답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.질문자는 임대인 이시고, 임차인의 일정 변경으로 당혹스러우실 수 있습니다. 하지만, 차근히 협의하여 문제를 해결해야 할 것 같습니다. 먼저 현 임차인이, 정당하게 보증금을 돌려받고 나갈 수 있는 날짜는 계약서상에 따르면 5월 27일 입니다.그런데, 협의하여 4월 5일에 이사를 나가기로 했습니다. 이런 협의가 이루어졌으니, 임차인은 빨리 나갈 수 있도록 집을 알아보았을 것입니다. 그러다 보니, 좀더 당겨지게 되고, 3월 27일에 나가려고 하는 것일 테죠.그런데 여기서 보증금을 받아서 내주어야 하는 상황이 발생해 버리기 때문에 일정에 차질이 생깁니다. 선의로 협의하고 이에 따라 행동했지만, 서로에게 불편함을 주는 상황이 되어버렸네요.민법, 부동산법 등 법규는 서류에 의한 이행을 우선시 합니다. 즉, 계약서를 변경하지 않았다면 임차인에게 5월 27일까지는 보증금을 돌려주지 않으셔도 됩니다. 또한 임차인 역시 5월 27일까지는 거주할 수 있는 권리가 있습니다. 따라서 법규에 따라 이런 부분을 해결하려 하시다 보면, 한도 끝도 없는 것이 저희 실무상의 입장입니다. 우선 질문자께서는 임차인에게 "빨리 나가려고 노력해 주신 것은 정말 고맙다." 라고 상대방의 성의를 고마워 한 뒤, 사정 설명을 하여 새 집 입주, 즉 기존 집 퇴거를 4월 5일로 맞춰 줄것을 부탁 하는 수밖에 없습니다. 그게 아니라면, 4월 5일로 계약된 새 임차인에게 조금더 빨리 (3월 27일)에 들어올 수 있는지를 확인하시는 것도 괜찮습니다. 결국엔 누가 들어오느냐의 문제라기 보다는 돈이 언제 움직일 수 있냐에 대한 문제로 귀결되기 때문입니다. 잘 해결 되시길 바라겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.같은 지역 내 두 가구를 가지고 계시는데, 입주권의 수량이 궁금하시군요.원칙적으로는 ​「도시 및 주거환경정비법」에 따라, 동일한 정비구역 내에서 한 사람이 여러 개의 토지나 건축물을 소유하고 있는 경우, 소유한 물건의 개수와 상관없이 1개의 입주권만 주는 것이 일반적입니다.둘 중 하나가 그냥 사라지거나 강제로 청산되는 것은 아닙니다. 두 물건의 가치는 하나로 합쳐집니다.​A물건의 감정평가액과 B물건의 감정평가액을 모두 더한 뒤, 여기에 비례율을 곱해 총 권리가액을 산출합니다.권리가액이 커지기 때문에, 향후 평형 배정 시 더 큰 평수선택 시 우선순위를 점하거나, 분담금 부담을 크게 줄일 수 있습니다. 예외적으로는 2채가 나오는 경우가 있긴 합니다. 두채 합산금액이 해당 지역 2채 입주권 금액보다 크게 평가될 경우입니다. 이때는 하나는 반드시 60제곱미터미만의소형이며, 3년 전매제한 걸립니다.참고가 되시면 좋겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부동산 관리비 승계 문제는 입찰제도가 생기면서부터 낙찰자가 겪는 문제 중에 하나입니다. 말씀하신 대로 3년 이내의 공용관리비 부분만 승계하는 것이 판례 및 현재 성립된 기준입니다. 낙찰자는 체납 관리비 중 공용부분에 대해서만 의무가 발생합니다. 복도/계단/엘리베이터 유지비, 공용 부분 청소비, 소독비, 오물 수거비, 화재 보험료, 일반 관리비(인건비 등) 중 공용 부분에 해당하는 금액이 되겠습니다. 연체료 승계 여부는 사실상 "승계되지 않는다" 가 되겠습니다. 관리비 납부를 연체하여 발생한 '연체료'는 관리비 자체가 아니라 납부 지체에 따른 일종의 위약벌 성격입니다. 따라서 낙찰자는 전 소유자가 체납한 순수 관리비 원금만 내시면 됩니다. 관리사무소에서는 연체료를 다 내야 입주를 할 수 있다고 압박을 하는 경우가 많습니다. 