답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.정부는 실거주 의무 등을 부과하는 토허제 구역 내세어도 소규모 필지는 거래 편의를 위해 허가 대상에서 제외하고 있습니다. 주거지역은 대지지분 6제곱미터 초과시 허가 대상, 상업지역은 대부지지분 15제곱미터 초과 시 허가대상입니다. 즉 매수하려는 빌라의 등기부등본상 대지권 비율이 주거기준 6제곱미터 이하라면 토지거래 허가를 받지 않아도 되며 당연히 허가 신청서도 제출할 필요가 없습니다. 보통 빌라는 아파트에 비해서 대지지분이 매우 작게 나오는 경우가 많습니다. 소형 빌라나 원룸형 다세대의 경우 대지지분이 6제곱미터 이하인 매물이 꽤 있기 때문에 중개업소 등에서 이 빌라는 토허제 해당 안된다라고 표현하는 것입니다. 하지만 지분이 6.1제곱미터만 되어도 무조건 허가대상이며 이때는 실거주 의무 2년이 부여되어 갭투자가 불가능해 집니다. 등기부등본의 대지권 표시 항목에서 본인의 지분 면적을 확인해 보세요. 매수하려는 빌라의 지분이 6제곱미터 이하라면 토허제와 상관없이 자유롭게 거래가 가능합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.7호선 학동역 출퇴근을 고려했을 때 자취하기 좋은 곳은 상도역~숭실대입구역 부근은 학동역까지 환승 없이 15~20분이면 도착합니다. 대하가라 저렴한 원룸과 가성비 좋은 식당이 많고 강남권에 비해 주거비 부담이 적습니다. 광명사거리역~철산역 부근도 학동역까지 35~40분 정도 소요되지만 서울 주요 도심보다 넓고 깨끗한 집을 구할 수 있습니다. 인근에 시장과 대형 마트가 있어 생활 편의성이 매우 높습니다. 면목역~중곡역 부근도 학동역까지 20분 내외로 이동이 가능한데 서울 동북권에서 상대적으로 월세가 저렴한 편이며 조용한 주택가가 형성되어 있어 차분한 주거 환경을 선호하신다면 추천드립니다. 팁으로 강남권 직주근접을 원하신다면 논현동 주택가도 함께 살펴보시면 좋습니다. 학동역 도보권이라 교통비가 절약되지만 언덕이 많고 월세가 다소 높을 수도 있습니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 부동산 시장의 잠잠한 상태는 고금리, 대출규제와 신축 공급 부족이 팽팽하게 맞서며 눈치싸움을 벌이는 국면입니다. 향후 시나리오는 크게 3가지로 압축됩니다. 역대급 입주 물량 부족으로 인해 전세가가 먼저 오르고 이것이 매매가를 밀어 올리는 흐름입니다. 스트레스 DSR 등 강력한 대출 규제로 매수 심리가 억눌려 거래 절벽과 보합세가 길어지는 상황입니다. 서울, 수도권 상급지는 똘똘한 한 채 수요는 버티지만 지방은 미분양 압박으로 하락세가 지속되는 현상입니다. 결론적으로 당분간은 금리 인하 신호와 5월 양도세 중과 배제 종료 시점의 매물 추이를 지켜보며 관마세가 지속될 가능성이 큽니다. 실거주 목적이시라면 하반기로 갈수록 심화될 공급 부족과 전세가 상승 추이를 유심히 지켜보실 필요가 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.기흥~오산대역 노선을 세교3지구 내부까지 연장하여 역을 신설하는 방안을 오산시가 정부에 강력히 건의중입니다. 3.1만 가구 규모라 명분이 충분합니다. 오산역 정차가 확정 단계이며 3지구 입주민들이 인근 오산역을 통해서 삼성역까지 30분대로 이동이 가능해집니다. 오사녁과 동탄을 잇는 트램이 3지구 인근을 지나게 되어 광역 교통망 연결성이 강화됩니다. 