안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
부동산
Q. 입주권과 분양권은 법적으로 동일한 권리인가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.입주 권과 분양권은 법적으로 서로 다른 권리입니다. 두 권리는 다음과 같은 차이점이 있습니다.정의 및 권리 행사 입니다.입주 권 : 재개발.재건축 조합원에게 주어지는 권리입니다. 특정 주택이나 아파트에 입주할 수 있는 권리로, 주로 분양 받은 후 입주를 위한 권리를 의미합니다. 입주 권은 매매 가능하지만, 법적으로 소유권 이전과는 다릅니다. 입주 권의 장점으로는 우선 배정 혜택, 저렴한 분양가, 청약 통장 불필요하며 통장 없이 새 아파트 입주가 가능합니다.분양 권 : 재개발.재건축 사업에서 조합원(입주 권 보유자)이외에 일반 청약 자가 새 아파트를 분양 받는 권리입니다. 청약 당첨자를 위한 입주 권리입니다. 아파트나 주택을 분양 받을 수 있는 권리로, 일반적으로 분양 계약을 통해 발생합니다.이는 향후 소유권을 취득할 수 있는 권리로, 분양권을 가진 사람은 분양 된 부동산을 매수할 수 있는 권리가 주어집니다. 분양권의 장점으로는 초기 자금 부담이 적고, 금융 활용이 가능하며, 양도 가능, 기존 청약 없이도 분양권 매입 가능합니다.법적 측면 : 입주 권은 주택 법 의해 보호되며, 주로 입주 후 권리를 나타냅니다. 분양권은 분양 계약에 따라 발생하며, 계약 상 권리로서의 성격이 강합니다.입주 권과 분양권의 차이점취득 경로가 입주 권은 재건축/재개발을 통한 조합원이며 분양권은 청약 당첨입니다.취득세 시점은 입주 권은 기존 주택부터 해서 새 아파트 입주 시 까지 이며, 분양권은 완공 후 이전 등기 시입니다.자금 여유가 있고, 장기 투자가 가능하다면 입주 권이 유리할 수 있고, 초기 자금 부담이 적고 유동성을 중시한다면 분양권이 좋은 대안일 수 있습니다.세금 및 양도세 입니다.입주 권 : 양도 시에는 주택의 양도소득세가 적용될 수 있으며, 보유 기간에 따라 세율이 달라질 수 있습니다.분양권 : 분양권을 양도할 경우에도 양도소득세가 발생할 수 있으며, 특히 분양 권이 발생한 시점과 양도 시점의 차이에 따라 세금이 달라질 수 있습니다.결론적으로 입주 권과 분양권은 부동산 시장에서 많이 혼동되는 개념이지만, 투자 성격과 세금, 거래 가능 여부에 차이가 있습니다.법적 정의와 권리 행사 측면에서, 세금 문제에서도 차이가 발생할 수 있으므로 각 권리의 특징을 정확히 이해하고 투자 전략을 세우는 것이 중요합니다.
부동산
Q. 아파트를 구매하실때 어떤걸 가장 중점으로 보시나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.아파트를 구입하실 때는 현재 가치와 미래 가치를 고려할 것입니다. 아파트를 선택할 때는 위치가 중요한데 고려 사항으로는 교통 편의성, 학교 및 교육기관, 상업 시설, 의료 시설, 주거 환경, 미래 개발 계획, 인구 밀도, 자연 환경 등을 고려하면 좋은 아파트를 구할 것입니다.아파트를 구할 때 중점적으로 고려해야 하는 요소들로는 여러가지가 있지만 다음과 같은 사항을 중요하게 봅니다.위치 : 교통 편의성, 주변 인프라(학교, 병원, 마트 등), 안전한 환경 등이 중요합니다. 대중교통 접근성도 큰 영향을 미칩니다.가격 : 예산에 맞는 가격인지, 시세 변동 가능성은 어떤지 분석해야 합니다.내부 상태 : 구조, 채광, 환기, 수명 등이 중요합니다. 리모델링이 필요한지 여부도 고려해야 합니다.관리비 : 아파트의 관리 비용이 적정한지, 관리 상태는 어떤지 확인해야 합니다. 주변 환경 : 소음, 공원, 자연환경 등 생활의 질에 영향을 미치는 요소들입니다.이외에도 개인의 요구나 조건에 따라 살펴보시고 위에 적은 내용들을 체크하면서 아파트를 결정한다면 좋은 집을 구할 것이라 확신합니다.
