안녕하세요 반갑습니다
부동산
Q. 전세계약만료전 집주인이 집을 매도할시 세입자에게 사전 고지를 해주는 건가요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.전세계약 중에 집주인이 집을 매매했다고 해서 세입자에게 집을 매도했다고 고지해야 할 법적 의무는 없습니다.다만, 착오가 없도록 집주인이 세입자에게 사실을 알려주는게 좋습니다.
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Q. 청약이란 무엇 인가요? 적금 같은 건가요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.주택청약저축은 국민주택과 민영주택을 공급받기 위하여 가입하는 저축입니다.청약에 당첨되면 신규 분양 주택을 마련할 수 있는 기회를 얻게 됩니다.청약 당첨자 선정 기준은 순위별로 정합니다. 일정한 요건을 갖추면 1순위가 되는데 청약 당첨자를 선정할때 1순위에서 먼저 뽑고 청약 신청자가 미달되면 2순위 신청자 중에서 선정합니다. 1순위 동일 순위 내에서 경쟁하는 경우에는 국민주택과 민영주택이 각각 세부적으로 선정기준이 다릅니다.
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Q. 신도시 의 기준이 무엇인지 궁금합니다
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.신도시는 2005년 수립된 국토교통부 내부 법규에 신도시의 정의를 규정하고 있습니다.신도시는 330만㎡ 이상 규모로 시행되는 개발사업으로서 자족성, 쾌적성, 편리성, 안전성 등을 확보하기 위해 국가적인 차원의 계획에 의하여 국책사업으로 추진하는 도시를 말합니다. 즉, 공사 규모가 얼마인지 국책 사업인지에 따라 달라질 것으로 보입니다.
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Q. 집주인이 산다고 전세계약갱신거부 후 다시 주인이 안 산다고 그러는 경우 보상받을 수 있나요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.계약갱신 거절 사유는 다음과 같습니다.1. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우2. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우(실거주 하지 않을 경우 갱신 되었을 기간이 만료되기 전에 목적 주택을 다른 사람에게 임대를 하면 임차인에게 손해배상을 해야됩니다.)해당 사안은 아직 실제로 임대까지 이뤄지지 않았기 때문에 2번을 이유로 손해배상을 요구하기 애매하지만1번 사유로 임대인과 합의하여 이사비, 복비 등을 충분히 받아낼 수 있다고 봅니다.
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Q. 전세 계약할 때 조심해야 할게 있나요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.깡통전세를 피하기 위해서는 주변 매매시세를 정확하게 알고 전세가랑 비교하셔야 됩니다.전세가는 매매가의 70% 이내로 시세가 형성되어야 안전한데 전세가가 매매가랑 비슷하거나 매매가보다 더 높을 경우에는 피해주시는 것이 좋습니다.깡통전세사기 뿐만 아니라 전반적으로 전세사기를 방지하려면 아래 항목을 체크해주시면 되겠습니다. 1. 등기부부본을 직접 발급 받아서 반드시 내용 확인 (집주인 인적사항, 근저당 설정/압류 등 확인)2. 신분증 진위 확인 및 실소유권자와 직접 만나서 계약하기3. 전입신고 및 확정일자 받기4. 전세금 반환 보증보험 가입하기5. 공인중개사 신분 조회 (국가공간정보포탈에서 조회)6. 근저당 금액이 매매가의 20% 초과시 계약하지 않기7. 계약 전 건축물대장을 확인하여 불법적인 용도변경이 있는지 확인하기8. 전입신고나 확정일자 미뤄달라고 요구할 시 의심하기 (집주인이 확정일자 전에 근저당을 설정할 수 있음)9. 전세대출이 안된다고 해도 대출이 나오는 건물인지 확인해보기10. 주변 전세시세말고 매매시세도 꼭 같이 확인하기 (깡통전세 사기 방지)
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Q. 상가계약5년했는데요중간에월세를올려달라는데?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.상가 임대차일 경우에는 임차인 동의여부와 상관없이 인상 후 1년이 지난 시점에선 5%이내 임대료 증액이 가능합니다.임대인이 임대료를 올려달라고 요청했다면 임대인하고 의견을 잘 조율하면서 원만하게 합의를 보셔야 됩니다.
