지분형 모기지의 시행에 따른 장단점은 뭔가요?
이번에 지분형 모기지란 정책으로 부동산 게시판이 뜨겁더군요. 찬반 여론이 팽팽한 것으로 보이는데, 지분형 모기지의 시행에 따른 장단점은 뭔가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
지분형 모기지 제도는 현금이 부족한 서민층이 내집을 마련하는 것을 도와주기 위한 제도인데, 개인이 주택을 구매할 때 정부와 개인이 지분을 나누어 가지는 제도로서, 주택 구입시 과도한 가계대출을 줄이기 위한 방편으로 정부에서 도입 필요성을 거론한 상태로서 아직까지 시행시기 등이 구체화 되지 않은 상태로 올해 하반기에 시행 예정 입니다. 정부에서 제시한 지분형 모기지는 예를 들어 주택구매시 자기자본을 10% 보유한 구매자가 40%를 은행에서 빌리고 50%는 주택금융공사가 지분을 취하는 방식으로서 구매자와 주택금융공사가 50대 50으로 지분을 보유하고 구매자는 주택을 이용하는 대가로 주택금융공사에 대출금리보다 낮은 사용료를 지불하고, 매도할 때는 구매자와 주택금융공사가 절반씩 금액을 나누는 것입니다. 집값이 오르면 수익을 절반씩 나누고 집값이 떨어지면 주택금융공사가 후순위 손실을 부담하며 구매자의 자금력이 좋아지면 주택금융공사의 지분을 더 사들일 수도 있습니다. 장점은 적은 자본을 가진 서민층이 주택을 마련하기 쉽다는 점이지만, 단점은 적은 비용으로 주택을 구입할 수 있기에 집값 상승을 부추길 가능성이 있고 은행이 주택을 담보로 잡아야 할지 구매자의 지분을 담보로 잡아야 할지 등도 정해지지 않은 상황 등의 불확실 성이 있습니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.
지분형 모기지 정책은 아직 정확한 정책은 나오지 않았습니다. 이 정책은 이전에도 실시했던 정책으로 정부나 공공기관이 주택 구입 비용의 일부를 투자자 또는 공공기관의 "지분 참여" 형태로 지원해 주고, 입주자가 주택을 일정 지분만큼 소유하는 제도입니다. 나중에 주택을 매각하거나 만기 시, 해당 지분에 대한 수익을 공유하는 정책입니다.
장점으로는 초기 부담이 현저히 줄어들게 됩니다. 전체 집값의 70~80%만 부담하면 내 집 마련 가능하여 서울의 10억원대 아파트를 약 1.8억원으로 매수가 가능하다고 합니다. 게다가 금리는 약 2%대로 저렴하게 이용이 가능하고 정부가 투자하는 것이지만 내 집처럼 거주가 가능합니다. 또한 집값이 떨어지더라도 정부의 투자부분에서 먼저 제하기 때문에 리스크가 거의 없다고 보면 됩니다.
단점으로는 집값이 상승하더라도 모두 내 수익은 아니며 지분만큼 줘야 하기에 수익이 줄어들게 됩니다. 2%의 저금리로 빌리는 장점이 있지만 투자에 대한 이자도 내면서 수익은 떼어가는 구조가 될 수 있습니다. 게다가 소유의 개념에서 오로지 개인의 소유가 아닌 공공기관 등의 공동 소유로 매도시 제약이 따를 수 있습니다. 만약, 추후에 자금이 부담되어 전세로 내 놓는다 하더라도 어떤 제약이 따를지 아직은 알기 어렵습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
지분형 모기지 시행의 경우 장점으로는 지분형식을 통해서 소액으로 집을 살 수 있다는 장점이 있는 반면, 50% 지분만 갖게 되고, 또한 나머지 50%에 대한 임대료 형식으로 지급을 해야 하고, 본인이 가지고 있는 50%에 대해서도 만일 대출이 있을 경우 대출원리금 등 월 납부에 대한 비용이 커지게 됩니다. 즉 주택담보대출 규제를 우회 하는 방식으로 지분을 취득 해서 부동산 투자가 될 우려가 있어 보입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
지분형 모기지의 장 단점에 대해서 말씀드리겠습니다.
장점은 초기에 낮은 자금이 들어가고 월 상환 부담이 적다는 것이 가장 큰 장점입니다. 그리고 부동산 가격 하락 시 손실을 공공기간이 먼저 부담합니다.
단점으로는 부동산 시세가 오르면 그 이익을 공공기관과 공유해야 하며 리모델, 재융자, 매각 시 소유권의 제약이 있기 때문에 매도의 절차가 복잡할 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
장점은
,집값 일부를 정부가 부담하므로 대출금과 초기 자금 부담이 줄어듭니다.