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Q. 중기청 전세 만기 7개월남았는데 오피스텔 매매
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.중기청 전세 만기 전 매매를 하게 되면, 전세 보증금 에서 은행 대출은 상환을 해야 합니다.매물이 주거 용도로 등록되어 있다면 주담대가 가능합니다. 그러나 건축물 대장이 업무 시설로 되어 있어도, 오피스텔 일 경우는 일반적으로 주담대가 가능합니다.. 따라서 금융 기간에 가서 주거 요건이라고 얘기하고 구체적인 조건을 문의 및 확인해 보는 것이 정확합니다.과거의 경험을 바탕으로 걱정이 많으신 것 같은 데 매매를 고려하는 것도 좋은 선택일 수 있습니다. 특히 실 거주 목적이라면 안정적인 주거 환경을 마련하는 것도 좋은 옵션이라 생각합니다.
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Q. 전세계약 종료 32일 전에 더 살고 싶다고 말했어도 묵시적 계약에 해당되나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.묵시적 갱신이란 계약 만료 후에도 임대인과 임차인 상호 간 별도 갱신이나 해지 통지를 하지 않았을 때 기존 계약 조건대로 자동 연장되는 것을 말합니다. 묵시적 갱신은 6개월에서 2개월 이내에 얘기를 임대인, 임차인 간에 상호 얘기를 하지 않고 지나가면 묵시적 갱신이 되는데 , 32일 전에 얘기했으면 묵시적 갱신이 됩니다. 그러므로 묵시적 갱신 후 2년을 더 살던지 아니면 아님 언제 까지 살겠다 하고 임대인과 협의하는 방법이 있습니다. 묵시적 갱신의 경우에는 임대인에게 이사 가겠다고 얘기하면 임대인은 3개월후에는 보증금을 반환해야 합니다. 중요한 것은 임대인과 소통입니다.의견을 들어보시고 연장 기간을 판단하시는 것이 좋을 듯 합니다.묵시적 계약 연장은 원칙은 위의 설명과 같지만 임대인과 임차인 간의 상호 합의가 필요합니다. 질문 자가 의사를 표현했지만 임대인이 응답하지 않았다고 해서 묵시적 갱신이 거절되는 것은 아닙니다. 법적인 원칙이 있지만 사람 간의 소통에 의한 해결책이 중요하다고 봅니다.
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Q. 단독주택과 아파트의 매도가에 대해서 궁금합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.단독 주택 매매 시 거래가 잘 안 되는 이유는 단독 주택은 아파트에 비해 상대적으로 수요가 적습니다. 단독 주택은 높은 유지 비용이 들며, 노후화로 인한 보수가 필요하며, 은행 대출도 힘듭니다. 단독 주택과 아파트의 매매 가는 여러 요인에 따라 달라지며, 일반적으로 아파트가 더 높은 유동성을 가지는 경향이 있습니다. 여기 몇 가지 이유를 설명해 보겠습니다.수요와 공급 : 아파트는 대량으로 공급되며, 많은 사람들이 아파트를 선호합니다. 반면, 단독 주택은 상대적으로 공급이 적고, 특정 지역에 한정될 수 있어 수요가 낮을 수 있습니다.유지 비용 : 단독 주택은 관리와 유지 보수에 더 많은 비용이 드는 경우가 많습니다. 이로 인해 구매자들이 아파트를 선호하는 경향이 있습니다.위 치 : 단독 주택이 위치한 지역의 개발 수준이나 인프라에 따라 가격이 크게 달라질 수 있습니다. 아파트는 대개 교통과 편의 시설이 좋은 지역에 위치해 있어 상대적으로 더 높은 가치를 유지합니다.시장 상황 : 부동산 시장의 경기에 따라 단독 주택의 가격 변동이 클 수 있습니다. 시장이 침체되면 매매가 더 어렵고, 가격이 떨어질 가능성이 높습니다.따라서, 단독 주택의 경우 매매가 어려운 이유는 단순히 거래가 잘 안되는 것 뿐만 아니라, 여러 요인이 복합적으로 작용하기 때문입니다. 매매를 고려할 때는 이러한 요소들을 잘 분석하고, 적정한 가격을 책정하는 것이 중요합니다