안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
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Q. 퇴거전 전입신고만 해도 임차권등기 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약종료에도 불구하고 보증금을 받지 못했다면 먼저 임차권등기명령을 신청하여 임차권이 등기된 이후에 퇴거를 하는 순서를 밟으셔야 합니다. 임차권등기가 되면 이사를 가도 대항력과 확정일자가 유지되며 새로운 세입자를 받기 힘들어지므로 임대인도 압박을 느껴 보증금을 돌려주는 경우가 많습니다. 이때 반드시 임차권 등기가 완료된 후에 이사를 가야 합니다. 전세보증보험에 가입했다면 비교적 신속하게 보증금을 돌려받을 수 있으나 그렇지 않다면 임대인에게 보증금반환대출을 받아 줄것을 요청해보고 안된다면 소송을 진행해야 할 것입니다. 처리과정이 복잡하고 비용과 시간이 많이 소요될 수 있으므로 경험이나 관련지식이 많으신 편이 아니라면 전문가와 상의하시는 편을 추천 드립니다. 전세보증보험 가입이 되지 않았고 임차권등기에도 불구하고 보증금 반환이 되지 않는다면 전세보증금반환 소송으로 진행하셔야 할 수 있습니다.
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Q. hf청년전세대출 하루 조기상환관련
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.청년버팀목 전세대출은 중도상환수수료가 없으므로 하루 일찍 상환한다해도 상환수수료 없이 전액 상환이 가능합니다. 상환은 이용하고있는 은행의 인터넷 뱅킹이나 모바일 앱 또는 영업점을 통해 신청 가능합니다. 사전에 은행의 대출 담당자에 문의하고 진행하시는 것이 좋을 것입니다.
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Q. 오피스텔 주택수 포함여부 질문드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오피스텔은 기본적으로 업무용 (아파텔 등 처음부터 주거용으로 지어지는 경우 제외) 으로 제공되며 주거용으로 등록하거나 전입신고를 하지 않는다면 업무용으로 분류되어 주택수에 포함되지 않습니다. 그리고 주거용으로 등록해도 청약시에는 주택수에 잡히지 않습니다. (세금 납부시에는 주택에 준하여 과세 됩니다.) 따라서 주거용으로 등록하고 임대사업자를 내거나 전입신고를 하지 않는다면 부가세 반환이 필요없습니다. 본인이 사업자를 내고 주거용에 가깝게 사용하더라도 세무당국에 적발되지만 않으면 문제되지 않을 수 있습니다.
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Q. 주거급여 받는 조건이 궁금하여 질문드립니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주거급여 대상은 근로능력여부, 성별, 연령에 관계없이 국가의 보장을 필요로하는 대상으로 소득인정액(소득평가액 + 재산의 소득환산액)이 기준 중위소득의 48% 이하인 가구를 대상으로 이루어 집니다. (1인가구 114만8166원, 2인가구 188만7676원 등) 주민등록상 같은 세대를 이루고 있는 가족을 기준으로 계산하며, 부부는 미혼 자녀를 포함하여 동일가구로 인정됩니다. 청년은 부모와 별도 거주시 분리지급이 가능합니다. 임차가구에 대해서는 전월세비용을 지원하고 자가가구는 주택 노후도에 따라서 수선비를 지원해 줍니다.
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Q. 8억 아파트 분양받고나서 가격이 만약 2억떨어지면?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트 분양 계약 후에 취소는 신중하게 선택하셔야 합니다. 취소 시점과 분양사의 규정에 따라서 달라질 수도 있지만 분양사가 손해배상을 요구할 수도 있고 청약 재당첨에 해당하여 청약에 제한이 발생할 수도 있기 때문입니다. 그럼에도 불구하고 취소후에 하락한 금액에 다시 구입하는 것을 생각해 볼 수도 있겠지만 그렇게 많이 가격이 하락했다면 하락 원인에 따라서 판단을 달리 할 수도 있을 것입니다. 하락의 원인이 아파트의 하자나 경제상의 큰 문제가 발생한 것이라면 향후 극복이 될 수 있을 것인지 시간을 얼마나 소요될 지 등을 종합적으로 파악한 후 결정을 내려야 할 것입니다. 심각한 하자로 인해 극복이 어려운 상황이라면 그냥 취소하고 손해배상을 청구하는 등의 조치가 필요할 수 있을 것입니다.
