답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.설명을 자세히 듣지 못하셔서 혼란스러운 부분이 있는 점 공감합니다. 하지만, 부동산 거래에서 꽤나 흔한 방식으로 매매후 임대차라는 계약 형태입니다. 특히 지인분처럼 재개발 지역의 집 매도 시 흔히 나오는 계약 방식이에요. 지인의 입장은 주택은 처분해서 자금을 확보하야 하지만, 이주시점이 도래하기 전까지는 거주지가 필요한 상황입니다. 또 여기에 더해 매수인의 입장으로는 갭투자 방식으로 들어가는데, 비워놓는 것보다는 기존 주인(현재 지인분)이 그대로 전세살아주면 좋죠.잔금일까지는 당연히 지인분 소유로 되어 있지만, 계약이 이미 되었으므로 전세계약을 할 수 있는 것입니다. 매매계약과 전세계약을 동시에 작성합니다. 그래서 이로 인해 임대차 신고는 계약 후 30일 이내에 해야 하므로, 아마 이것의 의무를 이행하기 위해 동사무소 신고를 했다고 한 것 같습니다. 결국 매도자와 매수인의 이해관계가 맞아 떨어지기에 이런 계약방식이 나오는 것입니다. 매도인(지인분)은 이주날짜가 도래하기 전까지 거주할 곳도 있으면서, 이주날짜가 확정되면, 바로 전세금을 돌려받아 이사를 할 수 있기에 좋고, 매수인은 더이상 사람이 거주할 수 없는 시점까지 임차인(지인분) 이 있어주기에 좋은 것입니다. 설명이 되었길 바랄게요. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부동산 공인중개사 공부를 하고 계시는 군요. 쉽다면 쉽고 어렵다면 어려운 시험입니다.쉽다고 하는 부분은 모든 문제가(1,2차) 객관식으로만 주어진다는 점이구요. 어렵다고 하는 부분은 살면서 쉽게 접하지 못하는 법규에 대한 내용을 공부해야 한다는 점입니다.그러나 방법은 있습니다. 법규를 공부하시는 것이 이번이 처음이라면, 저는 인강을 추천드립니다. 우선 인강을 들으며 해당 법규가 어떤 원리로 인해 나오는 것인지를 체크하실 필요가 있어요. 그리고 난 후, 문제풀이를 하심이 좋습니다. 그리고 요즘 국가기술자격 및 국가 전문자격들이 응용된 문제가 많이 나오고 있습니다.결국 기출문제풀이 만으로는 합격하기 점점 어려워 지고 있다는 말이죠. 그래서 더 이론을 꼼꼼히 공부하시고 기출 풀이로 들어가시는 것을 추천 드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.단순히 영세건설사와 메이저 건설사와의 이름 차이가 부동산가격의 차이를 만드는지가 궁금하시군요.결론부터 말씀드리자면 아닙니다. 그러나 그렇게 보일 수 밖에 없는 이유가 있습니다. 아파트의 위치를 만드는 처음 토지분양과정에서 흔히 대장아파트(각 동네의 가장 큰 아파트) 자리를 차지하는 것은 보통 메이저 건설사들 입니다. 이후 이 대장아파트들의 가격이 가장 비싸지게 되지요. 당연한 이치입니다. 가장 좋고 넓은 부지를 분양받아 건설을 했기 때문에 접근성도 좋고, 부지가 넓다보니, 상가도 가깝게 끼고 있으며, 어메니티 시설도 당연히 좋을 수 밖에 없죠. 신설로 생기는 신도시에서는 아예 초등학교를 품고 있는 경우도 많아서 (초품아) 이런 현상은 두드러지게 됩니다.그러나, 신축아파트의 평면이나 품질이 메이저 건설사라고 해서 월등히 좋은 것은 아닙니다. 오히려 토지를 구매하는데 더 많은 돈을 들였기 때문에, 더 좋은 품질로 짓는 것이(건설비를 많이 쓰는 것) 불가능에 가깝습니다. 게다가 부동산의 가격은 아파트의 건설적인 품질이결정짓는게 아니라 위치가 결정하거든요.문의에 대한 답이 되었길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 1015 규제 이후로 부동산 경매 경락잔금대출도 일반대출 규제와 동일한 제한을 받습니다.이러한 문제때문에 대출로 낙찰잔금을 내려고 하시는 분들의 시름이 깊어지고 있는 것 같습니다.가장 간편한 방법으로는 금리가 높긴하지만 제2 금융을 활용해 보는 것입니다. 50% DSR 이 가능하기 때문에 조금이라도 다 높은 금액으로 진행해볼 수 있습니다.또한 경매지역을 알아볼 때, 비규제 지역으로 알아보시는 것도 추천 드립니다. 이런 물건들은 여전히 LTV70%가 적용되기 때문입니다.마지막으로는 주택이 9억이하이고 귀하가 무주택자라면 디딤돌 대출이나 보금자리론 같은 정책 자금을 먼저 확인해 보세요. 규제보다는 높은 비율로 대출을 받을 수가 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이사를 가셨는데, 소음이 너무 심해 고민이시군요. 이것에 대한 해결방법이 아주 없는 것은 아닙니다.먼저 해당 내용이 어느정도의 소음인지는 주관적으로 측정을 할 것이 아니라 객관적으로 소음측정 기기를 통해서 증명을 해야 합니다. 소음측정 업체를 통해서 먼저 주택의 하자로 인정을 받는 수준의 소음이 나고 있다는 것을 증빙 받으시길 바랍니다. 