10.15부동산대책 이후 경락자금대출 대출한도
10.15 부동산대책 이후 경락자금대출도 일반 부동산 규제와 같은 규제를 적용받게 되나요?
그렇다면 대출을 더 받을수 있는 방법은 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
경락대출도 원칙상은 주택담보대출이기 때문에 동일한 규제를 받게 됩니다. 대표적으로 LTV나 DSR등의 제한은 동일하며 실거주요건 역시도 동일하게 적용되게 됩니다. 다만, 대출 심사과정에서의 심사기준과 금융기관내 취급상품에 차이가 있습니다. 특히 경락대출의 경우는 일반주택담보대출에 비해 취급하는 금융권이 제한적이라고 할수 있습니다.
한도면에서는 동일한 LTV규제를 받더라도 일반매매에 비해 낙찰가격은 낮게 주택가치는 시세기준으로 보기 떄문에 실제 낙찰금액 대비 받을수 있는 한도는 일반매매의 경우보다 높은 편이라는 차이는 있습니다.
10.15 부동산대책 이후 경락자금대출도 일반 부동산 규제와 같은 규제를 적용받게 되나요?
그렇다면 대출을 더 받을수 있는 방법은 있나요?
===> 10. 15대책이후 정부가 주택담보대출 규제 강화를 발표하였기 때문에 경락자금 대출역시 일반 주택담보대출과 동일하게 ltv 등의 규제를 적용받습니다. 추가 대출여부는 주거래 은행에 상담받아 보시기 바랍니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
10.15 서울 및 수도권 대출 규제의 경우 기존 주택담보대출 뿐만 아니라 경락자금대출에도 똑같은 규제를 적용을 하게 됩니다. 예외적으로 2금융권이나 보험등은 좀 더 한도가 나올 수 있지만 금리가 비싸다는 단점이 있을 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
최근 가계 대출 규제 기조는 주택 구입 목적 대출은 모두 동일한 틀에서 관리 하는 방향이라 경락잔금대출도 일반 주담대 대출과 동일하게 LTV, DSR 한도 규제를 받습니다.
결론만 말씀드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
가장 확실한 방법은 개별 상담입니다. 낙찰 받으려는 물건의 주소, 본인의 소득 및 기존 대출 현황, 주택 보유 수를 명확히 하여 경락 자금 대출을 취급하는 금융기관(은행, 보험사, 저축 은행 등)에 직접 문의하여 정확한 한도를 확인하는 것이 중요합니다.
10.15 부동산 대책 이후 경락 자금 대출(경락 잔금 대출) 역시 일반 부동산 규제와 유사한 규제를 적용 받게 되었습니다. 특히, 주택 매매 및 임대사업자가 규제 지역 내 주택을 경락 받을 때 은행을 통한 경락 잔금 대출은 사실상 LTV(주택 담보 대출 비율) 0%에 가깝게 제한되었습니다. 이는 사업자로서 규제 지역 내 주택을 경매로 취득하려는 경우, 은행을 통한 대출을 받기가 매우 어려워졌다는 의미입니다.
대출을 더 받을 수 있는 방법에 대해 문의 주셨는데요. 이러한 규제는 주택 매매 및 임대 사업자를 대상으로 규제 지역에서 더욱 강화된 조치입니다.
대출 가능성을 높이기 위한 방법을 살펴보면 ==>
매수 주체 변경 고려 : 사업자가 아닌 개인이 실수요 목적으로 경락 받는 경우 규제가 완화될 수 있습니다.
비 규제 지역 검토 : 비 규제 지역에서는 LTV 규제가 상대적으로 덜할 수 있습니다.
다양한 금융 기관 상품 비교 : 은행 외 저축 은행, 보험사 등 각 기관의 대출 한도와 조건을 꼼꼼히 비교해 보세요
다른 보험 담보 / 신용 대출 활용 : 경락 주택 외 다른 자산을 담보로 하거나 신용 대출을 병행하는 방법도 있습니다.
결론적으로, 경락 잔금 대출도 이제 '주 담대 규제'의 범주 안에 들어왔습니다. LTV.DSR.다주택 규제 모두 일정 부분 적용되므로, 과거처럼 낙찰가의 70~80%를 대출 받기 어렵습니다. 하지만 소득 증 빙, 지역 선택, 명의 조정 등을 통해 합법적으로 한도를 최적화 하는 방법은 여전히 존재합니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
경매를 통해 자산을 형성하려는 분들에게 대출 규제는 가장 큰 장벽이자 변수입니다. 특히 자금 계획이 어긋나면 보증금을 몰수당할 위험이 있는 만큼, 10.15 부동산 대책 이후 변화된 경락자금대출 환경을 정확히 이해하는 것이 무엇보다 중요합니다.
핵심부터 말씀드리면, 경락자금대출 역시 일반 주택담보대출과 동일한 규제 체계로 완전히 편입되었습니다.
1. 10.15 대책 이후 경락자금대출 규제 적용 현황
과거 경매 대출은 일반 매매보다 다소 유연한 측면이 있었으나, 현재는 가계대출 관리 강화 기조에 따라 예외 없이 강력한 규제가 적용됩니다.
LTV(담보인정비율) 제한: 서울 전역 및 경기도 12개 규제지역 내 주택 낙찰 시, 무주택자 기준 LTV 40%가 적용됩니다. (생애 최초 구입 시에만 70% 예외 허용)
대출 금액 상한선: 주택 가격에 따라 대출 한도가 엄격히 제한됩니다. 15억 이하 주택은 최대 6억 원, 15억 초과 25억 이하 주택은 최대 4억 원까지만 대출이 가능합니다.