, 청년·무주택자의 내 집 마련 기회 확대되고 자산이 부족한 계층도 상대적으로 쉽게 주택을 구입할 수 있습니다.
,전액을 대출로 충당하지 않아 LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율) 등 금융 규제 부담이 줄어듭니다
,개인이 100%의 지분을 가지지 않으므로 단기 시세차익을 노리는 투기 수요 유입 억제 효과가 있습니다
단점은
,집값이 오르면 그 이익도 정부와 나눠야 하기 때문에 100% 본인 자산으로 누릴 수 없습니다
,정부와 공동 소유 형태이므로 매매, 증여, 상속 등 권리 행사에 제한이 생길 수 있습니다
,수익 환수 방식, 양도 조건, 평가 기준 등 복잡한 설계로 인해 혼란과 분쟁의 소지가 있습니다
,특정 주택에만 혜택이 집중되면 시장 전체의 가격 왜곡이 발생할 수 있습니다
지분형 모기지는 주거 취약계층에게 실질적인 도움이 될 수 있는 제도지만, 자산 형성의 한계와 소유권 제약이라는 분명한 단점도 존재합니다
찬반 여론이 팽팽한 이유도 이 제도가 실수요자 중심인지, 정부의 시장 개입인지에 대한 시각 차이에서 비롯 된듯합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
지분형 모기지론은 쉽게 주택구매시 개인자금과 정부지원의 대출을 통해 구매하고 주택소유권을 개인과 정부(공사)가 지분으로 나누어 갖는 제도를 말합니다. 이러한 지분형 모기지론은 주택 구매자입장에서는 초기 주택구매자금에 대한 부담이 덜 할수 있다는 점과, 대출이라도 채무로 보기는 어렵기 때문에 개인의 부채비율을 낮추어 dsr등의 개선효과가 있을수 있습니다. 또한 주택가격 상승에 따른 차익을 공사(정부)와 나누어 갖고, 반대로 하락시에는 리스크를 분산할수 있습니다.
이에 반해 단점은 정부(공사)의 지분취득에 따른 사용료를 부담하여야 하기 떄문에 현재와 같은 대출시 원리금부담이라는 점과 형식상 차이가 없다는 점과, 본래의 목적과 다르게 레버리지 확대의 기회로써 악용할 가능성(쉽게 소액자금을 투자하여 주택을 매입한뒤 되팔아 차익만 취하는 경우등)이 있고, 이는 시장내 투기증가와 같은 문제로 이어질수 있습니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
2025년 6월 발표를 앞두고 있는 이 정책은 공공이 주택 지분을 투자하여 무 주택 자의 내 집 마련을 돕겠다는 취지로 마련되었습니다. 지분 형 모기지는 본인 가진 자금(예 : 집값의 10%)과 은행이나 나머지 금액을 투자 또는 대출해 주는 구조입니다.
예시로 보면, 시세 10억 원의 아파트를 살 때 본인 자금: 1억 원, 은행 대출 : 4억 원, 주금공 지분 투자 : 5억 원 , 이렇게 10억 원 짜리 집을 젊은 층과 무 주택 자에게 큰 기회로 여겨지기도 합니다. 그러니까 주택 가격의 일부 만으로 주택을 구매하고, 나머지 지분은 공공 기관이 투자하는 형태입니다.
추후 주택을 매도할 때 발생하는 시세 차익이나 손실을 지분에 따라 나누게 됩니다.
시행에 따른 장점:
초기 주택 구매 자금이 부족한 분들도 주택 소유의 기회를 얻을 수 있습니다. 일반적인 주택 담보 대출보다 초기 자금 부담이 적어 내 집 마련의 문턱을 낮출 수 있습니다.
대출 상환 부담 감소 : 대출이 아닌 지분 참여 형태로 자금을 조달하므로, 매달 원리 금을 상환해야 하는 부담이 줄어 들 수 있습니다.
집값 하락 시 손실 분담 : 만약 주택 가격이 하락하더라도, 공공 기관과 함께 손실을 분담하기 때문에 주택 구매자 혼자 모든 손실은 떠안지 않아도 됩니다.
시행에 따른 단점 :
시세 차익 공유 : 주택 가격이 상승했을 때 발생하는 시세 차익을 공공 기관과 공유해야 합니다.
주택 가격 상승에 따른 온전한 이익을 누릴 수 없다는 점이 단점이 될 수 있습니다.
시장 영향에 대한 우려 : 일부에서는 이 제도가 주택 구매를 부추겨 결과적으로 집값을 떠받치는 효과를 가져올 수 있다는 우려도 제기하고 있습니다.
