안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
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Q. 월세 1000/50 이사를 가려는데 제2종 근린생활시설이 뭔가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.제 2 종 근린생활시설이란 '건축법'에 따른 용도 별 건축물의 종류 중 하나로, 주민들의 생활 편의를 돕기 위한 시설입니다. 제1종 근린 생활 시설보다 규모가 크거나 좀 더 다양한 기능을 제공하는 시설들이 포함됩니다. 예를 들어 공연장, 종교 집회장, 학원, 독서실, 테니스 장, 체육관, 노래 연습장 등이 제2종 근린 생활 시설에 해당 될 수 있습니다.이름 그대로 '근린 생활 시설'은 상업이나 서비스 목적으로 분류되는 것이지, 기본적으로 '주택'이나 '주거용 오피스텔'처럼 사람이 사는 것을 주된 목적으로 건축 된 것은 아닙니다.법적으로 건축물은 건축물 대장에 기재된 '용도'대로 사용하는 것이 원칙입니다. 제2종 근린 생활시설은 주거 용도가 아니기 때문에, 이곳을 순수 주거 목적으로만 사용하는 것은 건축법 상 용도 위반에 해당될 수 있습니다.이런 경우는 주택이 아닌 근린 생활 시설의 일부를 개조하여 주거 공간으로 사용하는 경우가 없지는 않습니다. 하지만 이는 법적인 문제나 안전 상의 위험을 안고 있을 수 있습니다.지자체에서 용도 위반으로 적발될 경우 이행 강제 금이 부과되거나 원상 복구 명령이 내려질 수도 있습니다. 또한 주거 용 건물에 요구되는 소방, 방음,채광 등의 기준을 충족하지 못할 가능성도 있습니다.그럼 좀 더 현실적인 면에서 접근을 해보면:월세 세액 공제 : 월세 세액 공제는 무 주택 세대 주(또는 세대 원)가 국민 주택 규모(전용 면적 85m2 이하) 또는 기준 시가 4억 원 이하의 주택에 월세로 거주하는 경우에 받을 수 있는 혜택입니다. 중요한 것은 공제 대상 주택이 건축 법 상 '주택'또는 '주거 용 오피스텔'이어야 한다는 것입니다. 제 2종 근린 생활 시설로 건축물 대장에 등록된 곳은 설령 실제 사람이 살고 있더라도 법적으로는 주택으로 인정되지 않습니다. 따라서 원칙적으로는 월세 세액 공제 대상이 되지 않습니다.보증금 안전한지 여부입니다 : 주거 용 건물 임대차 계약 시 세입 자는 전입 신고와 확정 일자를 통해 대항력 과 우선 변제 권을 확보하여 보증금을 보호 받을 수 있습니다.제 2종 근린 생활 시설에 전입 신고를 하는 것은 실제로 거주한다면 가능합니다. 결론적으로 괜찮아 보이는 단층 주택이 제 2 종 근린 생활 시설로 되어 있다면, 주거 목적으로 사용하기에는 여러 가지 위험 부당이 따를 수 있습니다. 월세 세액 공제를 받기 어려울 뿐만 아니라, 보증금 보호에 있어서도 일반 주택보다 취약할 수 있습니다.
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Q. 청약 당첨 포기 후 재청약 가능 한가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.주택 청약 당첨 후 계약을 포기하거나 취소하게 되면 몇 가지 불이익이 발생 합니다.첫째 는 기존에 사용하셨던 청약 통장은 더 이상 사용할 수 없게 됩니다. 새로운 청약 통장을 개설하셔야 하며, 기존의 가입 기간이나 납 입 횟수에 따른 가점은 인정 받을 수 없습니다.둘째, 재 당첨 제한 기간이 적용됩니다. 이는 주택 공급 목적이 많은 분들에게 내 집 마련의 기회를 제공하기 위한 것으로, 당첨 기회를 포기한 경우 일정 기간 동안 다시 청약하는 것을 제한하는 제도입니다. 이 재 당첨 제한은 당첨자 본인 뿐만 아니라 해당 세대의 모든 구성원에게 적용됩니다. 세대 구성원에는 주민등록등본상에 함께 등재된 배우자, 직계 존 속(부모님 등), 직계비속(자녀 등)등이 포함됩니다.따라서 와이프 분께서 같은 세대 구성원이라면, 와이프 분의 명의로 된 청약 통장으로도 해당 재 당첨 제한 기간 동안에는 청약 신청이 어렵습니다.특별 공급의 경우에도 한 세대에 단 한 번의 기회만 주어지기 때문에, 이미 특별 공급에 당첨된 이력이 있는 세대의 구성원은 다시 특별 공급에 신청하는 것이 불가능합니다. 결론적으로 10년 재 당첨 제한 페널티는 세대 전체에 적용되므로 와이프 분께서도 해당 기간 동안에는 청약 신청을 하실 수 없습니다.