이런 경우"대법원 판결(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598 판결 등)" 에 따라 원금만 납부하면 된다고 말씀하시어 반박하세요.아니면, 종종 단수나 단전 압박으로 전용부분 및 연체료까지 납부했다면, 사후에 부당이득 반환청구 소송을 하면 승소할 수 있습니다. 3년의 기간은 민법에 따른 관리비 채권 소멸시효입니다. 상당히 짧죠?이 기간을 넘기면 관리사무소는 청구할 권리 자체가 사라집니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.질문자는 임대인이시고, 세입자가 보증금을 일부 돌려받는 대신 월세를 올리겠다고 하는군요.세상은 사람과 사람이 사는 곳이기에, 부탁을 들어주려고 하다가도, 나중에 계약서에 적힌대로 2,000만원을 또 달라고 하는 상황이 올까봐 걱정이시군요.결론적으로는 그런 걱정은 안하셔도 됩니다. 다만, 월세를 올려받기 위해서는 계약서를 수정 서명하거나 다시 작성하시는게 좋습니다. 그리고 주변 시세를 살펴서 보증금 얼마에 월세가 얼마나 올라가는지 비율을 보시면 좋습니다. 보통은 100:1 비율로 올라가기 때문에 월세를 10 올리려면 보증금을 1000을 내리면 됩니다. 따라서 대략 10만원 정도를 월세 올려 받으시고, 보증금 천만원 짜리 계약서를 작성하시거나, 기존 계약서에 해당 내용으로 수정하여 양측 서명을 통해 합의된 것으로 간주하고 요청을 들어주시면 됩니다. 이때는 공인중개사가 굳이 필요가 없으므로, 당사자간에 합의하셔도 법적으로는 문제가 없습니다. (민사상 문제)다만, 공인중개대상물이 변경되는 경우(예를들면, 임대 면적이 더 적은 호실로 이동하면서 보증금을 내리는 경우) 에는 별도의 정식 재계약이 필요하구요.아 그리고 관공서에 임대차 계약신고를 하신 경우에는 이것을 변경해 주셔야 하니,이점 참조 바랍니다.감사합니다. 지금 질문자가 말씀하시는 상황에서는 계약서 변경 서명으로 충분히 가능해 보이니, 이것을 통해 해결하시길 바랍니다.감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이사를 하게 되었는데, 이사짐 센터를 고르는 것에 걱정이 되시는군요.우선은 최소 3군데는 견적을 받아보시는 것을 추천 드립니다. 전국적으로 광고를 하는 업체 2군데, 당근 등으로 알아본 동네 업체 1군데 정도를 견적 받아보세요.그리고 견적으로 방문 시, 이사를 할 때 큰 가구나 가전제품류에 대한 보양(파손방지조치)는 어떻게 하는지도 물어보시구요. 인원이 몇명이나 투입이 되는지도 확인해 보세요.너무 많은 인원이 투입되면, 견적이 비싸게 나오고, 너무 인원이 적으면 바빠서 물건들을 막 집어 던질 수 있답니다. 이런 대화들을 하며 견적을 받다 보면, 믿음이 가는 업체가 있을 것입니다. 다만 주의할 부분은, 이사짐 견적을 하러 오신 분이 이사 당일 직접 일을 하러 오시는 경우는 드물기 때문에(영업담당일 가능성이 큽니다.) 이런 부분들이 잘 시스템화 되어 있는지를(실제 일하러 오시는 분들이 잘 이해하셨는지) 판단하는 것입니다. 이것을 판단하는 것은 기본적으로 문서에서부터 시작합니다. 고객의 니즈를 기록하여 가는지 , 아니면 고개만 끄덕이고 숫자 적기에 급급한지 에 따라 이사 당일 퍼포먼스는 크게 차이가 날 수 있어요.이렇게 몇군데 비교 견적을 해 보시고, 이사 업체를 정하시길 바랍니다. 손없는날은 이사 건이 몰리기 때문에 미리 알아보시고 정하시는게 이롭습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.월세의 경우 한달 정도의 기간은 최소한 잡고 알아보시는 것이 좋고요.전세의 경우는 그보다 2배 정도 긴 기간을 잡고 알아보시는게 좋아요.계약의 경우는 그 금액이 클수록, 계약기간이 길수록 오랜기간을 알아보신다고 생각하고 확인하시는 것이 좋습니다. 전세 대출의 경우도 심사-대출실행 까지의 과정이 2-3주는 걸리기 때문에 그 전에 매물을 어느정도 확정하시고 알아보셔야 합니다. 