자 지원을 받을 수 있습니다. 또한 여수시에 주소를 둔 청년 취업자의 주거비 부담을 덜어주는 청년 취업자 주거비 지원 사업을 통해 연간 최대 240만원의 주거비를 지원받을 수 있습니다. 소득과 연령 기준을 충족하는 신혼부부 및 무주택 청년의 경우 여수형 청년임대주택 지원사업을 통해 보증금 부담 없이 임대주택에 거주하는 혜택을 고려해볼 수 있습니다. 지원 대상자의 조건이나 예산 상황에 따라 세부 요건이 달라질 수 있으므로 신청 전 반드시 여수시청 누리집의 공고를 확인하는 것이 좋습니다. 관련 정책의 상세한 신청 자격 및 절차는 여수시 청년인구정책관인 061-659-3427을 통해 더 정확하게 안내받으실 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.등기부등본은 소유권과 근저당 같은 권리관계를 나타내느 장부이고 지적도는 토지의 물리적인 형태와 경계를 증명하는 장부이므로 두 서류는 서로 다른 목적을 가집니다. 권리와 소유주를 판단할때는 등기부등본이 우선이며 지적도의 범위와 상관없이 등기부에 소유자로 기재된 사람만이 해당 필지에 대한 법적 권리를 주장할 수 있습니다. 질문에 언급하신 397-2 와 397-3번지는 별개의 필지이므로 각 토지별로 발급된 등기부등본에 소유자로 등록된 사람이 각각의 소유권을 가집니다. 따라서 권리 관계나 소유권 분쟁이 발생하면 등기부등본을 기준으로 판단하고 토지의 실제 면적이나 경계에 대한 분댕이 발생하면 지적도를 기준으로 판단하게 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.새로운 집을 계약할때는 보통 전체 금액의 10%를 계약금으로 즉시 지급해야 하므로 기존 보증금 외에도 최소 10% 정도의 여유 현금을 수중에 확보해 두는 것이 필수적입니다. 기존 집의 보증금 반환과 새로운 집의 잔금일이 며칠 차이가 날 경우 당장 보증금을 활용하기 어렵다면 일시적인 신용대출이나 임대차보증금 반환대출을 활용하는 자금 계획을 사전에 마련해야 합니다. 안전한 자금운용을 위해 주택임대차보호법에 따라 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 기존 임대인에게 확실하게 퇴거 및 보증금 반환 통지를 해서 법적 요건을 갖춰야 합니다. 계약시에는 혹시 모를 보증금 반환 지연 상황을 대비하여 잔금 지급일을 조정하거나 계약을 유예할 수 있는 특약을 공인중개사와 협의하여 포함하는 것이 안전합니다. 따라서 이사 계획이 있따면 기존 보증금 외의 자금 조달 스케줄을 미리 점검하는 것이 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.집값과 전세가의 차이가 적은 현상은 일부 지방이나 소형 아파트에서 나타나는 일반적인 구조이나 그렇다고 집에 대출이나 빚이 없다는 뜻은 아닙니다. 매매가 대비 전세가율이 높은 주택은 이른바 깡통전세의 위험이 크며 선순위 근저당이 없더라도 보증금 자체가 집값에 육박하므로 주의가 필요합니다. 공인중개사들 역시 이러한 전세 매물을 중개할때는 보증금 반환 위험을 고려하여 임차인에게 신중한 접근을 권장하는 경우가 많습니다. 버팀목 대출이 가능하다고 해서 보증보험 가입까지 자동으로 보장되는 것은 아니므로 두 심사 기준이 다름을 인지하고 사전에 가입 가능 여부를 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 따라서 안전한 전세 계약을 위해서는 등기부등본을 통해 권리관계를 확인하고 보증보험 가입 불가 시 계약금을 반환한다는 특약을 반드시 포함하는 것이 안전합니다. 감사합니다

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.1세대 2주택 상태에서 B주택을 먼저 매도하여 1주택자가 된 후 A주택을 매도할 경우 남은 A주택이 비과세 요건을 충족한다면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 소득세법상 1세대 1주택 비과세는 주택을 양도하는 시점을 기준으로 판단하므로 A주택 취득일로부터 2년 이상 보유하고 양도가액이 12억원 이하라면 비과세가 적용이 됩니다. 또한 A주택 취득 당시 비조정대상지역이었다면 거주 의무가 발생하지 않으며 2022년 5월 다주택자 보유 기간 재기산 제도가 폐지되어 A주택의 기존 보유 기간도 그대로 인정이 됩니다. 다만 B주택을 매도할 경우 해당 주택이 2년 이상 보유한 비조정대상지역 주택일 경우 일반세율이 적용되므로 세금 부담을 미리 계산해 보아야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.버팀목 전세자금대출을 받아 잔금을 치르고 입주를 마쳤더라도 전세보증금 반환보증보험 가입이 거절될 수도 있습니다. 버팀목 대출과 전세보증보험은 연동되거나 자동으로 가입되는 상품이 아닙니다. 대출 심사와 보증보험 가입 심사는 별개의 기관에서 독립적으로 진행되므로 대출을 받았더라도 보증보험 가입 요건을 충족하지 못하면 거절될 수 있습니다. 특히 집값에 비해 전세금이 1억원으로 매우 높고 선순위 채권이나 기타 권리 변동이 생기면 보증기관의 심사기준을 초과하여 가입이 제한될 수 있습니다. 따라서 버팀목 대출을 받았더라도 안심하지 마시고 잔금 지급 직후 등기부등본을 다시 발급받아 권리관계 변동이 없는지 확인한 후 신속하게 주택도시보증공사나 한국주택금융공사등을 통해 보증보험 가입을 신청하셔야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.제시해주신 전세보증금 반환 지연이자 및 손해배상 특약은 임차인의 권리를 보호하는 강력한 조항이지만 공인중개사가 작성하는 통상적인 계약서에 기본적으로 포함되는 내용은 아닙니다. 공인중개사분들은 분쟁 발생 소지나 임대인의 반발을 우려하여 구체적인 지연 이자 특약 작성을 꺼리는 경향이 있으며 주로 법정이율인 연 5%의 지연손해금 가산 조항을 기재하는 방식을 선호합니다. 실제 손해배상을 구체적으로 명시할 경우 발생한 손해를 입증해야 하는 번거로움이 있을 수 있으므로 모호한 표현보다는 구체적인 이자율을 기재하는 것이 분쟁을 줄이는데 효과적입니다. 따라서 임대인에게는 금전적 부담이 될 수 있는 조항이므로 계약 체결 전 공인중개사를 통해 임대인과 원만하게 협의하여 특약 문구를 조율하는 과정이 필수적입니다. 관련된 법적 분쟁이나 임대차보증금 반환 지침에 대한 상세한 내용은 국토교통부 표준임대차계약서 및 관련 법령을 통해 확인하시기 바랍니다. 감사합니다.