안녕하세요. 김미영 전문가입니다.
Q. 전세계약 묵시적갱신으로 2년 연장 후 다시 2년을 더 연장할 수 있을까요?
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.현재 상황에서 임대차 보호법에 따라 임차인은 계약 갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 묵시적 갱신이 되어 임대차 계약이 자동으로 연장된 상태라면, 임차인에게 계약 갱신청구권이 여전히 유효하므로 임대인에게 이를 요구해 추가로 2년을 더 연장할 수 있습니다.다만, 갱신청구권을 행사하고 싶다면 다음과 같은 절차를 따르는 것이 좋습니다:1. 갱신 의사 밝히기: 임대인에게 계약 갱신의 의사를 서면이나 문자 메시지 등 증빙이 가능한 방법으로 알리는 것이 좋습니다.2. 갱신청구권 행사하기: 임대인에게 갱신청구권을 행사하여 연장을 요청할 수 있으며, 이는 법적으로 보호받는 권리입니다.3. 계약서 재작성 여부: 갱신청구권 행사로 연장되는 경우, 계약서를 다시 작성할 의무는 없으나 보통 임대인과의 합의에 따라 새로운 계약서를 작성하는 것이 관례입니다. 재작성할 경우 보증금이나 기타 조건 변경 사항을 명확히 하기 좋기 때문입니다.
Q. 고등학생 거주하는 구가 바뀌면 학교도 전학시켜야하나요?
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.집을 옮기더라도 아이가 현재 재학 중인 학교를 다녀도 됩니다일부 지역 교육청은 전학 요건을 점검하기 때문에 아이의 학교 등록 주소가 변경될 경우 학교에 통보가 필요할 수도 있습니다. 이런 경우 학교 측에 문의하여 상황을 미리 설명하고, 전학 여부에 대한 조언을 받는 것이 좋습니다.
Q. 주택 청약에 대해 질문하려고 합니다!
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.유주택자라도 주택청약에 가입할 수 있는 방법이 몇 가지 있습니다. 다만, 청약 조건과 특별 공급 요건에 따라 신청 가능 여부가 다르며, 보통 무주택자에게 더 유리한 혜택이 주어집니다. 다음은 유주택자로서 주택청약을 신청할 수 있는 주요 방법들입니다:1. 민영주택 청약민영주택 청약에서는 유주택자도 신청이 가능합니다. 그러나 당첨 우선순위가 무주택자에게 주어지기 때문에 유주택자가 당첨될 확률은 상대적으로 낮습니다.2. 1주택 처분 조건으로 청약 신청1주택을 소유한 상태에서 주택청약에 당첨된 경우, 기존 주택을 일정 기간 내에 처분해야 하는 조건이 붙을 수 있습니다. 이러한 경우 기존 주택을 매도할 계획이 있거나, 무주택자로 돌아가려는 경우에 활용할 수 있습니다.3. 특별공급 신청 (일부 요건에 해당하는 경우)특별공급 요건에 해당할 경우 유주택자라도 신청할 수 있는 경우가 있습니다. 예를 들어, 신혼부부 특별공급, 다자녀 특별공급 등은 소득 요건과 자녀 수 요건 등에 맞아야 하므로 해당 요건을 충족하는지 확인이 필요합니다.4. 투기과열지구나 청약과열지역 외 지역에서 청약특정 규제가 덜한 지역에서는 유주택자라도 청약에 당첨될 가능성이 비교적 있습니다. 다만, 주요 도시나 인기 지역에서는 유주택자가 당첨되기 어려운 경우가 많습니다.5. 1순위 조건을 충족하지 못할 경우 2순위로 신청유주택자는 보통 1순위 청약 자격을 충족하지 않기 때문에, 2순위로 청약 신청이 가능합니다. 다만 2순위는 1순위 경쟁이 끝난 뒤 남은 물량에 대해 추첨이 이루어지므로 당첨 확률은 낮을 수 있습니다.각 방법마다 청약 가능성에 제한이 있으므로, 신청하려는 지역과 주택 유형에 따라 청약 공고문을 꼼꼼히 확인하시는 것이 중요합니다.