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Q. 집을 오래 비우는데 택배를 누가 가져가진 않겠죠?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.임대인이 가까이 산다면 부탁을 해서 비밀번호를 가르쳐 주고 방에 다 넣어 달라고 하고 원 룸 에 돌아와서 비밀 번호를 바꾸던지 아니면 임대인에게 택배가 와 있을 텐 데 방문 앞에 있는지 좀 봐 달라고 하면 도움을 받을 수 있을 것 같습니다.만약 택배가 도착했는데 물건이 보이지 않는다면 택배의 운송 장 번호를 확인하여 배송 완료 상태인지, 어디에 배송 되었는지 확인하시면 됩니다. 택배 사 애플리케이션이나 웹사이트에서 자세한 정보를 얻으실 수 있습니다.문 앞에 두었다는 메시지가 있는지 등도 확인해 보시면 좋습니다.만일 택배가 외부인 에 의해 절도 당한 것으로 의심된다면 경찰에 신고하시면 됩니다. 앞으로 집을 오래 비우실 때는 택배 주문을 가급적 자제하거나, 부득이한 경우 택배를 받을 날짜를 미리 지정하는 것이 좋습니다. 가능하면 경비실, 무인 택배 함, 또는 가까운 편의점 픽 업 서비스 등을 이용해 보세요. 아니면 가족이나 지인에게 대신 택배를 받아 달라고 부탁하는 것도 좋은 방법입니다.간혹 물건이 없어지는 경우도 있지만, 우리나라는 cctv잘 발달되어 있고, 의식이 높아서 남의 물건을 잘 가져가지 않습니다. 어쩜 택배 물건이 방문 앞에 그대로 있을 소지가 높습니다. 잘 처리 하시기 바랍니다.
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Q. 유통 업계의 모델에 따라서, 실제 판매량이 달라지기도 하나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.유통 업계에서 모델이 실제 판매량에 영향을 미치는지, 특히 카페나 베이 커리 프랜 차이즈 에서 모델의 팬 심이 매출에 큰 차이를 가져오는 지에 대해 궁금하신 것 같습니다. 모델이 브랜드에 대한 소비자 신뢰와 호감 도를 높여 매출에 직접적인 영향을 미치는 경우가 많습니다. 특히 팬 덤이 두터운 모델의 경우, 그 효과가 더욱 크게 나타날 수 있습니다.카페나 베이 커리 프랜 차이즈의 경우에도 모델의 영향력이 있을 수 있습니다. 특히 트렌드에 민감한 젊은 층을 주요 고객으로 하는 브랜드라면, 인기 있는 모델을 통해 브랜드 이미지를 강화하고 고객 유입을 늘리는 효과를 기대할 수 있습니다.하지만 모델의 영향력이 전부는 아닙니다. 제품의 품질, 가격 경쟁력, 매장의 위치나 분위기, 서비스, 마케팅 전략 등 다양한 요인이 복합적으로 작용하여 최종 매출을 결정하게 됩니다. 카페나 베이커리의 경우, 맛있는 제품과 편안한 공간, 좋은 서비스 등이 고객의 재 방문을 유도하는데 더 큰 영향을 미칠 수도 있습니다.따라서 모델이 판매 수익에 영향을 미치는 것은 사실이나, 그 효과의 크기는 브랜드의 특성, 타 켓 고객 층, 모델의 인지도 및 팬 덤, 그리고 다른 마케팅 및 운영 요소들과의 시너지 등 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다.팬 심으로 인한 이용도 분명 일부 비중을 차지할 수 있지만, 전반적인 매출은 다양한 요인의 결과라고 이해하시면 좋을 듯합니다.
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Q. 지분형 모기지의 시행에 따른 장단점은 뭔가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.2025년 6월 발표를 앞두고 있는 이 정책은 공공이 주택 지분을 투자하여 무 주택 자의 내 집 마련을 돕겠다는 취지로 마련되었습니다. 지분 형 모기지는 본인 가진 자금(예 : 집값의 10%)과 은행이나 나머지 금액을 투자 또는 대출해 주는 구조입니다.예시로 보면, 시세 10억 원의 아파트를 살 때 본인 자금: 1억 원, 은행 대출 : 4억 원, 주금공 지분 투자 : 5억 원 , 이렇게 10억 원 짜리 집을 젊은 층과 무 주택 자에게 큰 기회로 여겨지기도 합니다. 그러니까 주택 가격의 일부 만으로 주택을 구매하고, 나머지 지분은 공공 기관이 투자하는 형태입니다.추후 주택을 매도할 때 발생하는 시세 차익이나 손실을 지분에 따라 나누게 됩니다.시행에 따른 장점: 초기 주택 구매 자금이 부족한 분들도 주택 소유의 기회를 얻을 수 있습니다. 일반적인 주택 담보 대출보다 초기 자금 부담이 적어 내 집 마련의 문턱을 낮출 수 있습니다.대출 상환 부담 감소 : 대출이 아닌 지분 참여 형태로 자금을 조달하므로, 매달 원리 금을 상환해야 하는 부담이 줄어 들 수 있습니다.집값 하락 시 손실 분담 : 만약 주택 가격이 하락하더라도, 공공 기관과 함께 손실을 분담하기 때문에 주택 구매자 혼자 모든 손실은 떠안지 않아도 됩니다.시행에 따른 단점 : 시세 차익 공유 : 주택 가격이 상승했을 때 발생하는 시세 차익을 공공 기관과 공유해야 합니다.주택 가격 상승에 따른 온전한 이익을 누릴 수 없다는 점이 단점이 될 수 있습니다.시장 영향에 대한 우려 : 일부에서는 이 제도가 주택 구매를 부추겨 결과적으로 집값을 떠받치는 효과를 가져올 수 있다는 우려도 제기하고 있습니다. 결론적으로 지분 형 모기지 제도는 무 주택 자의 주택 구매를 지원하고 기존 유 주택 자의 대출 부담을 줄여 줄 수 있는 긍정적인 측면이 있지만, 시세 차익 공유나 시장 영향에 대한 우려 등 다양한 관점에서 논의가 필요한 정책인 것으로 판단됩니다.