답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전세 소멸 체감이 다른 이유는 아파트 매물이 귀해 전세가가 오르는 공급 부족 상태인 반면 빌라는 사기 우려로 전세를 기피하는 수요 실종 상태이기 때문입니다. 전문간들은 전세 자체가 완전히 사라지기보다는 고금리와 보증금 미반환 공포로 이해 전세가 반전세나 월세로 빠르게 전환되는 과정에 있다고 분석합니다. 특히 수도권 역세권 아파트처럼 입지가 좋은 곳은 여전히 전세 수요가 넘쳐나지만 과거처럼 묻지마 전세 계약은 사라지고 보증 보험이 가능한 안전한 집만 찾는 경향이 뚜렷합니다. 결국 지금은 전세 제도의 존폐를 논하기보다 내 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 우량 전세 매물의 희소성이 그 어느때보다 높아진 시기라고 보시면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.재건축 분담금은 새로운 아파트를 짓는데 필요한 전체 사업비에서 본인이 소유한 기존 주택의 가치를 뺀 나머지 차액으로 조합원이 직접 현금으로 지불해야 하는 추가 건설 비용입니다. 분담금이 주변 아파트 시세와 비슷하다면 당장의 시세 차익은 적으나 완공 후 해당 지역의 신축 대장 아파트로서 누릴 프리미엄과 미래의 자산 가치 상승을 기대하고 사업을 진행하게 됩니다. 최근 공사비 급등으로 인해 분담금 부담이 커지면서 분양가보다 비싼 재건축 사례가 늘고 있으므로 단순한 기대를 넘어 주변 신축 단지의 매매가와 비교한 객관적인 사업성 분석이 필수적입니다. 결국 재건축은 현재의 비용 투입을 통해서 미래의 우수한 입지와 신축 주거 환경을 선점하는 행위이므로 단기적인 비용 발생보다는 완공 시점의 지역적 희소성과 가치 변화에 중점을 두어야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.보증금을 돌려받기 전까지는 절대 전입신고를 옮기지 말아야 하며 타 지역 원룸은 대항력 확보가 시급한 상황이 아니므로 경남 집 돈을 받는 즉시 주소지를 이전하는 것이 가장 안전합니다. 만약 집주인이 5월 24일에도 보증금을 주지 않는다면 절대 짐을 다 빼지 말고 임차권등기명령을 신청한 뒤 등기부등본에 기재된 것을 확인하고 이사해야 법적 우선순위가 유지됩니다. 퇴거 시 발생할 수 있는 원상복구 분쟁을 방지하기 위해 가구 뒤편이나 바닥 흠집 등 방 안 전체의 상태를 무편집 동영상으로 상세하게 촬영하여 보관해 두는 것이 필수입니다. 이사 당일 전기와 수도요금을 고객센터를 통해서 완납한 뒤 영수증 이체 내역을 주인에게 보내고 열쇠 반납 과정 등을 사진으로 찍어 문자로 남겨두어야 추후 불필요한 책임 공방을 피할수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.구성역 인근은 GTX-A와 플랫폼시티 개발이라는 확시한 호재가 있어 미래 가치가 높지만 자산 가치 상승과 환금성을 고려한다면 빌라보다는 최대한 소형 아파트 진입을 우선적으로 추천드립니다. 빌라는 아파트에 비해 가격 상승폭이 낮고 나중에 되팔기 어려울 수 있으므로 생애최초 구매자 혜택인 LTV80%와 정책 금융을 적극 활용하여 감당 가능한 선에서 아파트를 노려보시기 바랍니다. 반드시 빌라를 선택해야 한다면 나중에 아파트 수요를 대체할 수 있도록 구성역 도보권 역세권 매물을 고르시고 주변 노후도나 재개발 추진 가능성을 꼼꼼하게 따져보고 결정하시길 바랍니다. 무리한 대출이 걱정된다면 먼저 본인의 소득 대비 대출 한도와 월 이자 상환액을 정확하게 계산해 보고 플랫폼시티 완공 시 주거 가치가 더 크게 뛸 지역을 중심으로 현장 임장을 거쳐 선택하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.사회초년생은 생애최초 구매자 혜택을 활용해서 집값의 80%까지 대출해주는 디딤돌이나 특례대출을 이용하는 것이 내 돈을 가장 적게 들여 집을 사는 방법입니다. 분양가가 저렴한 공공분양의 청년 특별공급을 최우선으로 공략하되 청약통장 납입 횟수와 소득기준을 미리 맞춰둬서 당첨 확률을 높이는 전략이 필요합니다. 종잣돈이 부족하다면 서울 대단지를 고집하기보다 경기도 외곽의 소형 아파트나 경매를 통해 자산을 고정하고 점차 상급지로 이동하는 징검다리 전략이 현실적입니다. 