안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
공인중개사 자격증
Q. 보증금,월세 500/45 에 대해 월세 5% 올리려는데 환산은 어떻게 하나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.월세를 5% 올리는 경우, 새로운 월세를 계산하는 방법은 다음과 같습니다.현재 월세가 45만 원일 때 , 5% 인상된 월세는 다음과 같이 계산됩니다.현재 월세 : 45만 원인상 비율 : 5% =0.05인상 금액 : 45만 원 x 0.05=22,500원새로운 월세 : 45만 원+22,500= 47,2500원따라서, 월세를 5% 올린 후의 새로운 월세는 472,500 원입니다.보증금은 500만 원 그대로 유지하므로, 최종적으로 월세 472,500원이 되는 겁니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 자격증은 더이상 노후 보장이 안되나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.공인중개사 자격증이 노후 보장에 대한 역할은 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 과거에는 공인중개사 자격증을 취득하고, 이를 통해 안정적인 수입을 올리기도 했습니다.하지만 최근 몇 년 간 아파트 거래량이 감소하고, 부동산 시장의 변화가 심화되면서 공인중개사로서의 수익성이 예전만큼 높지 않을 수 있습니다. 시장 변화입니다 : 부동산 시장의 변동성, 정부 정책,금리 변화 등 여러 요인이 공인중개사의 활동에 영향을 미칩니다. 거래량이 줄어들면 자연스럽게 수익도 감소할 수 있습니다.경쟁 심화입니다 : 공인중개사 자격증을 취득한 사람들이 많아지면서 경쟁이 치열해졌습니다. 이는 수익성을 더욱 악화 시킬 수 있습니다.그러므로 공인중개사는 끊임없는 자기 개발을 해야 합니다. 부동산 관련 법규, 세법 등은 수시로 개정되기 때문에 끊임없이 공부하고 전문성을 유지해야합니다.또한, 디지털 기술 활용, 예를 들어, VR/AR 기술을 활용한 부동산 매물 정보 제공, 빅데이터 분석을 통한 시장 예측 등 첨단 기술을 적극적으로 활용해야 합니다.부가가치 서비스입니다 : 단순히 중개 업을 하는 것 외에 부가가치 서비스(예: 투자 상담,리모델링 제안 등)를 제공하는 것이 중요해졌습니다. 이러한 서비스가 없다면 경에서 뒤처질 수 있습니다.철저한 시장 분석입니다 : 지역 별 부동산 시장 상황, 투자 트렌드, 정부 정책 등을 면밀히 분석하여 전문성을 갖춰야 합니다. 예들 들어, 특정 지역의 개발 계획, 교통 망 확충 등 미래 가치를 예측하고 투자 자문을 제공할 수 있다면 경쟁력을 높일 수 있습니다.고객과의 신뢰 관계 구축입니다 : 고객의 니즈를 정확히 파악하고 최선의 해결책을 제시하여 신뢰 관계를 구축해야 합니다. 앞으로는 온라인 플랫폼을 통한 부동산 거래가 활성화될 것으로 예상되므로, 온라인 상담 및 비 대면 서비스 제공 능력을 갖추는 것이 중요합니다. 결론적으로, 공인중개사 자격증이 노후 보장에 대한 안정적인 수단이라고 보장할 수는 없지만 , 시장의 변화와 개인의 노력에 따라 다르게 작용할 수 있습니다. 따라서, 이를 고려하여 다양한 경로를 모색 하는 것이 중요합니다.
부동산
Q. 등기부등본의 금지사항등기가 무엇인가요!?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.등기부 등본의 금지 사항 등기는 특정 부동산에 대해 소유자가 제한된 권리 행사를 할 수 없음을 나타내는 내용입니다. 제시된 예시에서 "이 주택은 한국주택금융공사의 동의를 받지 아니하고는 제한 물 권을 설정하거나 압류, 가압류, 가처분 및 임대차 등 소유권을 제한하는 어떤 행위도 할 수 없음"이라는 내용은 다음과 같은 의미를 가집니다.동의 필요입니다 : 해당 주택에 대한 소유자는 한국주택금융공사의 동의를 받지 않고 서는 제한 물권( 예: 저당 권) 설정, 가처분 등의 행위를 할 수 없음을 의미합니다.권리 제한입니다 : 소유권을 제한하는 모든 행위가 금지되어 있으므로, 주택 소유자는 이와 관련된 법적 행위를 자유롭게 할 수 없습니다. 이러한 금지 사항은 대출이나 금융거래와 관련된 보증을 강화하기 위해 설정되며, 주택의 권리 관계를 명확히 하는 데 중요한 역할을 합니다. 말 그대로 집만 있지 한국주택금융공사의 동의 없이는 임대도 놓을 수 없고 압류나 가압류나 가처분 등 일체의 행위를 할 수 없다는 뜻입니다.