그리고 이것을 토대로 임대 목적물의 하자로 인해 계약을 유지 못하는 것으로 계약해지를 요청하시고, 아울러 검사비용또한 함께 청구를 하시기 바랍니다.계약서에 소음이 매우적음으로 되어 있다고 하셨는데 아마 "중개대상물 설명서" 에 그리 기재가 되어 있을 것입니다. 협의가 되지 않을 경우 이것에 대해 검사 결과를 토대로 소비자 기망으로 해당 중개사에 민사소송을 할 수도 있습니다. 아마도 그렇게 되어 손해배상을 할 상황이 되면, 중개사가 먼저 나서서 임대인과의 협의를 주도 할수도 있습니다. 그리고 다가구 주택은 원래 세대가 몇 호실로 나눠져 있던 간에 1가구로 나오는 것이 정상입니다. 등기부에 호실 구분이 있으려면 다세대 혹은 공동주택으로 분류되어야 함을 인지 하시기 부탁드립니다.감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.연 소득이 세전 2700 인 상황에서 월세 20만원이 적절한지 궁금하시군요. 저도 사회 초년생일때 같은 고민을 해 본적 있어 그 마음 공감합니다.말씀하신 대로 월세 20만원이면 2700 소득 시 큰 문제 될 수준은 아닙니다. 일년에 240만원으로, 오히려 적은 수준에 가깝습니다.방을 알아볼 때에도, 말씀하신 대로 네이버 부동산이나 다방으로 먼저 확인을 하고, 그 다음에 해당 지역 부동산에 문의를 하면 됩니다.먼저 봐 두신 물건을 콕 집어서 문의하고, 이후에 더 나은 조건이나 비슷한 물건을 함께 보여달라고하면 여러가지 선택지를 가질 수가 있죠.부디 성공적인 집 구하기가 되시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 법인과 개인이 공동으로 소유하고 계시는 1채의 건물에 대해 구분등기를 하시게 되면, 이것이 2채의 재개발 후 아파트가 되는지를 궁금하신거 군요.말씀하신 대로 된다면, 얼마나 좋을까요? 5명이 공동명의로 가지고 있다가 구분하여 5채가 나올수도 있겠네요.하지만 원칙적으로는 1가구에 대한 분양권은 1채로만 변환이 가능합니다.그러나, 모든 경우에 예외는 있지요.아래의 두가 경우가 해당됩니다.가격 기준: 종전 건축물의 평가액(감정평가 금액)이 새로 분양받을 아파트 2채의 조합원 분양가를 합친 금액보다 높을 때.​면적 기준: 종전 주거용으로 사용하던 부분의 전용면적 합계가 새로 분양받을 아파트 2채의 전용면적 합계보다 넓을 때.위와 같이 두가지의 경우로 판단될 경우 예외적으로 2주택 분양권이 가능할 수도 있지만, 원칙적으로는 1가구만 분양권 되는 것으로 이해하시면 편합니다!감사합니다~

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.연 세 계약에 따른 기간이 궁금하시군요.세를 연별로 내는 경우(선불) 최초 계약시 기간을 잘 명기해야 합니다. 일부 대학가의 월세의 경우에는 학기끝나는 기준을 가지고 연세라고 구분하여 계약을 하고는 하는데, 이것은 잘못된 내용입니다. 연세라고 하는 것은 월세를 12개월치로 미리 납부하는 것을 말합니다. 따라서 계약서에 2월 초 입주라면 다음해 2월 초에 퇴실한다는 것을 명시하고 계약하셔야 합니다.만약 2월 초에 입실하는데, 12월 말에 퇴실을 하라고 할 경우 대략 1개월의 월세를 더 내는 셈이 됩니다. 그러므로 이러한 조건을 집주인이 요구할 시 기간을 계산하여 해당 금액만큼 낮추어 계약을 할 것을 추천드립니다.부디 잘 계산하시어 좋은 계약 하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.베트남과 필리핀은 경제 수준이 비슷한 것 같아 보여도, 치안 면에서 너무나도 다릅니다. 필리핀의 경우 국제 범죄의 온상이라고 볼 수 있을 만큼 범죄자가 도피하는 경우가 많습니다.그래서 가능하면 일반인들의 거주를 위해서라면 베트남이 더 안전한 선택지로 보여집니다. 필리핀의 경우에는 뉴스에 보도된 사례도 많고 베트남은 한인 사회가 더 잘 구성되어 있어 정착하기가 더 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 부동산 중개수수료 지불 방법에 대해 궁금 하시군요. 부동산 중개수수료는 계약 건별로 지급을 하시면 됩니다.즉, 계약금/중도금/잔금 세번에 걸쳐 대금을 치르든, 한번에 치르든 관계없이 전체 금액에 대해 한번만 지불을 하는 방식입니다.법적으로는 계약 체결시에 지불하게 되어 있으나, 실무에서는 잔금과 동시에 치르는 경우도 많이 있습니다. 협의하에 진행하시기 바랍니다.더 중요한 것은 중개수수료를 치르는 시점보다는 그 금액이라고 할 수 있겠습니다. 법적으로 정해져 있는 것은 상한 액이며, 이 상한액 내에서는 협의가 가능한 것이 중개수수료이오니, 잘 협의하셔서 진행하시길 바라겠습니다. 감사합니다.!