본인 소유의집에서 본인이 전세로 사는게 가능한가요?

Question

제 지인이 빌라를 하나 가지고 있는데 이 지역이 재개발이 될 지역이라 후에 지역을 떠나야하는 상황이 됐어요. 부동산통해 투자 목적을 가진 구매희망 매수인과 계약을 했다는데 천만원 계약금은 받은거 같더라구요. 중도금은 2월에 받고 잔금은 7월에 받기로 했다는군요. 제가 좀 이해가 안가는게 이 지인이 이 매매할 빌라에서 전세로 살고 있는 조건으로 계약을 한거 같다는 겁니다. 자세한 설명을 안해줘서 정확한건 아닌데 임대차계약서를 동사무소에 등록했다는거에요. 근데 웃긴게 등기상 본인 소유의 집에서 본인이 전세로 산다는게 이상한거 아닌가요? 설마 계약금만 받고 소유권을 벌써 넘겨줬나 해서 등기부등본을 떼봤는데 아직 그대로인겁니다. 계약은 저번주에 한거 같은데 아직까지 소유는 그대로인거 보면 등기는 아직 안넘어간거 같긴 한데요. 도대체 이게 무슨 상황인건지 모르겠어서 이렇게 질문 드립니다. 들은 말을 토대로 적은거라 추측을 해야 하는 상황이긴 한데 이런식의 계약을 하는 경우도 있는 건가요? 있다면 왜 이렇게 계약을 하는지 알려주실분 있을까요?

p.s 아마 매수인 쪽에서 전세로 하면 돈을 좀 더 주겠다는 조건을 건거 같아요

Answer 1

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

불가능합니다.

정확히 말씀드리면 계약금만 지불한 상태에서는 자기집에 사는 것이고

잔금 지불시점 부터 세입자로 사는 것입니다.

전월세신고를 하셨다고 하는데 자기집에 전세신고 받아주지않아요

전세계약서에 임대인과 임차인이 적시되어 있는데

임대인란에 아무 권한이 없는 제3자가 적혀 있으면 어떤 공무원이 해주겠습니까?

전세계약서는 미리 작성할수 있으나 전월세 신고든 다른 신고든 공적으로 신고했다는 자체는 말이 안되요

실무에서 전입신고되있는곳에 다른 세입자가 전입신고가 되있는 경우는 아주 가끔있어도

등기명의인이 다른 계약서에 확정일자든 전입신고든 받아주는 곳은 없습니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 내용상 매매와 전세계약을 동시에 진행한듯 보입니다. 흔히 말하는 주전세계약으로 보입니다. 매도자가 매매후 해당주택에 임차인으로써 거주를 하는 형태인데, 보통은 동일날짜에 매매와 임대차계약서를 작성하게 되며, 계약일로부터 30일이내 매매는 부동산 거래신고 , 임대차는 전월세신고를 하게 됩니다. 질문에서 말했던 주민센터에 가서 등록하였다는게 전월세신고를 하였다는 의미로 보이며, 실제 잔금일 치루어지면 소유권 이전등기가 이루어지고 지인분은 임차인이 되고 매수자는 임대인이 되게 됩니다.

원칙상 본인주택에 대해서 전세거주는 되지 않지만, 질문의 경우처럼 잔금일 기준으로 소유자가 변경되고 매도인이 임차인이 되는 계약을 체결한 경우에는 전월세신고자체에도 문제가 없습니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

매매와 동시에 본인이 전세로 사는조건으로 실무에서는 많이 하는 구조입니다

매수자에게 소유권이 넘어가고 매도인은 다시 매수자와 전세계약을 하는 것입니다

전세계약 기간만큼 살다 이사를 하는 것입니다

Answer 4

안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.

지인분께서 진행하신 계약은 부동산 실무에서 점유개정이라는 형태를 활용한 매매 방식입니다. 본인 소유의 집에서 본인이 전세로 사는 것이 법적으로 불가능해 보일 수 있으나, 매매와 임대차를 동시에 진행할 때 흔히 발생하는 사례입니다. 상황을 정확히 분석해 드리겠습니다.

우선 등기부등본상 소유주가 그대로인 이유는 아직 잔금을 치르지 않았기 때문입니다. 부동산 소유권은 잔금 지급과 동시에 등기 서류를 넘겨받아야 이전됩니다. 현재는 계약금만 오간 상태이므로 지인분이 여전히 소유주인 것이 당연합니다.

질문하신 본인 집에서의 전세 계약은 다음과 같은 구조로 진행됩니다.

계약의 성격:매매 계약을 체결함과 동시에, 매도인(지인)이 매수인으로부터 집을 다시 빌려 쓰는 임대차 계약을 동시에 체결하는 것입니다.

작동 원리: 잔금일인 7월이 되면, 소유권은 매수인에게 넘어갑니다. 그 순간 지인분은 '소유자'에서 '세입자'로 신분이 바뀝니다. 즉, 실질적인 전세 살이는 소유권이 이전되는 잔금일 이후부터 시작되는 것입니다.