부동산
Q. 부동산 재개발, 재건축에서 나오는 1+1분양은 뭔가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.'1+1 분양'은 재개발.재건축 사이에서 기존 조합원의 자산 가치를 보존하기 위해 마련된 제도입니다.재개발.재건축 사업이 진행되면 기존 주택이 철거되며, 조합원은 새로 지어지는 아파트를 분양 받을 권리를 갖게 됩니다.1+1 분양은 주택의 가치나 면적이 일정 기준을 넘을 경우, 추가로 전용 면적 60m2 이하의 소형 아파트를 하나 더 받을 수 있는 제도입니다. 단 소유권 이전 고시 일로 부 터 3년 간 매도할 수 없습니다.이러한 방식은 다음과 같은 장점이 있습니다.투자 가치입니다 : 1+1 분양으로 인해 추가로 소형 주택을 소유하게 되면, 임대 수익을 올리거나 나중에 매갈 할 때 더 많은 수익을 기대할 수 있습니다. 입지가 좋은 지역이라면 아파트의 가치 상승으로 시세 차익도 기대할 수 있습니다.주거 선택의 다양성입니다 : 대 가족이나 여러 세대가 함께 살 경우, 추가 주택이 유용할 수 있습니다추가로 받은 소형 아파트를 자녀에게 증여하면 자녀의 내 집 마련을 도와 줄 수 있습니다.재개발 / 재건축의 혜택입니다 : 재개발이나 재건축 과정에서 기존 주민들에게 더 많은 혜택을 제공하기 위해 이러한 분양 형태가 도입되기도 합니다.이러한 방식의 분양 시 유의해야 할 점입니다.종합 부동산세(종부세) :2주택 자가 되면 종부세 부담이 늘어나며, 집값이 높을 수록 그 부담은 더 커집니다.양도소득세 : 아파트를 팔 때 2주택 자로 간주되어 양도소득세가 중과 될 수 있습니다.절세 팁 : 1채만 선택하면 종부세 부담이 줄고, 장기보유특별공제와 고령자 공제 혜택을 누릴 수 있습니다. 노후 준비가 이미 충분히 되어 있다면 1채 만 분양 받는 것도 좋은 전략입니다.따라서 1+1 분양은 투자자나 입주자에게 유리한 조건으로 작용할 수 있습니다. 1+1 분양은 주거와 투자라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 방법 중 하나 입니다.다만 세금 부담과 실수요 여부를 꼼꼼히 검토한 뒤 결정하는 것이 중요합니다.
부동산
Q. 분양권 양도 시 양도소득세는 어떻게 되나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.분양권이란 아파트나 오피스텔 등의 입주를 할 수 있는 권리를 말하며 아파트의 경우 청약통장을 사용하여 새로운 아파트 분양에 당첨되면 바로 분양권이 됩니다.분양권 양도 시 양도소득세는 여러 가지 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 기본적으로 양도소득세는 양도 차익에 대해 부과되며, 양도 차익은 양도 가격에서 취득 가액과 필요 경비를 뺀 금액으로 계산됩니다.양도 소득세 계산 방법입니다양도 가액 : 분양권을 판매한 가격취득 가액 : 분양권을 구매한 가격필요 경비 : 양도와 관련된 경비( 예: 중개 보수료 등)양도소득세는 양도 차익에 대해 다음과 같은 세율이 적용됩니다.- 현재는 1년 미만일 경우 : 70%, 1년이상이면 60% 여기에 지방 소득세 10%가 추가됩니다.- 기본 세율 구조 : 6%에서 45%까지 양도 차익이 규모에 따라 차등 적용됩니다.- 이 세율 구조는 기본적인 양도소득세 계산의 토대가 되며, 여기에 보유 기간, 주택 수, 지역 등 다양한 요소에 따라 추가 세율이나 감면이 적용될 수 있습니다.- 양도소득세 계산구조는 '과세표준 x 세율'로 이루어지며, 과세표준은 양도가액에서 필요경비(취득가액 ㅁ치 취득세 등)와 장기보유특별 공제(3년이상 보유), 기본공제 250만원을 차감한 금액입니다.지방 부동산 시장과 양도소득세현재 지방 부동산 시장이 좋지 않은 흐름을 보이고 있지만, 분양권 양도 가격이 하락할 경우 양도소득세 부담이 줄어 들 수 있습니다. 따라서, 시장 상황을 잘 분석하고, 양도소득세를 고려하여 적절한 시기에 양도 결정을 하는 것이 중요합니다.