답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 1015 규제 이후로 부동산 경매 경락잔금대출도 일반대출 규제와 동일한 제한을 받습니다.이러한 문제때문에 대출로 낙찰잔금을 내려고 하시는 분들의 시름이 깊어지고 있는 것 같습니다.가장 간편한 방법으로는 금리가 높긴하지만 제2 금융을 활용해 보는 것입니다. 50% DSR 이 가능하기 때문에 조금이라도 다 높은 금액으로 진행해볼 수 있습니다.또한 경매지역을 알아볼 때, 비규제 지역으로 알아보시는 것도 추천 드립니다. 이런 물건들은 여전히 LTV70%가 적용되기 때문입니다.마지막으로는 주택이 9억이하이고 귀하가 무주택자라면 디딤돌 대출이나 보금자리론 같은 정책 자금을 먼저 확인해 보세요. 규제보다는 높은 비율로 대출을 받을 수가 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이사를 가셨는데, 소음이 너무 심해 고민이시군요. 이것에 대한 해결방법이 아주 없는 것은 아닙니다.먼저 해당 내용이 어느정도의 소음인지는 주관적으로 측정을 할 것이 아니라 객관적으로 소음측정 기기를 통해서 증명을 해야 합니다. 소음측정 업체를 통해서 먼저 주택의 하자로 인정을 받는 수준의 소음이 나고 있다는 것을 증빙 받으시길 바랍니다. 그리고 이것을 토대로 임대 목적물의 하자로 인해 계약을 유지 못하는 것으로 계약해지를 요청하시고, 아울러 검사비용또한 함께 청구를 하시기 바랍니다.계약서에 소음이 매우적음으로 되어 있다고 하셨는데 아마 "중개대상물 설명서" 에 그리 기재가 되어 있을 것입니다. 협의가 되지 않을 경우 이것에 대해 검사 결과를 토대로 소비자 기망으로 해당 중개사에 민사소송을 할 수도 있습니다. 아마도 그렇게 되어 손해배상을 할 상황이 되면, 중개사가 먼저 나서서 임대인과의 협의를 주도 할수도 있습니다. 그리고 다가구 주택은 원래 세대가 몇 호실로 나눠져 있던 간에 1가구로 나오는 것이 정상입니다. 등기부에 호실 구분이 있으려면 다세대 혹은 공동주택으로 분류되어야 함을 인지 하시기 부탁드립니다.감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.연 소득이 세전 2700 인 상황에서 월세 20만원이 적절한지 궁금하시군요. 저도 사회 초년생일때 같은 고민을 해 본적 있어 그 마음 공감합니다.말씀하신 대로 월세 20만원이면 2700 소득 시 큰 문제 될 수준은 아닙니다. 일년에 240만원으로, 오히려 적은 수준에 가깝습니다.방을 알아볼 때에도, 말씀하신 대로 네이버 부동산이나 다방으로 먼저 확인을 하고, 그 다음에 해당 지역 부동산에 문의를 하면 됩니다.먼저 봐 두신 물건을 콕 집어서 문의하고, 이후에 더 나은 조건이나 비슷한 물건을 함께 보여달라고하면 여러가지 선택지를 가질 수가 있죠.부디 성공적인 집 구하기가 되시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 법인과 개인이 공동으로 소유하고 계시는 1채의 건물에 대해 구분등기를 하시게 되면, 이것이 2채의 재개발 후 아파트가 되는지를 궁금하신거 군요.말씀하신 대로 된다면, 얼마나 좋을까요? 5명이 공동명의로 가지고 있다가 구분하여 5채가 나올수도 있겠네요.하지만 원칙적으로는 1가구에 대한 분양권은 1채로만 변환이 가능합니다.그러나, 모든 경우에 예외는 있지요.아래의 두가 경우가 해당됩니다.가격 기준: 종전 건축물의 평가액(감정평가 금액)이 새로 분양받을 아파트 2채의 조합원 분양가를 합친 금액보다 높을 때.​면적 기준: 종전 주거용으로 사용하던 부분의 전용면적 합계가 새로 분양받을 아파트 2채의 전용면적 합계보다 넓을 때.위와 같이 두가지의 경우로 판단될 경우 예외적으로 2주택 분양권이 가능할 수도 있지만, 원칙적으로는 1가구만 분양권 되는 것으로 이해하시면 편합니다!감사합니다~

