답변 내역

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.대학가 주변 년세의 경우 일년치 월세를 한꺼번에 내고 또한 있다면 소액의 보증금일 확률이 높기 때문에 문제가 될 시 최우선변제가 가능하므로 크게 걱정을 하지 않으셔도 되고 확정일자 + 전입신고를 받으시면 될 것으로 사료됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.상가주택의 경우 공부상 주택에 무관하게 실제 거주를 하게 되면 주택으로 보게 됩니다.따라서 위의 경우 3~4층이 주택으로 등록이 되어져 있고 실제 주택으로 사용을 하고 있으므로 주택수에 포함이 된다 볼 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.개인적인 의견으로 규제일색의 부동산 정책은 양극화를 부축이고 결국 똘똘한 한채 심리를 통해서 부동산 시장은 양극화 시장과 향후 규제 부작용으로 인해서 부동산 가격은 상승 할 것으로 사료됩니다.다주택자들을 규제를 하게 되면 결국 똘똘한 한채는 굳건할 것이고 또한 양도소득세 중과 및 과세등으로 손실을 보게 될 소유자들을 결국 그러한 손실분을 임차인에게 전가되어 전월세 가격이 급등을 할 위험도 있다고 봅니다.규제도 좋지만 결국 대규모 공급만이 부동산 시장 안정화에 기여를 할 수있다고 봅니다. 서울과 수도권에 집중된 인구를 국토균형발전을 위해서 재배치하고 대규모 공급을 하게 되면 결국 부동산은 안정화 될 수 있다고 사료됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우리나라 부동산의 경우 상승과 하락을 반복하면서 결국 우상향을 하고 있습니다. 주식 시장도 마찬가지 입니다. 건실한 기업일수록 장기투자를 하게 되면 결국 우상향을 하게 됩니다.인플레이션 영향으로 화폐가치가 떨어지면서 가격이 올라가는 측면도 있지만 부동산의 경우 쉽게 공급이 되지 않고 반면 서울과 수도권 등은 인구가 몰리고 주택수요가 많아지는데 공급이 더딜 경우 부동산 가격이 급등을 하는 모양새입니다. 이러한 시장에 수요와 공급으로 부동산 안정화를 시켜야 하는데 부동산 시장에 규제정책을 펼치게 되면 시장이 비정상적으로 돌아가게 되면서 결국 가격이 급등을 하고 한번 올라간 가격은 쉽게 떨어지지 않는 모습을 보이게 됩니다.수요와 공급의 시장에서 규제를 하게 되면 대표적인 부작용이 똘똘한 한채 심리로 이미 부동산 시장을 양극화가 심화되었고 우량 아파트만 상승을 해서 부동산 시장의 평균 매매가격을 올리는 형상입니다.외곽이나 지방의 경우 부동산 가격이 싼 것들도 많이 있지만 수요가 없고 특히 지방은 인구소멸로 미분양으로 몸살을 앓을 정도입니다. 결국 수요가 몰리는 부동산은 안전자산처럼 절대 떨어지지 않는 다는 인식이 강하므로 결국 종착역은 부동산을 하게 되고 다주택자에 대한 규제에도 똘똘한 한채는 굳건하게 홀로 상승을 할 것으로 사료됩니다.결국 부동산 문제는 수요와 공급의 균형이 중요하기에 정책에 있어서도 규제보다는 국토균형발전을 위한 인구 재배치 등수요와 공급정책에 좀 더 정책적으로 강화해야 되지 않을까 사료됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 아직까지는 다주택자 매물이 많이 나온 거 같지는 않습니다. 4월 정도 쯤에 매도 매물이 가장 많을 것으로 예상을 하고 있습니다. 현 정부의 다주택자에 대한 규제가 지방선거 이후 더 거세질 수도 있다고 봅니다. 추세를 보고 매도 매물이 많고 급매가 나올때 투자가치가 있는 매물은 매수를 해도 괜찮을 것으로 사료됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.위의 특약의 경우 임대인이 동의를 하게 되면 바로 넣을 수 있습니다. 즉 특약사항은 임대인과 임차인사이 동의 및 합의에 의해서 넣을 수 있는 계약 특약사항입니다.하지만 특약사항 미합의로 계약이 파기 될 경우 가계약금은 반환이 어려울 수도 있을 것으로 보입니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.SH의 경우 기존의 부동산을 매입을 해서 다시 주거취약층들에게 임대를 주는 방식으로 수시로 부동산 매입 공고문을 내게 됩니다. 그럴 경우 부동산 소유자는 SH에 매도신청을 하게 되고 SH에서 현장 실사 및 감정평가등을 실시를 해서 매도신청한 소유주와 매매계약을 체결을 해서 소유권을 SH로 옮기고 SH는 그러한 부동산을 다시 거주취약층에게 임대를 주는 구조라 보시면 됩니다. 최근 불거진 김 모 의원은 이러한 구조를 알고 있었기에 가족 소유 2건에 대해서 매입에 대한 압박과 매매가격등을 협의를 해서 높은 시세차익을 보게 되어 대대적인 감사에 착수가 될 것으로 사료됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 재개발에 확정이 되게 되면 주민들 동의율에 따라 사업 절차가 진행이 되고 토지소유자일 경우 조합원이 될 확률이 높습니다. 우선 감정평가를 실시를 해서 토지 가치를 평가를 받고 향후 조합원 분양 신청을 하게 되면 조합원분양가가 클 경우 분담금 내고 반대로 토지가치가 더 클 경우 환급을 받는 구조라 보시면 되고 조합원이 되지 않고 토지 감정평가금액으로 현금청산을 신청하셔도 되고, 또한 토지평가액 + 조합원프리이멈을 해서 다른 사람에게 매도를 해도 됩니다.가장 최선은 조합원이 되어 조합원 분양 신청을 해서 로얄동/로얄층을 배정을 받은 상태에서 매도를 하는 것이 가장 베스트이긴 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 가장 중요한 것은 보증금을 만기 시에 회수를 하는 것입니다.또한 임대차 부동산에서 안전하게 거주가 가능한지를 체크를 해야 됩니다.통상적으로 임대차 부동산의 임대인의 재산상 문제로 집이 경매로 넘어가게 될 때 보증금 회수를 못하는 부분이 상당부분 차지하게 되므로 먼저 등기부등본을 통해서 선순위 근저당권이 있는 것을 피하시는 것이 좋고, 임대인의 세금 체납 부분이 있는지 그리고 향후 퇴거 시에 수요가 많아서 다른 세입자가 잘 들어와서 보증금 회수에 수월한지 등을 살펴보고다음으로 집 상태를 잘 살펴보고 계약하고 확정일자 + 전입신고 특히 전세보증보험 가입이 가능하면 크게 문제가 될 것이 없을 겁니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 처음에 2024년 확정일자 받을 당시에 보증금은 2024년 순위로 확정이 되어져 있습니다. 그 후 소량의 근저당권이 다음 순위이고 최근 재계약 한 부분에 대해서 즉 1,100만원 부분에 대해서 재계약서를 작성을 하고 확정일자를 받으시면 소량의 근저당권 다음 순위로 권리순서가 확정이 되게 되는 프로세스입니다.또한 주민센터에 가시면 바로 처리가 가능합니다.감사합니다.