따라서 결론적으로 전세는 2개월, 월세는 1개월의 최소 준비기간을 두고 알아보시길 추천 드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 가구의 속판(말씀하신 뒷판) 이 일반적인 사용에 의해 저렇게 벌어진 것은 가구 제조 자체의 문제 입니다. 인테리어 공사를 하는 곳에 가서 저 속판을 뜯어낼 때 공구로 떼어내거나 공구가 없다면 손으로 힘껏 잡아 뜯어야 겨우 뜯깁니다. 그런데 가구 안에 무엇을 보관하셨는지는 모르지만, 안에 짐을 보관하고 문이 안닫혀서 체중을 이용해 뚜드려 닫은 상황이 아니고서야 저렇게 뒷판이 열린다는 것은 애초에 가구의 뒷판이 잘못 조립되었을 가능성이 큽니다. 따라서 이 부분에 대해 질문자님이 지불할 비용은 없습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.단기 월세는 출장이나, 파견 근무시 자주 계약되는 거래 형태 입니다. 장점으로는 처음부터 3개월-6개월 정도의 단기 계약을 하기 때문에 파견근무나 출장이 끝나면 바로 나올 수 있다는 점이 좋습니다. 다만, 집의 상태가 좋거나, 임대료가 비싼 방이라면 거의 30% 가까이 임차료가 비싸질 수 있습니다. 집주인 입장에서는 1년 혹은 2년 기간으로 거주하는 사람을 더 받고 싶어하기 때문입니다.월세가 비싼 만큼 보증금은 저렴한 경우가 많습니다. 따라서 전세보다는 훨씬 위험이 덜합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.거주 의무 없이 전세를 놓고 일 때문에 이사를 가야하는 것을 검토 중이시군요.토지거래허가구역이 아닌 곳을 알아보시면 가능합니다. 현재 강남 일부 지역을 제외한 나머지 지역은 토허제의 영향을 받지 않습니다. 이런 지역은 매매 후 바로 전세 놓기가 가능하죠.주담대를 사용하지 않으시면 됩니다. 주담대는 실거주 조건이 붙기 때문입니다. 마지막으로 신축아파트의 실거주유에조건을 활용해 보세요. 최근에 법이 개정되어 신축아파트 기준으로 3년간 전세를 줄 수 있도록 되었습니다. (분양권 상태에서 구매하시는 경우)감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전월세보증금 대출은 집을 계약할 때 집주인에게 맡겨야 하는 큰돈(보증금)을 은행에서 빌리는 서비스입니다. 과정은 아래와 같이 진행됩니다​사전 조회 및 매물 확인: 본인의 소득, 신용 점수, 부채 현황을 바탕으로 대출 가능 한도를 먼저 확인합니다. 이후 대출이 가능한 주택(위반 건축물 여부 등 확인)을 찾습니다.​계약 체결: 마음에 드는 집을 정했다면 임대차 계약을 체결하고, 보증금의 5% 이상을 계약금으로 지불한 뒤 영수증을 챙깁니다. 이때 주민센터나 온라인을 통해 확정일자를 반드시 받아야 합니다.​대출 신청: 확정일자부 임대차계약서, 소득 증빙 서류, 주민등록등본 등을 준비해 은행에 신청합니다. 보통 입주일(잔금일) 한 달 전부터 신청이 가능합니다.​심사 및 실행: 은행은 신청자의 정보와 해당 주택의 적합성을 심사합니다. 승인이 나면 잔금 날짜에 맞춰 은행에서 임대인(집주인) 계좌로 대출금을 직접 입금하는 것이 일반적입니다.토스뱅크 외에도 거의 모든 1금융권 은행에서 월세 및 전세 보증금 대출을 취급합니다.​인터넷 전문 은행: 카카오뱅크와 케이뱅크는 비대면 프로세스가 잘 구축되어 있어 청년 및 일반 전월세 대출 신청이 간편합니다.​시중 은행: KB국민은행, 신한은행, 우리은행, 하나은행, NH농협은행 등에서 상담받을 수 있습니다. 특히 주택도시기금 수탁 은행(우리, 국민, 신한, 농협, 하나)은 정부 정책 상품인 '버팀목 대출' 등을 직접 취급하므로 본인의 조건이 정책 금융에 해당한다면 이들 은행을 방문하는 것이 유리합니다.참고를 부탁드립니다. 감사합니다.