동사무소 등록 이유: 매수인은 이 집을 사기 위해 전세 자금 대출을 받거나, 혹은 확정일자가 찍힌 임대차 계약서가 있어야 '전세를 끼고 사는 갭투자' 임을 금융기관이나 증빙 자료로 활용할 수 있기 때문에 미리 작성했을 가능성이 큽니다.

매수인이 이런 조건을 건 이유는 명확합니다. 재개발 예정 지역은 실거주보다 투자 목적이 강합니다. 매수인 입장에서는 새로운 세입자를 구하는 수고와 공실 리스크를 덜 수 있고, 지인분(매도인) 입장에서는 집을 팔면서도 이사 가지 않고 재개발 이주 시점까지 안정적으로 거주할 수 있는 서로의 이해관계가 맞았기 때문입니다. 특히 매수인이 돈을 더 주겠다고 한 것은, 확실한 세입자(전세금)를 확보함으로써 본인의 실투자금을 줄일 수 있는 이득이 크기 때문입니다.

다만, 주의할 점은 지인분이 잔금을 받기 전까지는 여전히 소유자이므로, 임대차 계약의 효력(대항력 등)은 소유권이 완전히 넘어간 다음 날부터 발생한다는 점을 인지해야 합니다.

지인분께 매매 잔금 처리와 전세 보증금 반환 보장에 대한 특약이 계약서에 명확히 기재되어 있는지 확인해보라고 조언해 주시기 바랍니다.

Answer 5

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

설명을 자세히 듣지 못하셔서 혼란스러운 부분이 있는 점 공감합니다. 하지만, 부동산 거래에서 꽤나 흔한 방식으로 매매후 임대차라는 계약 형태입니다.

특히 지인분처럼 재개발 지역의 집 매도 시 흔히 나오는 계약 방식이에요. 지인의 입장은 주택은 처분해서 자금을 확보하야 하지만, 이주시점이 도래하기 전까지는 거주지가 필요한 상황입니다. 또 여기에 더해 매수인의 입장으로는 갭투자 방식으로 들어가는데, 비워놓는 것보다는 기존 주인(현재 지인분)이 그대로 전세살아주면 좋죠.

잔금일까지는 당연히 지인분 소유로 되어 있지만, 계약이 이미 되었으므로 전세계약을 할 수 있는 것입니다.

매매계약과 전세계약을 동시에 작성합니다. 그래서 이로 인해 임대차 신고는 계약 후 30일 이내에 해야 하므로, 아마 이것의 의무를 이행하기 위해 동사무소 신고를 했다고 한 것 같습니다.

결국 매도자와 매수인의 이해관계가 맞아 떨어지기에 이런 계약방식이 나오는 것입니다.

매도인(지인분)은 이주날짜가 도래하기 전까지 거주할 곳도 있으면서, 이주날짜가 확정되면, 바로 전세금을 돌려받아 이사를 할 수 있기에 좋고, 매수인은 더이상 사람이 거주할 수 없는 시점까지 임차인(지인분) 이 있어주기에 좋은 것입니다.

설명이 되었길 바랄게요. 감사합니다.

Answer 6

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

지인이 빌라 매매 계약에서 전세 계약을 병행한 상황은 흔치 않지만 특정 목적을 위한 전세권 설정 계약 형태로 가능은 합니다.

등기부등본에 소유권 이전이 없고 계약금만 받은 상태라면 매매계약서와 별도로 지인이 매수인에게 전세권을 설정하는 계약을 한 것으로 보입니다.

감사합니다.

Answer 7

제 지인이 빌라를 하나 가지고 있는데 이 지역이 재개발이 될 지역이라 후에 지역을 떠나야하는 상황이 됐어요. 부동산통해 투자 목적을 가진 구매희망 매수인과 계약을 했다는데 천만원 계약금은 받은거 같더라구요. 중도금은 2월에 받고 잔금은 7월에 받기로 했다는군요. 제가 좀 이해가 안가는게 이 지인이 이 매매할 빌라에서 전세로 살고 있는 조건으로 계약을 한거 같다는 겁니다. 자세한 설명을 안해줘서 정확한건 아닌데 임대차계약서를 동사무소에 등록했다는거에요. 근데 웃긴게 등기상 본인 소유의 집에서 본인이 전세로 산다는게 이상한거 아닌가요? 설마 계약금만 받고 소유권을 벌써 넘겨줬나 해서 등기부등본을 떼봤는데 아직 그대로인겁니다. 계약은 저번주에 한거 같은데 아직까지 소유는 그대로인거 보면 등기는 아직 안넘어간거 같긴 한데요. 도대체 이게 무슨 상황인건지 모르겠어서 이렇게 질문 드립니다. 들은 말을 토대로 적은거라 추측을 해야 하는 상황이긴 한데 이런식의 계약을 하는 경우도 있는 건가요? 있다면 왜 이렇게 계약을 하는지 알려주실분 있을까요?

==> 우선적으로 매매 계약조건은 매도인과 매수인간 협의에 따라 결정되는 사항으로 매도인을 임차인으로 점유개정은 얼마든지 가능합니다.