안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 전세 1억 1000을 월세로 한다면?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보증금 및 월세는 계약 사항이므로 임대인과 임차인간에 상의하여 합의가 되어야 합니다.전세를 월세로 전환 관련하여 주택임대차보호법 시행령 제9조 월차임 전환 시 산정률을 적용해보면;(1) 대출금리와 경제여건 등을 고려한 대통령이 정하는 비율 연10%(2) 한국은행이 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율 2.25% + 2% = 4.25%(1), (2)중 낮은 비율을 적용하므로 주택의 전월세 전환율은 연4.25%예를들어 전세 1억1천만원 을 보증금 5천만원으로하고 6천만원을 월세로 환산한다면, 6천만원 x 4.5% = 270만원 / 12개월 = 22만5천원즉, 보증금 5천만원에 월세 22만5천원으로 계산될 수 있습니다.하지만 전월세 전환율은 지역별로 다를 수 있으며 통계청 자료에 따르면 25년 6월현재 서울지역의 평균 전월세 전환율은 5.5%이고 이를 적용하면 6천만원 x 5.5% = 330만원 / 12개월 = 27만5천원 이며지역에 따라서 전월세 전환율은 5%~10%에 이르게 차이를 보일 수 있습니다.
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Q. 공공분양, 공공임대, 공공지원 민간임대주택은 어떤 차이가 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공공분양은 정부나 지자체가 주관이되어 주로 서민의 주거부담 완화를 목적으로 분양하는 것으로서, 무주택세대주 및 세대원, 자산보유기준 적용 등 조건이 다소 까다롭고 주로 85m2이하 중소형 아파트를 공급하며 청약통장의 월 납입횟수가 많은 사람 순으로 선정하고 특별공급 물량이 많은 편입니다.공공임대주택은 정부나 지자체가 주관이되어 역시 서민의 주거부담 완화를 목적으로 임대하는 것으로서, 서민들이 많이 찾는 임대아파트에는 LH에서 주관하는 국민임대, 공공임대, 영구임대, 행복주택, 장기전세 등이 있으며, 그 밖에 지자체, 주택도시기금 등의 지원을 받은 임대주택도 있습니다. 공공지원민간임대주택은 민간임대주택에 관한 특별법에 따라서 서민의 주거안정을 위하여 정부나 지자체의 지원을 받은 민간사업자가 시세보다 저렴하게 공급하는 임대주택으로서 최대 10년 거주가 보장되고 청약통장없이도 신청이 가능한 민간임대주택입니다.
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Q. 아파트 거래 신고 후 취소 사례의 발생에 따른 가격 인상?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차신고는 계약에 대해서 이루어지므로 아파트 계약만 했다가 취소하여 시세를 끌어올리는 데 악용되는 사례도 상당 수 있으며, 심지어 금전이 오고가지 않은 거래나 가족간의 자전거래 등으로 위약금 없이 매매대금을 반환하고 계약을 해제하는 등의 사례가 있어서 국토부에서 단속을 하고 있습니다. 이러한 경우 적발시 최대 3000만원까지 과태료가 부과 될 수 있습니다.
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Q. 아파트 묵시적 계약 관련 조건 문의드려요 (2년 연장 후 추가 2년)
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약갱신청구권을 사용하여 살고 있더라도 묵시적 갱신은 가능합니다. 묵시적갱신은 임대인이 계약기간 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 이루어 집니다. 묵시적갱신은 기존계약과 동일한 조건으로 연장되므로 보증금과 월세도 동일하게 유지됩니다. 하지만 이미 협의에 의해 월세를 인상하셨다면 되돌리기는 쉽지 않아 보입니다.
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Q. 신축 아파트가 통으로 경매에 나오는 경우??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트를 분양하던 중 시행사가 파산하게되면 다른 회사가 인수하여 진행하는 경우가 있는데 이마저 여의치 않다면 전체가 경매로 나올 수 있습니다. 분양받은 세대의 경우 계약을 체결한 분양공급사가 소유권을 이전할 수 없게 되었다면 분양공급사를 대상으로 계약해제 및 손해배상을 청구할 수 있을 것입니다. 소송이 진행되는 동안 재산을 은닉할 수도 있으므로 가압류 신청도 해야할 것입니다.
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Q. LH 행복주택 거주 중 다른곳으로 주소지 이전
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.기본적으로 행복주택 거주중 주소지를 이전하게 되면 퇴거 사유가 될 수 있으며 청약가점 등에서도 불익익을 당할 수 있습니다. LH에서 한번씩 거주 여부를 조사하게 되는데 적발이 될 수 있으므로 LH에 사정을 설명하고 양해를 구해보시는 것이 좋을 것으로 판단됩니다.
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Q. 공동명의 주택자금 조달계획서 작성 관련
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택자금조달계획서를 50:50으로 작성한다면 금액도 그에 맞추셔야 합니다. 대출금액을 조정하여 맞추시거나 한사람 명의로 대출 후에 증여형식으로 전달하여 작성하셔도 됩니다. 부부간에는 10년간 6억언까지 증여재산 공제가 될 수 있으므로 이를 활용하시면 됩니다.
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Q. 전세 대출 질권 설정하면 집주인이 싫어하는 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.질권설정은 보통 임차인이 전세자금대출을 받을 때 전세보증금 반환 청구권에 금융기관이 설정하는 것으로서, 금융기관이 청구권 자체에 질권을 설정하여 임차인을 거치지 않고 직접 대출금을 회수할 수 있게하는 제도 입니다. 질권을 설정할때 금융기관은 임대인에게 질권설정통지서를 발송하여 임대인이 동의하면 질권이 설정되게 됩니다. 질권이 설정되면 임대인은 임차인이 아닌 금융기관에 직접 반환을 해야하는데 실수할 수도 있고 반환절차가 번거로울 수 있으며, 집이 경매에 넘어가는 경우 은행에서 우선적으로 전세보증금을 회수해가다보니 그다지 반기지 않게 됩니다.
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Q. 우리나라 서울에서 가장 유명한 아파트는 어떤 아파트 인가요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.우리나라에서 가장 비싼 아파트는 한강변에 위치한 에테르노 청담 입니다. 전용면적 464m2의 공시가격 200억 6천만원을 기록했으며, 2위는 더펜트하우스 청담으로 172억1천만원, 3위는 한남동의 나인원한남이 163억을 기록하였습니다.공시가격이므로 실거래가는 이보다 훨씬 비쌀 수 있습니다.
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Q. 전세갱신권 전세집 만기일 전 이사 질문
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약갱신청구권에 의한 갱신시에 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있고 3개월이 지나면 보증금을 받을 수 있는 권리가 생깁니다. 따라서 통지한 날로부터 3개월이 지나도 임대인이 보증금을 반환해 주지 않는다면 임차권등기명령을 신청하실 수 있습니다. 만일 3개월이 되기전에 이사를 하셔야 한다면, 가족중 일부 인원을 전입시킨 후 일부 짐을 남겨놓고 본인은 퇴거를 하시면 됩니다. (대항력 = 거주 + 전입신고 유지)