안녕하세요 김일석 전문가입니다.
Q. 5억짜리 오피스텔 팔려고 할 때 세금문제는?
안녕하세요. 김일석 공인중개사입니다.오피스텔의 경우는 부가세를 상대방이 포괄양수 받는 것이 일반적입니다.따라서 상대방이 일반사업자를 내면 부가세를 환급받도록 되어있습니다.매매가격이 5억 넘으면 양도가격에서 취득가격과 필요경비를 빼면 양도차익이 나온다.만약 분양가액으로 매매한다면 양도소득세는 나오지 않습니다.오피스텔 매도시 부가세 처리 부분이 중요합니다.기타 관리비정산 등 감사합니다.
Q. 부동산 가격하락은 언제쯤 시작될까요?
안녕하세요. 김일석 공인중개사입니다.당장 집값이 하락하기는 경제적 구조상 어려운 구조가 형성되어 있습니다.금리가 점점 상승기조로 전환되고 있고 자산가치가 올라가고 화폐가치는 지속적으로 하락하고 있는 경제구조를 이해한다면당장은 집값하락은 어렵다는 것을 이해하게 될 것입니다.전세값도 강보합이거나 상승기조, 집값도 상승폭은 줄었지만 공급이 부족한 상황에서는 집값하락은 어려은 상황이 당분간은지속될 수 있습니다.이제 공급정책으로 방향을 선화하였기 때문에 공급이 본격화되는 시점이 최소 4~5년 후에는 가격안정화가 가능할 것으로 예상됩니다.결국 공급이 본격화되면 미분양 물량이 쌓이기 시작할 때부터 가격하락이 시작될 수 있습니다.이제 무주택자는 청약시장을 노려보아야 하고, 공급이 보격화하는 시점과 규제 완화시점을 기다리는 것이 현명할 것입니다.감사합니다.
Q. 서울 아파트 실거주 2년후 양도세?
안녕하세요. 김일석 공인중개사입니다.서울에 아파트를 구매해서 2년 거주후 매도를 하면 비과세를 받을 수 있습니다.서울은 조정지역이므로 보유2년, 거주 2년 두가지 조건을 충족하면 비과세를 받을 수 있습니다.단, 9억까지는 비과세 이지만 9억이 넘는 금액은 양도소득세를 내야합니다.1주택 비과세 는 9억한도 내에서 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.감사합니다.
Q. 부동산 계약에서 꼭 확인해야할 것이 무엇인가요?
안녕하세요. 김일석 공인중개사입니다.Q. 부동산 계약을 할때, 사기를 당하지 않기 위해 반드시 확인해야할 사항이 무엇인지 궁금합니다.A. 소유자 확인사항입니다. 반드시 등기사항전부증명서를 대법원 등기소에서 열람하여 갑구 소유자 확인과 을구 저당권 내용을 반드시 확인하여야 합니다. 공인중개사 사무소에서는 당일 열람내용을 출력하여 계약자에게 확인설명 의무를 가지고 있습니다. 소유자 계좌로 계약금, 중도금, 잔금을 입금하는 것이 좋습니다.Q. 큰돈이 들어가는 계약인만큼 반드시 확인해야하고 챙겨야하는 것이 무엇인지 궁금합니다.A. 상기 질문과 동일한 내용으로 등기부등본을 열람하여 소유권자 확인 그리고 소유권 이외의 권리관계 확인이 가장 중요합니다. 가능한 대리인 보다는 소유자와 직접 계약을 하는 것도 사기를 방지하기 위해 고려해야할 사항입니다. 권리관계가 복잡하거나 저당권 설정 금액이 과다할 경우 반드시 전세의 경우에는 많은 주의가 필요하며, 보증금 보호를 위한 전세권설정, 전세금 보호 보증보험을 가입하는 등 적극적인 주의가 필요합니다. 소유자 계좌로 계약금, 중도금, 잔금을 입금하는 것이 좋습니다.Q. 매매, 전세에 따라 확인하는 것이 다른지, 다르다면 따로 따로 알려주시면 좋겠습니다.A. 매매의 경우는 소유권을 이전하기 때문에 좀더 디테일한 확인 절차를 거쳐야 합니다. 상기 질문내용 답변과 같이 서류를 확인하여 소유자와 계약하는 것이 가장중요합니다. 계약금, 중도금, 잔금을 넘길때마다 등기부 등본을 매번 반드시 열람해야합니다. 취득세 거래비용도 미리 확인하고, 보유할때 나오는 재산세, 종합부동산세, 그리고 팔때 양도 소득세도 대략적으로 파악해두는것이 좋습니다. 소유자 계좌로 계약금, 중도금, 잔금을 입금하는 것이 좋습니다. 임대의 경우는 보증금을 안전하게 회수할 수 있는 대책을 강구해야합니다. 소유자확인은 물론이고 반드시 소유자 계좌로 계약금, 중도금, 잔금을 입금하는 것이 좋습니다.
Q. 전월세 계약 후 확정일자 받는이유는?
안녕하세요. 김일석 공인중개사입니다.기존에는 계약서를 작성하면 전월세 계약을 한 임차인이 확정일자를 받도록 되어있었습니다.하지만 임대차 3법이 시행되면서 전월세 신고제도가 시행되므로 자동으로 확정일자를 받은것으로 따로 확정일자를 받지않아도 되도록 행정제도가 개선되었습니다.