답변 내역

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.잠실 르엘 전용 84m2 입주권이 2025년 12월 2일 48억 원에 계약된 것은 사실입니다.국토부 실거래 시스템에 아직 등록되지 않은 이유는 계약 후 60일 이내 신고 의무가 있지만 실제 입력 지연이 흔합니다.감사합니다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.1. B를 먼저 매도하면 3주택 양도세가 발생합니다. 이후 C에 2년 거주하면 C는 1세대 1주택 비과세 요건을 충족할 수 있으나 C 매도 시점에 A 분양권이 여전히 주택 수에 포함되면 일시적 2주택 특례 적용이 관건이 됩니다. 분양권 취득 후 1년 이상 경과 + C 양도 시 a 취득일로부터 3년 이내라면 C 양도세 비과세가 가능합니다.다만 분양권이 주택 수 산정 시 입주권으로 간주되어 2주택으로 보일 위험이 있습니다.2. a 입주 시점의 세대 보유 주택 수로 판단하는데 B,C를 모두 매도했다면 1주택 취득세 적용, C만 남아있다면 2주택 중과세가 부과됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.배우자 단독 소득으로 용인 수지 12억 원 주택 매매 시 주택담보대출은 DSR 기준으로 충분히 가능합니다.다만 배우자 신용대출이 대출 실행에 영향을 줄 수 있지만 위 사항으로는 대출이 가능할 것으로 판단됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.보증보험 가입 시 계약서에 주거용 오피스텔로 기재하면 보통 문제 없이 처리됩니다.너무 걱정하지 마시길 바랍니다.감사합니다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.1층은 분양가 대비 보유 비용과 관리비 등에서 비중이 크지 않으면 실질 수익성에 큰 차이가 없을 수 있습니다. 다만 1층은 조망권, 채광, 소음 등 주거 환경 측면에서 매수자 선호도가 다를 수 있어 속도와 가격 프리미엄에 영향이 있습니다.감사합니다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.1. 전세권이 선순위로 크게 잡혀 있으면 새로 들어오는 세입자의 전세대출은 전세권 말소 조건부로 심사합니다. 2. 전세권의 존속, 순위, 효력은 등기부등본으로 판단합니다.전세권 말소에 대한 공증, 각서는 말소와 같은 효력이 아니고 대출 심사에서도 인정되지 않습니다.3. 대출 불가 사유가 임차인이 아니라 집의 권리관계 + 임대인이 말소 못 하는 사정 때문이므로 이 특약은 임차인이 계약을 해제를 요구하고 계약금 반환을 주장할 수 있습니다.감사합니다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.서울 기준으로 보면 2026년 공동주택 공시가격은 보통 4월 말에 최종 공시됩니다.따라서 26년 4월 재계약할 때 아직 2026년 공시가격이 확정, 공시되지 전일 가능성이 높고 실무상 2025년 공시가격이나 주변 시세를 보면서 보증금을 정하는 경우가 많습니다.감사합니다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.1. 지금 두 집을 바로 팔면 비과세는 어렵고 둘 다 과세입니다. 전략적으로 B를 먼저 팔아서 일반 과세로 정리하고 A는 1주택이 된 상태에서 나중에 비과세로 파는 방향이 좋습니다.2. 다주택 중과 없이 기본세율입니다. 실제 세율은 본인 과세표준에 따라 달라지지만 중과가 아닌 일반 과세라고 이해하시면 되겠습니다.3. 가능합니다. B를 먼저 팔고 세금을 내고 그 이후 A만 남은 1주택 상태에서 이미 2년 보유 요건은 충족 되므로 다른 집 없이 A만 보유한 상태로 양도하면 1세대 1주택 비과세 대상입니다.감사합니다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.1. 혼인신고를 하면 동일세대 부부가 되어 일반적으로 세법, 청약, 대출 기준에서 1가구 2주택으로 보는게 원칙입니다.다만 기재부, 국세청 등은 상속으로 인한 주택은 여러 제도에 예외, 유예를 두는 경우가 많으며 상속주택을 일정 기간 안에 정리하면 1주택 유지로 봐주는 식의 특례가 존재합니다.따라서 혼인 신고 직후 바로 2주택자 제재라기 보다는 상속주택 정리기한과 연동되는 구조일 가능성이 큽니다.2. 디딤돌대출은 대출 실행 시점에 무주택 또는 1주택이어야 하고 상속으로 인한 2주택 전환은 예외, 유예로 보는 규정이 있습니다.3. 일반적으로 주택담보대출은 차주가 사망했다고 자동 소멸되지 않고 채무가 상속인에게 승계됩니다.상속을 받으면서 채무 인수를 하거나 상속인 명의로 대환 갈아타기를 하시면 되겠습니다.감사합니다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.사회초년생 계약 때 등기부등본을 잘 봐야 합니다.임대인이 진정한 소유자가 맡는지 봐야 하고 선순위 채권자가 있는지 봐야 합니다.이 두 가지만 봐도 위험성이 크게 떨어집니다.감사합니다.