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Q. 안녕하세요 질문이 있습니다. 제가 만약에 청년 버팀목 생애최초를 받고 혼인신고를 한다면 어떻게 될까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.배우자도 무주택자라면 대출 후 혼인신고를 하더라도 별다른 불이익은 없습니다. 하지만 배우자가 유주택자이거나 과거 주택 보유 경력이 있다면 대출 연장이나 추가 대출 신청시에 제한이 있을 가능성이 있으므로 사전에 은행 대출 담당자에게 연락하여 확인해 두시는 것이 필요합니다.
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Q. 전세 계약 전 확인 문의(중개사 관련 확인 및 임대사업자 기간 만료 관련)
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.문의하신 내용 관련하여 먼저 임대인의 임대사업자 등록은 세입자와는 무관합니다. 임대사업자 등록시에는 정해진 양식에 따라 계약해야하고 전세보증보험을 의무적으로 가입 (단 세입자도 25% 부담) 해야하는 등의 조건이 있으나 대부분 임대인이 준수해야 하는 사항이고 임차인은 보통의 임차주택과 동일하게 거주할 수 있습니다.중개보조원은 직무교육을 받고 공인중개사 사무소에서 근무할 수 있는데 공인중개사와 달리 여러개의 사무소에서 근무하지는 못한다는 규정은 없습니다. 중개보조원은 단순한 현장안내나 업무보조를 할 수는 있지만 계약서 작성시에는 반드시 공인중개사에 의해 이루어져야만 합니다.
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Q. 공공청약이나 대출에서 보유중인 오피스텔은 자산가액 평가방법이 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공공분양에서 자산요건 중 오피스텔 보유시의 자산확인은 건축물과 토지가액을 합하여 계산하는데, 건축물은 시가표준액(위택스 www.wetax.go.kr)으로 토지는 공시가격(부동산공시지가알리미 -> 공시지가)에 면적을 곱한 금액으로 계산할 수 있습니다. 반면 대출시에는 은행별로 차이가 있을 수 있는데, 보통 KB시세, 감정평가, 실거래가 등을 기준으로 감정가를 산정하며 기본적으로 시세보다는 보수적으로 평가합니다.
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Q. 1가구 1주택 비과세 조건 (다가구 주택, 동거인거주)
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.혼인신고하지 않고 동거인으로 함께 거주하는 경우에는 동거인의 주택수와는 관련없이 본인의 주택수만 계산됩니다.상생임대차계약 제도는 2021년 12월 20일 ~ 2024년 12월 31일 사이에 계약체결 및 계약금 지급된 임대차계약으로서, 직전 임대차계약 (처음임대기간 최소 1년 6개월 이상) 대비 임대료를 5%이내로 인상하고 임대기간 2년 이상을 유지하면 양호한 임대차 시장을 유지시켜준 대가로 임대인에게 혜택을 주는 개념의 제도입니다. 조정대상지역에서 취득한 주택인 경우 1세대가 1주택을 2년보유 및 2년 거주해야 양도세 비과세였는데 2년거주 요건 면제, 고가주택도 장특공제 적용을 위한 2년 거주요건 면제가 되었습니다. 기준시가 9억이상 주택, 다주택자, 등록임대주택사업자 등도 혜택을 받을 수 있으며, 계약갱신청구권 행사에 따른 계약도 인정됩니다.
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Q. 같은 집 월세 계약 후 3개월 뒤 전세로 재계약을 할 때 드는 중개수수료
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.같은집을 월세 계약 후 전세로 재계약하는 경우라도 중개수수료는 별도로 납부하셔야 합니다. 하지만 이 경우에는 대필료 수준(5~10만원 정도)으로 지불할 수도 있을 것입니다.