결론적으로 지분 형 모기지 제도는 무 주택 자의 주택 구매를 지원하고 기존 유 주택 자의 대출 부담을 줄여 줄 수 있는 긍정적인 측면이 있지만, 시세 차익 공유나 시장 영향에 대한 우려 등 다양한 관점에서 논의가 필요한 정책인 것으로 판단됩니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
지분형 모기지란 국가(혹은 공공기관)가 집값의 일부를 공동으로 소유하고, 구매자는 남은 지분만큼만 자금을 마련해 입주하는 방식입니다.
예: 집값 4억 → 정부가 70% 지분 보유, 구매자가 30%만 부담해 입주 가능[장점]
초기 자금 부담 완화
자기 지분만큼만 자금을 마련하면 되기 때문에, 청년층·무주택자도 내 집 마련 기회 확대.
주거 안정성 향상
전세·월세보다 안정적인 거주 가능. 지분은 작아도 실거주는 보장.
집값 상승 시 공공이익 실현
집값이 올라서 나중에 매각할 경우, 공공기관도 함께 이익을 얻고, 이를 다시 공공주택에 재투자 가능.
부동산 시장 과열 완화 가능성
자산 투기보다는 실수요자 중심의 접근이 가능.
[단점 및 우려]
실질적 내 집 마련과는 거리감
명의는 '공동 소유'이므로, 완전한 자산으로 보기 어렵다는 불만. "내 집인데 정부 집 같아"라는 느낌.
지분매각의 제약
나중에 지분만 따로 팔기도 어렵고, 전체 집을 팔 때도 공공기관과 협의가 필요하여 자산 유동성 제약.
정부의 주택 시장 개입 확대
시장에 대한 과도한 개입이라는 비판. 공급을 확대하지 않고 수요만 자극하는 방식은 오히려 왜곡을 초래할 수 있음.
형평성 문제
일정 조건을 충족해야만 신청 가능하므로, 중산층 이상이나 기존 주택 보유자는 소외될 수 있음.
정부 재정 부담 및 리스크
집값 하락 시, 공공이 손해를 볼 수도 있음 (투자 성격이므로 리스크도 존재).
초기 자금이 적은 청년층, 장기 거주 목적자에게는 필요한 부분일 수도 있습니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
요즘 부동산 커뮤니티에서도 지분형 모기지 얘기가 꽤 뜨겁죠.
지분형 모기지가 뭔지, 그리고 구체적인 장단점을 정리해서 설명드릴게요.지분형 모기지란?
집값이 비싸서 내 돈으로 전부 못 사는 사람들을 위해, 정부(또는 공공기관)가 일부 지분을 소유하고, 나머지 지분만 구매자(실수요자)가 매입해 거주하는 형태의 주택 구매 방식이에요.
예를 들어, 10억짜리 집을 본인은 6억만 부담하고 나머지 4억은 한국주택금융공사(HF) 같은 기관이 사서 공동 명의로 두는 형태. 거주자는 전체 집에 거주하고, 이후 지분을 분할 매입하거나 매각 가능.
장점
내 집 마련 진입장벽 완화
집값 전액 마련이 어려운 사람도 지분만큼만 자금이 있어도 내 집 마련 가능거주 안정성
전세나 월세와 달리 집주인 변동 걱정 없이 내 집에서 장기 거주 가능시세차익 일부 확보 가능
본인 지분만큼 시세차익 발생 가능 (단, 전체 시세 상승 시)공공기관이 지분 보유 → 안정성
공공기관이 지분을 보유해 투기 수요 진입 차단 효과 기대금리 우대 가능성
공공과 협업하는 정책 상품이므로, 금리나 대출 요건이 일반 모기지보다 유리할 수 있음단점
전체 시세 상승 효과 제한
집값이 많이 올라서도 내 지분만큼만 이익 가능.
반대로 지분 안 산 부분의 차익은 공공기관 몫.지분 매입 시 추가 비용 발생
처음에 지분만 사고, 나중에 추가 지분을 매입할 때
그 당시 시세로 매입해야 해 금전 부담 커질 수 있음.매매·양도 제한 가능성
공공과의 공동 소유라서 처분·양도에 제한이 걸릴 가능성 있음.공공기관 지분 정책 변경 리스크
정책상 변경되면
매입 조건이나 방식에 영향을 받을 수도 있음.시장 가격 왜곡 우려
수요자들은 상대적으로 저렴하게 진입 가능하지만 전체 시장에서는 오히려 가격 방어 효과로 작용해 집값 하락폭이 줄어드는 부작용 가능성이 있습니다. 참고하세요!