안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
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Q. 전세갱신 문의 //////////
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.지금까지 몇 년을 살았는지 관계없이 최초 계약 이후 묵시적 갱신이 계속된 경우,또는 갱신 청구권을 사용하지 않고 새로운 조건으로 재계약을 한 경우 당가 계약 종료를 앞두고 임차인은 갱신청구권을 사용할 수 있습니다.( 이미 갱신 청구권을 사용한 임차인에게는 계약의 종료나 계약 조건의 변경을 요구할 수 있습니다.)만일 계약 만료전 6개월에서 2개월 사이에 임대인이나 임차인 모두 아무런 언급 없이 기간이 경과하게 되면 다시 묵시적 갱신 상태의 계약이 되며 임차인이 사용할 수 있는 갱신 청구권은 남겨지게 되는 것 입니다.계약 갱신 청구권은 임차인이 1회만 사용할 수 있는 것이므로임대인의 입장에서는 현 임차인이 계속 거주를 희망할 경우와 계약의 종료나 계약 조건의 변경을 원할 경우로 나누어서 대응할 필요가 있습니다.
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Q. 집주인들 입장에서는 세입자들의 전입신고가 이루어지지 않는게 이득인가요 ?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임차인의 전세 대출, 임대인의 담보 대출 등에서 선순위 임차인이 있는지를 확인하는 방법으로 확정일자 부여현황과 전입 세대 열람을 합니다.전입과 확정 일자를 받지 않았다면이 이 부분이 노출되지 않겠죠.또 가끔 주거용 용도가 아닌 건물을 주거용으로 사용하는 경우 과태료 등이 부과될 수 있습니다.이를 피하기 위함일 수도 있습니다.또 업무용 오피스텔에 주거용으로 할 경우 임대인의 주택 수에 포함될 수 있습니다.또 실거주 요건을 맞추기 위해서 임대인이 위장 전입하여 있는 상태에서 추가 전입이 어려운 경우도 있을 수 있습니다.다양한 사유의 예시일 뿐이며 또 다른 사유 일 수도 있습니다.임차인의 입장에서는 이와 같은 편법보다는 정상적으로 주거와 전입이 가능한 주택을 당연히 선택 합니다
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Q. 서울에는 허름한 건물들이 꽤나 많이 있는데요, 아직 재개발 되고 있지 않은 이유가 궁금합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.재개발 등 도시정비계획은 시에서 수립하지만 토지 등 소유자의 동의를 필요로 합니다.재개발에 환영하는 사람도 있지만 반대하는 사람도 있습니다.재개발을 통하여 재산 증식이 이루어지는 경우도 있으나 높은 부담금으로 정든 집을 뺏기다시피 하고 낯선 곳으로 내몰리는 경우도 허다하기 때문입니다.결국 재개발의 결정은 다수 토지등 소유자에 의한것으로 아무리 열악한 주거 환경을 가진 곳이라도 무조건 진행되는 것은 아닙니다
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Q. 조정지구내에서 의무거주2년제도가 생긴 시점
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1인 1가구 주택의 비과세를 위한실거주 조건은 2017년 8월 2일 소위 82부동산대책으로 시행된 것으로 그 이전에 취득하신 주택에 대해서는 아무런 영향을 미치지 않습니다.단 매도가 12억원을 초과하는 경우 양도소득세가 발생하며 이 금액에 대해서는 조정 지역 여부와 관계없이 장기보유특별공제는 거주와 비거주를 구분하여 계산합니다.거주기간이 길수록 유리합니다구체적인 금액은 매수금액, 예상 매도가와 매도시점, 필요경비, 임대하였다면 상생임대인 적용여부 등을 구체적으로 제시하여 세무 전문가와 대면 상담하실 것을 추천합니다
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Q. 원룸 월세를 9년살았다는 가정하에 그전에
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대인은 계약후 1년이 지나면 주변시장 수준과 경제 상황의 변동 등을 이유로 임차료의 인상을 요구할 수 있습니다.이 경우 보증금 5%, 차임 5% 범위 내에서 협의가 가능합니다.그렇다면 법대로 그 이상의 제안을 할 수 없는 것이냐 하는 문제가 있는데요.. 할 수 있습니다.이때 임차인은 여건상 적정하다 생각하시면 동의할 수도 있고,관계상 불편하지만 거절할 수도 있을 것입니다. 동의할 경우 이후 계약은 새로운 계약으로 보는 것입니다. 이상 참고가 되셨기를 바랍니다