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.연 세 계약에 따른 기간이 궁금하시군요.세를 연별로 내는 경우(선불) 최초 계약시 기간을 잘 명기해야 합니다. 일부 대학가의 월세의 경우에는 학기끝나는 기준을 가지고 연세라고 구분하여 계약을 하고는 하는데, 이것은 잘못된 내용입니다. 연세라고 하는 것은 월세를 12개월치로 미리 납부하는 것을 말합니다. 따라서 계약서에 2월 초 입주라면 다음해 2월 초에 퇴실한다는 것을 명시하고 계약하셔야 합니다.만약 2월 초에 입실하는데, 12월 말에 퇴실을 하라고 할 경우 대략 1개월의 월세를 더 내는 셈이 됩니다. 그러므로 이러한 조건을 집주인이 요구할 시 기간을 계산하여 해당 금액만큼 낮추어 계약을 할 것을 추천드립니다.부디 잘 계산하시어 좋은 계약 하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.베트남과 필리핀은 경제 수준이 비슷한 것 같아 보여도, 치안 면에서 너무나도 다릅니다. 필리핀의 경우 국제 범죄의 온상이라고 볼 수 있을 만큼 범죄자가 도피하는 경우가 많습니다.그래서 가능하면 일반인들의 거주를 위해서라면 베트남이 더 안전한 선택지로 보여집니다. 필리핀의 경우에는 뉴스에 보도된 사례도 많고 베트남은 한인 사회가 더 잘 구성되어 있어 정착하기가 더 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 부동산 중개수수료 지불 방법에 대해 궁금 하시군요. 부동산 중개수수료는 계약 건별로 지급을 하시면 됩니다.즉, 계약금/중도금/잔금 세번에 걸쳐 대금을 치르든, 한번에 치르든 관계없이 전체 금액에 대해 한번만 지불을 하는 방식입니다.법적으로는 계약 체결시에 지불하게 되어 있으나, 실무에서는 잔금과 동시에 치르는 경우도 많이 있습니다. 협의하에 진행하시기 바랍니다.더 중요한 것은 중개수수료를 치르는 시점보다는 그 금액이라고 할 수 있겠습니다. 법적으로 정해져 있는 것은 상한 액이며, 이 상한액 내에서는 협의가 가능한 것이 중개수수료이오니, 잘 협의하셔서 진행하시길 바라겠습니다. 감사합니다.!

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 아이들이 성장하면서 집 평수를 늘리시는데 따른 고민 충분히 이해합니다. 저도 같은 과정과 고민을 하는 중이라 같은 생각을 하고 있거든요.결론적으로는 월세 단기를 알아보는 것보다 기존 1주택 처분 계획을 내고 대출을 추가로 받아 새 주택 구입 후, 기존 주택 처분을 하는 방법으로 추천 드립니다. 우선 첫번째는 가족들의 안정적인 이사를 도울 수 있기 때문입니다. 단기 (1~3개월) 이라고 할지라도, 비용을 최소화하기 위해 월세집을 알아보게 되면 가족들이 2번이사를 해야 하는 번거로움이 있을 수 있습니다. 그리고 그 과정에서 오는 스트레스는 사실 돈으로 해결할 수 없는 성격의 것입니다. 두번째로는 단기를 알아보는 것이 해당 기간에 겹쳐서 2중으로 이자를 내는 것보다 저렴하지 않을 수 있다는 것입니다. 위에서 말씀드렸다시피 이사를 2번 해야 하는데, 여기서 오는 이사비용과, 단기 월세방에는 기존의 짐이 다 들어가지 않아서 분명 창고비용을 추가로 지불해야 할 가능성이 큽니다. 그리고 당연히 월세도 지출을 해야 합니다. 마지막으로는 심리적인 이유입니다.기존 주택을 판매하고, 다음주택으로 이동해야 하는 그 기간이 3개월이라고 가정해 보겠습니다. 그런데 마음에 드는 집이 2개월동안 나오지 않습니다. 그러면 마음이 점점 조급해질 것이고, 결국에는 좋지 않은 선택을 할 수가 있습니다. 또 반대로 빨리 매입을 하고자, 약간의 손해를 보고 기존 주택을 판매할 수도 있구요.