대출 가능 여부가 걱정된다면 시중은행 방문 전 카카오페이나 토스의 대출 한도 조회기능을 통해 본인의 소득 대비 정확한 대출 실행 금액을 먼저 파악하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.세교2지구는 분양가 상한제 덕분에 주변보다 저렴하며 GTX-C 연장과 반도체 클러스터 배후지라는 확실한 호재가 있어 실거주 겸 투자처로 훌륭합니다. 내년과 내후년은 대규모 입주가 몰려 시세가 흔들릴 수 있으니 조급해하지 말고 급매물이나 미계약분을 노리는 것이 유리합니다. 직장인 동탄과의 접근성은 좋으나 단지별로 역과의 거리가 차이 나므로 오산역 인근 단지를 우선순위에 두고 자금 계획을 세우시길 권장드립니다. 첫 집 마련인 만큼 무리한 영끌보다는 신생아특례대출 등 정책 금융 상품 자격을 미리 확인해서 금리 부담을 최소화하는 전략이 필요합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.가장 우선적으로 현재 거주중인 집의 임대인과 협의하여 7개월간의 단기 연장을 제안하고 이사 수요가 많은 8월에 새로운 세입자를 구하는 것이 서로에게 유리함을 어필해 보세요 반대로 본인 소유 주택의 세입자에게 이사 비용이나 중개수수료를 지원하는 조건으로 내년 1월 조기 퇴거가 가능한지 확인하여 입주 시기를 앞당기는 방법도 적극 고려해 보세요. 아파트 단기 임대는 매물이 매우 귀하므로 오피스텔이나 전문 단기 임대 플랫폼을 활용해야 하며 일반 시세보다 월세 부담이 높을 수 있다는 점을 미리 감안하셔야 합니다. 모든 협의가 어려울 경우 짐 보관 이사를 통해 가재도구를 창고에 맡기고 임시 거처를 마련해야 하므로 이사 비용이 두번 발생하는 경제적 손실과 가족의 편의를 비교해서 결정하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.보증금 2억에 월세 60만원의 계약의 경우 법정 중개보수 상한 요율은 0.3%이며 계산된 상한액인 78만원을 초과하여 지급할 의무가 전혀 없습니다. 부동산에서 요율 협의를 거부하며 완강히 버틴다면 우선 잔금 처리를 모두 마친 뒤 본인이 확인한 법정 상한 금액만큼만 입금하고 중개보수 영수증 발급을 요구하세요. 법정 한도를 초과하는 수수료 요구는 명백한 불법이므로 상대측이 무리한 금액을 계속 고집할 경우 관할 구청 부동산정보과에 신고하겠다는 의사를 정중하게 밝히는 것이 효과적입니다. 중개보수 갈등이 있더라도 이미 체결된 임대차 계약의 효력에는 지장이 없으니 조급해하지 마시고 잔금일에 법적 기준에 맞는 금액만 정확하게 송금하여 상황을 매듭지으시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.이미 6개월 전 갱신 거절 통보를 하셨기 때문에 계획을 변경해 매도하는 것은 법적으로 문제가 없습니다. 실거주 사유로 갱신을 거절한 뒤에 다른 세입자를 들이면 문제가 되지만 제3자에게 매도하는 것은 손해배상 대상이 아닙니다. 세입자는 이미 9월 말 퇴거가 확정된 상태이므로 매수자 입장에서는 즉시 입주 가능한 메리트 있는 매물이 됩니다. 다만 원만한 매매 진행을 위해 세입자에게 사정상 실거주 대신 매도를 결정하게 되었음을 알리고 양해룰 구하는 것이 좋으며 집이 팔리기 위해서는 세입자가 지을 보여주는데 협조해야 하므로 이 과정에서 감정적인 마찰이 생기지 않도로 하셔야 합니다. 즉 정당한 절차를 거치셨으니 지금부터 부도산에 매물을 내놓아 본격적인 매도 절차를 밟으시면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.수원시청역 부근은 수원 최대 번화가로 보신 300/40 이하의 넓은 방은 현실적인 시세보다 지나치게 저렴합니다. 사진은 깨끗하지만 실제로는 존재하지 않는 미끼 매물이거나 생활 소음이 심한 유흥가 인접 노후 건물일 확률도 높으며 해당 지역의 정상적인 준신축 원룸 시세는 최소 보증금 500~1000만원에 월세 50~60만원 수준으로 형성되어 있습니다. 겉으로 보이는 월세외에 관리비가 15~20만원 이상으로 높게 책정되어 실질적인 부담이 큰 매물인지 확인이 필요하며 상가 건물을 개조한 근생 빌라의 경우 보증보험 가입이나 전입신고에 문제가 생길 수 있으니 주의해야 합니다. 내년 2월 이사를 계획하신다면 너무 싼 방에 현혹되기보다 네이버부동산 등을 통해 평균 시세를 먼저 파악하시는 것을 권장드립니다. 감사합니다.