Q. 집주인(임대인)이 들어와서 살겠다고 엄포를 놓는데 만기날 끝까지 임대인이 들어오는걸 확인해야 할까요?
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.임대인이 들어와서 살겠다고 할 경우, 그 주장이 사실인지 확인하는 것이 중요합니다. 다음과 같은 조치를 고려해볼 수 있습니다:1. 실제 거주 의사 확인: 임대인이 진짜로 들어와서 살 의사가 있는지 확인하려면, 임대인이 이사 준비를 하고 있는지나 본인의 다른 집을 정리하고 있는지 등을 확인할 필요가 있습니다.2. 법적 보호: 임대차법에 따르면 임대인이 거주 목적으로 계약을 종료하려는 경우 이를 입증해야 하며, 그렇지 않으면 임차인의 권리가 우선시됩니다. 만약 임대인이 거짓으로 입주를 주장한다면, 법적으로 문제를 제기할 수 있습니다.3. 전세금 반환 조건 협의: 임대인이 나가달라고 요청할 경우, 전세금 반환 시기와 조건에 대해 명확하게 협의하는 것이 중요합니다. 만약 임대인이 빨리 나가달라며 일부 계약금을 미리 주겠다고 제안한다면, 이를 서면으로 계약해 두고 신뢰할 수 있는 금액인지 확인하는 것이 좋습니다.부동산 중개업자나 부동산 전문가와 상담하는 것도 도움이 됩니다.
Q. 자식 명의의 아파트 잔금 대출 시 부모 명의로 대출 할 경우 증여의 여지가 잇나요?
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.자녀 명의의 아파트에 대해 부모 명의로 잔금 대출을 진행하거나, 부모님이 그 집에 전세로 들어오는 경우에는 증여세와 관련한 몇 가지 중요한 사항을 고려해야 합니다.1. 부모 명의로 대출 진행 시 증여 가능성: 자녀 명의의 아파트에 대해 부모가 대신 대출을 받는 경우, 자녀에게 실질적인 경제적 혜택이 제공된 것으로 간주될 수 있습니다. 특히 부모가 대출금을 상환하거나 이자를 부담한다면, 이는 자녀에게 자금을 증여한 것으로 해석될 가능성이 있습니다. 이 경우 대출 상환액이나 이자 부담액이 증여로 판단될 수 있으며, 일정 금액을 초과하면 증여세가 부과될 수 있습니다.2. 부모가 전세로 들어가는 경우: 부모가 자녀의 아파트에 전세로 들어와 전세보증금을 제공하는 경우, 해당 전세 보증금이 시세에 맞는 합리적인 금액인지 여부가 중요합니다. 전세보증금이 과도하게 높거나 전세 조건이 시세보다 유리하다면, 이는 자녀에게 증여된 것으로 간주될 수 있습니다. 따라서 시세에 맞는 정상적인 거래라면 증여의 여지가 크지 않지만, 과도한 전세 보증금은 주의가 필요합니다.3. 신축 아파트 관련 증여: 분양받은 신축 아파트라도 위와 같은 경제적 혜택이 발생할 수 있는 상황에서는 증여로 간주될 수 있습니다. 특히 부모가 전세로 들어가거나 대출을 대신 받으면서 자녀에게 이익을 제공하는 구조라면, 세무 당국이 증여 여부를 심사할 가능성이 있습니다.결론: 부모 명의로 대출을 하거나 전세 계약을 맺는 과정에서 자녀에게 경제적 이익이 발생한다고 판단되면 증여세 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서 세무사나 전문가와 상담하여 구체적인 대출 상환 구조와 전세 계약 조건을 검토해보는 것이 좋습니다.