즉 분당선의 세교3지구 내부 연장역 신설이 가장 유력한 시나리오이며 오산역 GTX-C 연장과 시너지 효과를 낼 것으로 보입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.낙착자가 승계해야하는 관리비는 공용 부분에 대한 미납분입니다. 전 소유자가 개인적으로 사용하는 전용 부분 관리비는 낙찰자가 책임질 의무가 없습니다. 복도, 계단, 엘리베이터 유지비, 공용 부분 청소비, 외벽 관리비, 관리단 인건비 등 건물 전체의 유지 관리를 위해 지출된 비용입니다. 세대 내 전기료, 수도료, 가스 사용료, TV 수신료 등 개별 세대가 소비한 비용은 제외입니다. 대법원은 [관리비 지급을 지체하였다는 이유로 부과되는 연체료는 위 공용부분 관리비의 지급을 지체함으로 인한 지연손해금의 성격을 갖는 것이지 관리비 그 자체는 아니므로 특별승계인에게 승계되지 않는다] 라고 명시하였습니다. 관리사무소에는 관행상 연체료와 전용부분까지 합친 금액을 요구하는 경우가 많으니 이때 대법원 판례를 근거로 공용부분 원금만 계산하여 정산하겠다는 의사를 분명하게 전다라셔야 합니다. 관리사무소에서 미납 관리비를 이유로 단전이나 단수를 할 경우 이는 대번원 판례상 불법행위로 해당할 수 있으므로 강하게 대응하셔야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.집 안 내부를 확인합니다 아파트는 KB 시세라는 공인된 기준이 있어 방문 없이 진행되기도 하지만 단독주택은 내부 관리 사애, 구조 변경(불법 증축) 여부, 누수나 파손 상태 등에 따라서 가치가 크게 달라지기 때문에 반드시 실사가 필요합니다. 다만 평가사에 따라서 거실과 주방 등 주요 공간 위주로 빠르게 보고 방 안쪽까지 꼼꼼하게 보지 않는 경우도 있으나 기본적으로 실내 입장은 피하기 어렵습니다. 평가시간은 매우 금방 끝나며 보통 10~20분 내외면 충분합니다. 평가사는 전문가라 내부 구조와 상태를 육안으로 빠르게 확인하고 외부 사진을 찍는데 더 많은 시간을 할애합니다. 가장 좋은 방법은 평가사와 미리 연락하여 약속 시간을 조율하는 것입니다. 시부모님이 출타하시거나 낮잠을 주무시는 시간, 혹은 장 보러 가시는 시간을 노려서 예약하시고 만약 마주칠 상황이 생긴다면 집 보험 갱신 때문에 시설 점검하러 왔다거나 정부에서 주택 공시가겨 조사를 위해 현장 확인하러 왔다는 식으로 둘러대시는 경우가 많습니다 방문전에 평가사에게 전화해 어른신들이 계시니 대출 예기는 하지 말고 조용히 확인만 해달라고 정중히 부탁하시면 대부분 협조해 주십니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.태양광 패널은 1kW당 1.5~2평의 면적이 필요하며 일반적인 가정용 3kW 설치 시 약 5~6평, 본격적인 충전을 위해 6kw 설치 시 약 10~12평의 유휴 공간이 확보되어야 합니다. 설치 면적이 2배로 늘어나면 발전량도 정비례하여 상승하며 3kW는 하루 평균 약 10~12kwh 를 생산하는 반면에 6kw는 약 20~24kwh를 생산하여 전기차 운용에 실질적인 동력을 제공합니다. 단순 보조 목적이라면 3kw로도 충분하지만 가전제품 사용량을 제외하고 전기차 주행 에너지를 안정적으로 충당하려면 6kw 이상 설치하는 것이 기상 변화나 충전 손실을 고려했을 때 가장 현실적입니다. 