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Q. 부동산 세금 중 종부세랑 재산세는 다른가요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.재산세는 현재 재산을 보유하게 되는 경우라면 과세대상이 될 수 있고 종부세는 재산을 보유하고 일정 공제금액을 초과하는 자를 대상으로 과세하는 세금이라고 보시면 됩니다.그리고 가장 큰 차이점은 재산세는 지방세이고 종부세는 국세입니다.과세시기도 각각 다릅니다.재산세는 7월, 9월이 과세기간이고 7월 16일~31일에는 건물분(사무실, 상가, 빌딩) 재산세, 주택분 재산세 2분의19월 16일~30일에는 토지분 재산세, 주택분 재산세 2분의1를 납부합니다.종부세는 12월 1일에서 12월 15일 사이에 납부합니다.
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Q. 원룸 전세 계약할 때 주의해야 하는 것들
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.요즘 전세사기가 기승을 부리고 있는데 아래 항목을 체크해주시면 전세 사기 당하는 것을 최소화 하실 수 있습니다.1. 등기부부본을 직접 발급 받아서 반드시 내용 확인 (집주인 인적사항, 근저당 설정/압류 등 확인)2. 신분증 진위 확인 및 실소유권자와 직접 만나서 계약하기3. 전입신고 및 확정일자 받기4. 전세금 반환 보증보험 가입하기5. 공인중개사 신분 조회 (국가공간정보포탈에서 조회)6. 근저당 금액이 매매가의 20% 초과시 계약하지 않기7. 계약 전 건축물대장을 확인하여 불법적인 용도변경이 있는지 확인하기8. 전입신고나 확정일자 미뤄달라고 요구할 시 의심하기 (집주인이 확정일자 전에 근저당을 설정할 수 있음)9. 전세대출이 안된다고 해도 대출이 나오는 건물인지 확인해보기10. 주변 전세시세말고 매매시세도 꼭 같이 확인하기 (깡통전세 사기 방지)
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Q. 계약기간 만료일로부터 2달 연장 가능한가요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사 입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.통화녹음이나 문자 등을 남기는 것도 증거능력이 있겠지만당사자들이 만나서 서면으로 기존 계약서 수정을 하는 것이 확실한 방법이 될 것 같습니다.계약 만료 2달전에 갱신, 퇴거 등을 요청해야 한다는 규정은 개정 임대차보호법 규정인데2020년 12월 10일 이후에 체결된 임대차 계약일 경우에 해당됩니다.2020년 12월 10일 이전에 계약을 체결하셨다면 1개월 전입니다.그 기간 동안에 아무 얘기가 없었다면 묵시적갱신으로 2년 자동연장이 되고 임차인은 언제든지 해지통고를 할 수 있습니다.다만, 해지 효력은 해지통고를 하고 3개월 후에 발생합니다. 그렇기 때문에 해지나 만료되지 않은 상태에서 방을 아예 비우게 되면대항력이 없어져서 문제가 발생할 수 있습니다.
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Q. 집주인이 깡통전세 사기꾼입니다 어떡하죠?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.우선은 깡통전세가 맞는지 파악하시면 좋습니다. 주변 시세를 통해서 매매가를 알아보시고 전세가랑 얼마나 차이 나는지 산정해보시고 보통 전세가는 매매가의 70% 이내로 형성되어야 안전한데 매매가와 비슷하거나 그것보다 높을 경우에는 깡통전세가 맞습니다.집주인이 보증금을 돌려주지 않으면내용증명도 보내보시고 임차권등기명령 신청도 하시면서 조치를 취하셔야 될 것 같습니다.