안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
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Q. 상상 이상의 월세 폭탄, 어떻게 대처해야 할까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아직 계약갱신청구권을 사용하지 않으셨다면 계약갱신청구권을 사용하시면 임대인은 5%이내의 인상(보증금 + 월세) 만 할 수 있습니다. 그런데 계약갱신청구권은 1년 계약이라도 2년이 경과되는 시점에서 사용해야 사용이 가능하며 (1년 + 1년), 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 사용이 가능함에 유의하시기 바랍니다.
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Q. 저 같은 경우 세대원 분리 가능한지 여쭙습니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.세대분리를 하려면 30세 이상이거나 결혼을 하였거나 30세미만이지만 독립된 생계를 가지고 있는 경우이며, 거주지 주택에서 독립된 생계를 유지할 수 있어야 합니다. 현재 소득이 있으시니 생계독립은 되지만, 거주지 독립은 상황에 따라서 달라질 수 있습니다. 만일 단독주택인 경우라면 거주지 독립을 인정받을 수 있으나 아파트라면 독립 공간 확보가 되지 않기에 인정이 되지 않을 수 있습니다.
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Q. 기존세입자 나간다고하면 보증금 10프로 꼭 돌려주는건 아니죠.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차계약이 완전하게 체결된 경우에는 임대인은 계약종료시에 보증금을 돌려주시면 됩니다. 경우에 따라서 원활한 이사를 위해 보증금의 일부를 먼저 돌려주시는 임대인분도 계시지만 원칙적으로는 계약종료시까지만 돌려주시면 되며, 실제 퇴거 시점과 일치할 필요는 없습니다. 계약일자보다 먼저 퇴거하는 경우에는 임차인이 본인의 부담으로 복비를 지급하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오면서 지급한 보증금으로 조기에 보증금을 돌려주는 경우도 있습니다.
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Q. 월세입자가 매번 계약 연장이 가능한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.묵시적갱신이 이루어지려면 임대인은 계약종료 6개월전에서 2개월전 기간내에, 그리고 임차인은 계약종료 2개월전까지 갱신거절이나 조건변경 등에 대한 의견을 전달해야 합니다. 그런데 임차인이 상기의 기간내에 이미 계약갱신 거절의 의사를 밝혀서 묵시적갱신으로 보기는 어려운 상태이므로, 1년 계약서를 쓰거나 3개월 계약을 하거나 하는 조건을 제시하실 수 있을 것으로 판단됩니다. 계약은 양 당사자의 합의에 의해 이루어 지므로 임차인과 협의하여 결정하시면 될 것입니다.
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Q. 빌라 전세로 들어가는데 해당 상황이 안전한건지 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일단 전세보증보험 가입이 되었다면 상대적으로는 안전할 수 있습니다. 하지만 실제 보증보험을 통해 보증금을 돌려받는 절차가 복잡하고 시간도 좀 소요될 수 있기에 가급적 안전한 집을 선택하시는 것이 좋습니다. 일반적으로 등기부등본상에 특별한 권리가 없고 저당권+전세금액이 집값(KB시세 등)의 70%를 넘지 않는것이 바람직 합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 전세대출이 있는 경우에는 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다. 전세보증보험 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 하며, 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.