2026년 현재 시행중인 한전 상계거래 시스템을 활용하면 낮에 생산한 남는 전기를 밤에 전기차 충전시 차감받을 수 있어 비싼 저장 장치 없이도 효율적인 자가 충전 환경을 구축 할수 있습니다. 즉전기차를 매일 운행하신다면 약 10평 정도의 면적 6kw 설비를 갖추는 것이 전기료 절감과 충전 편의성 측면에서 가장 효과적인 선택입니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.네 중개사분들의 말이 사실이 확률이 높습니다. 현재 2026년도 수도권 아파트 대출 규제가 강화되었기 때문입니다. 실입주금이 많이 필요한 이유는 인천등 수도권 아파트 매수 시 대출 한도에서 소액임차보증금 약 4800만원은 무조건 차감합니다. 2억 매물의 70%인 1.4억에서 4800만원을 빼면 실제 대출은 약 9200만원만 나옵니다. 즉 집값의 절반인 1억정도의 현금이 필요하게 됩니다. 가계부채 관리로 인해서 은행에서 감정가를 시세보다 낮게 잡는 경향이 강해서 대출 한도가 더 줄어들 수 있습니다. 빌라나 다세대 주택보다 아파트에 대해 방공제 등 규제가 더 엄격하게 적용됩니다. 아파트가 아닌 빌라는 방 공제 규정에서 유리할 수 있어 대출이 더 나올 가능성이 있습니다. 디딤돌보다 금리는 높지만 한도가 더 필요하다면 보금자리론의 조건을 함께 확인해 보세요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.2026년 공공분양 물량은 전년 대비 약 32% 증가한 2만 9천 가구 규모이며 특히 비규제지역의 전용 85제곱미터 이하 물량 중 60% 이상의 추첨체로 공급되어 가점이 낮은 30대에게 기회가 넓어졌습니다. 가점 경쟁이 필요 없는 생애최초와 소득 기준이 완화된 신혼부부 전형의 추첨 물량을 노려야 하며 최근 2년 내 출산 기록이 있다면 가장 강력한 우선권을 주는 신생아 특별공급이 당첨의 지름길입니다. 시세의 70% 이하로 분양받고 저금리 전용 대출을 지원하는 뉴:홈 나눔형 물량을 선택하면 자금력이 부족한 사회초년생이나 30대의 실질적인 내 집 마련 부담을 크게 낮출 수 있습니다. 유망지역으로 강남 접근성이 좋은 하남 교산, GTX 호재와 공급 물량이 가장 많은 남양주 왕숙, 서울 서북권 입지가 뛰어난 고양 창릉이 30대 선호도가 가장 높은 3대 유망 지역으로 꼽힙니다. 당첨 확률을 높이려면 청약통장 월 납입액을 25만원으로 유지하는 것이 유리하며 해당 지역 거주자 우선 공급 원칙에 따라서 과심 지역에 미리 거주 요건을 채워두는 전략이 필요합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.지금부터는 부동산 애브로 원하는 지역의 매물 시세와 전세 대출 가능 여부를 매일 확인하세요 이사 2개월 전이 매물이 가장 많이 나오고 선택권이 넓은 골든타임입니다 늦어도 1.5개월 전에는 계약을 마쳐야 대출 준비가 수월합니다. 집을 보기 전 주거래 은행에 방문해서 내 소득과 신용도로 전세대출 한도가 얼마까지 나오는지 미리 확인하시고 마음에 드는 집을 찾고 계약서를 쓰면 최소 1개월 전에는 은행에 대출 신청을 넣어야 합니다. 심사 기간이 보통 2주~3주 정도 소요됩니다. 전세는 매물이 귀하고 대출 심사가 까다롭습니다. 마음에 드는 전세 매물이 있다면 전세대출 부적격 시 계약금 반환 특약을 넣을 수 있는지 중개사와 상의하시고 전세 매물이 마땅치 않다면 이사 1개월 전까지는 월세로 눈을 돌려 계약을 마무리하는 것이 안전합니다. 감사합니다.