실거주 및 처분 의무: 규제지역 내 낙찰 시 6개월 이내 전입 의무가 부과되며, 유주택자는 대출 자체가 원칙적으로 금지됩니다. (기존 주택 6개월 내 처분 조건부만 가능)
DSR(총부채원리금상환비율): 2026년부터 더욱 강화된 스트레스 DSR 3단계가 적용되어, 실제 소득 증빙이 부족할 경우 위 한도조차 다 채우지 못하는 경우가 빈번합니다.
2. 대출 한도를 더 확보할 수 있는 실질적인 방법
정상적인 가계대출로는 한계가 있습니다. 투자 목적이나 자금 확보가 절실하다면 다음의 대안을 검토해야 합니다.
매매사업자 및 법인 대출 활용: 가계대출 규제를 우회하는 가장 대표적인 방법입니다. 매매사업자(개인/법인) 명의로 낙찰받을 경우 가계대출의 '6억 한도' 규제에서 상대적으로 자유롭고, LTV를 높게 가져갈 수 있는 금융권(2금융권 등) 상품이 존재합니다. 단, 2026년부터 사업자 대출의 주택 유입 감시가 엄격해졌으므로 실제 사업 운영 형태를 갖춰야 합니다.
비규제지역 및 비아파트 공략: 이번 10.15 대책의 핵심은 수도권 규제지역과 '아파트'에 집중되어 있습니다. 인천 등 비규제지역이나 빌라(다세대), 오피스텔 등은 상대적으로 규제 강도가 낮아 높은 LTV(최대 70~80%)를 적용받을 수 있습니다.
신탁 대출 활용: 소유권을 신탁사에 신탁하고 받는 대출은 일반 담보대출보다 한도가 높게 나오는 경우가 있습니다. 방 공제(방 빼기)를 하지 않아 실질적인 가용 자금을 늘릴 수 있으나, 신탁 수수료와 사후 관리 비용을 따져봐야 합니다.
경매는 낙찰 후 대출이 나오지 않으면 퇴로가 없습니다. 입찰 전 반드시 해당 물건지의 규제 지역 여부와 본인의 DSR 한도를 주거래 은행뿐만 아니라 경락 잔금 전문 법인(대출상담사)을 통해 교차 확인하시기 바랍니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
네, 1015 규제 이후로 부동산 경매 경락잔금대출도 일반대출 규제와 동일한 제한을 받습니다.
이러한 문제때문에 대출로 낙찰잔금을 내려고 하시는 분들의 시름이 깊어지고 있는 것 같습니다.
가장 간편한 방법으로는 금리가 높긴하지만 제2 금융을 활용해 보는 것입니다. 50% DSR 이 가능하기 때문에 조금이라도 다 높은 금액으로 진행해볼 수 있습니다.
또한 경매지역을 알아볼 때, 비규제 지역으로 알아보시는 것도 추천 드립니다. 이런 물건들은 여전히 LTV70%가 적용되기 때문입니다.
마지막으로는 주택이 9억이하이고 귀하가 무주택자라면 디딤돌 대출이나 보금자리론 같은 정책 자금을 먼저 확인해 보세요. 규제보다는 높은 비율로 대출을 받을 수가 있습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
10.15대책 이후 경락자금대출도 기본적으로 주택 구입 목적 주담대와 동일한 틀로 규제를 적용받고 있다고 보는 것이 맞다고 보시면 됩니다. 대출을 더 받기 위해서는 기존 가지고 있는 신용대출과 카드론 등을 정리하여 경락자금대출 여지를 넓히는 방법이 가장 일바적이라 보시면 됩니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
10.15 대책은 주택담보대출 한도를 대폭 축소하고 DSR/스트레스금리 등 심사를 강화했습니다
경락잔금대출도 금융사 심사에서는 주택담보대출의 연장선으로 취급되는 경우가 많아, 동일 규제가 적용될 가능성이 크며 실제 대출 한도는 낮아질 수 있습니다
하지만 법적 텍스트상 경락대출이 반드시 동일하게 적용된다고 명시된 법령 시행령 등은 아직 구체적으로 공개된 자료로 확인되지는 않습니다
다양한 금융 전략(추가 담보, 비규제지역 활용, DSR 최적화 등)을 통해 한도 확대 여지를 알아보셔야 할거 같습니다
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.
결론부터 말씀드리면 경락잔금대출도 본질적으로는 집을 담보로 돈을 빌리는 거라 이번 10.15 대책의 규제를 똑같이 적용받을 것으로 보이구요.
서울 같은 규제지역은 대출 한도가 LTV 40% 수준으로 묶일 가능성이 큽니다.
만약 한도를 조금이라도 더 늘려야 한다면 다음 두 가지 방법을 검토해 볼 수 있습니다.
• 신탁담보대출: 소유권을 신탁사에 맡기는 방식인데 방공제(최우선변제금 공제)를 하지 않아서 실제 손에 쥐는 대출금이 늘어나는 효과가 있습니다.
• 제2금융권(저축은행 등): 1금융권보다 이자는 비싸지만 감정가를 후하게 쳐줘서 한도를 더 열어주는 경우가 종종 있습니다.
단 매매사업자 대출을 이용하면 한도가 많이 나온다는 이야기는 현재 규제상(LTV 0%) 불법 작업일 확률이 높으니 각별히 주의하시는 게 좋겠습니다.