그래서 1주택 처분 전제한 임시적 2주택을 기준으로 대출을 알아보시고, 이사를 고려하시는 것이 다 합리적인 선택이라고 생각하고 추천을 드립니다. 부디 좋은 선택하셔서 아이들이 편히 쉴수 있는 보금자리 마련하셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 투자하려던 계획이 틀어져서 안타깝습니다. 서울 전체가 토허제로 묶이는 바람에 귀하와 같은 갭투자자들이 한숨을 쉬는 상황이 많습니다. 서울 25개 구 전체와 경기도 12개 지역이 지정이 되었죠.정부가 발표한 이번 토허제는 2026년 12월 31일 까지 입니다. 조기 해제 가능성은 없습니다. 아마도 서울 아파트 값이 이번 대책에도 불구하고 계속 오르고 있기 때문일 것으로 보입니다. 통상 규제 해제는 외곽지역부터 시작이 되는데요, 이번 규제는 서울 전체를 묶은 만큼 2026상반기 시장 안정세를 확인한 후 풀게 될 가능성이 큽니다. 서울시장이 서울 부동산 값 상승률을 보고 많이 놀란 모습입니다. 이런 경우 서울 뿐만 아니라 경기도권 전체의 안정세를 확인해야 하는데요, 서울은 2025년에도 부동산 신규 공급이 적지는 않았습니다. 그런데도 주요 구들의 가격 상승이 어마어마 했죠. 뉴스나 팟캐스트 유투브 등에서 자칭 전문가라고 하시는 분들이 2026년도에는 공급절벽이다, 공급이 더 줄어들 것이라고 이야기하면서 더 심화된 것 같습니다. 이러한 흐름을 볼 때, 공급이 줄어드는 2026년도에는 규제를 더 심화하여 어떻게든 금액이 오르는 것을 억제할 것이고, 부동산 공급이 풀리기 시작하는 2028년도 이후에 서서히 규제를 풀 가능성이 있습니다. 그때쯤 되면 현 정부의 임기도 마지막해를 향해 가기 때문에 이런 것을 이용해서 표를 얻으려는 세력도 등장할 것으로 보이구요.갭투자만이 돈을 벌수 있는 방법은 아니지만, 우리나라와 같은 상황에서는 또 그만한게 없는것이 현실입니다.하지만, 지금과 같은 상황에서는, 그리고 정부의 정책 때문에 너무 영향을 많이 받게 됩니다. 그래서 당장은 갭투자와 같이 호재, 정책 등에 영향을 많이 받는 투자 방식 외에 다른 방식으로 고려하시거나, 잠시 목돈을 다른 쪽을 운영해 보심이 좋을 것으로 추천 드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부모님의 주택 마련을 위해 1억원을 보태고자 하는 마음이 새해부터 아주 따뜻하게 전해집니다. 하지만, 말씀하신 대로 이런 경우 부모님께 그냥 돈을 드리게 되면, 증여세가 발생할 수 있습니다. 그래서 말씀하신 대로 차용증 + 근저당 설정으로 실무에서도 적용을 하고는 합니다. 당연히, 이자 또한 발생해야 겠지요. 하지만 여기서도 무이자 가능으로 할 수 있는 조건이 있습니다. 다행히도 무상대출에 따른 이익이 연간 천만원 미만이면 , 증여세를 부과하지 않기 때문입니다. 따라서 근저당 설정과 차용증을 작성하시면, 무이자로 빌려드려도 문제가 없겠습니다. 근저당 설정은 또다른 이익을 가져다 줍니다. 설정을 해 두면 부모님의 빚이 되는 것이기 때문에, 부모님 돌아가셨을 경우에도 이것은 빚으로 인식되어 상속세 절세 효과도 있습니다. 마지막으로 생애최초 주택대출 혜택에 대해서는 세대 분리를 하시는 경우(따로 거주)에는 부모님이 귀하의 금액 차용으로 인해 유주택자가 되더라도 무주택 세대주 요건을 그대로 유지하실 수가 있습니다. 그러나 함께 살고 계셔서 같은 세대로 묶인다면, 유주택 세대원이 되어 버립니다. 다만, 부모님이 60세 이상이신 경우 청약이나 일부 대출에서 부모님의 주택 소유를 무주택으로 간주해 주는 규정이 있기는 합니다. 하지만 이 요건은 주택면적, 금액 등 요건이 까다롭기 때문에 가급적이면 별도의 세대로 분리를 하여 생활하시는 것을 추천 드립니다. 부디 좋은 집 구매하여 행복한 노후 보낼 수 있으시면 좋겠습니다. 감사합니다.