안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
공인중개사 자격증
Q. 기출문제? 기본서? 비중을 어느정도 공부하나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.네 기본서 를 공부하느라 수고하셨습니다. 3개월 남았으면 기출 문제 위주로 공부해야 할 것 같습니다. 공인중개사 시험 문제는 40%정도가 기출 문제에서 나오기 때문에 기출 문제 위주로 열심히 공부해야 할 것 같습니다. 기본 서도 결국은 기출 문제 위주로 만들어 놓은 것입니다. 그러므로 기본서 보다는 기출 문제를 확실히 이해하고 모르는 문제나 궁금한 것이 있으면 기본서 를 찾아 보시면 됩니다. 짧은 시간에 공인중개사 합격하신 분들은 대부분 기출 문제 위주로 공부를 합니다. 아는 것을 확실히 아는 방법이고 기출 문제 위주로 눈에 익혀 놓으면 시험 칠 때도 쉬울 겁니다. 합격을 기원합니다.
부동산
Q. 토지거래허가제 미치는 영향은 무엇이죠?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.토지거래허가제는 개발(예정)지 및 투기가 우려되는 지역에 투기를 막기 위해서 일정 규모 이상 주택,상가, 토지 등에 대해 거래 시 관할 지역 구청장에게 사전 허가를 받아야 하는 것을 말합니다. 토지거래허가구역으로 지정되면 : 구입 주택이 최종 1주택이어야 합니다.허가 신청 일로 부 터 3개월 이내에 잔금을 치러야 합니다.잔금 일로부터 6개월 이내 입주하여야 합니다.입주 후 2년간 실 거주 해야 합니다. 이는 한마디로 실 거주를 위해 사는 것은 허가하고 전세 등을 끼고 사는 갭 투자는 하지 말라는 것입니다.최근 강남3구 일부 지역에 토지거래허가구역을 해제했는데 가격이 치솟으니 여론이 너무 안 좋게 되었습니다. 그래서 다시 토지거래허가구역으로 묶었습니다. 이러한 이유는 :투기 억제입니다 : 토기거래허가제가 강화되면 투기성거래가 줄어들어 단기적인 가격 상승을 억제할 수 있습니다. 그러나 이로 인해 수요가 제한되면 오히려 가격이 오를 수 있는 경우도 있습니다.시장 안정화 입니다 : 장기적으로는 시장의 안정성을 높이고, 불필요한 가격 상승을 방지하는 기여할 수 있습니다.이는 실 수요자에게는 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.서울의 집값 상승과 토지거래허가제의 관계는 복잡합니다. 허가를 받기 위한 절차가 복잡해지면 거래가 감소할 수 있습니다. 이는 시장의 유동성을 저하 시킬 수 있으며,일정 기간 동안 거래량이 줄어들 수 있습니다.투자 방향 변화입니다 : 투자자들은 허가제를 회피하기 위해 다른 지역이나 대체 자산으로 눈을 돌릴 수 있습니다. 이로 인해 특정 지역의 부동산 수요가 감소하거나, 다른 지역의 수요가 증가할 수 있습니다 결론적으로, 토지거래허가제가 서울 집값에 미치는 영향은 단기적, 장기적 관점에서 다르게 나타날 수 있으며, 여러 요인들이 복합적으로 작용합니다.
부동산
Q. 저당권이랑 질권이 부동산/물건과 관련된 것 말고 무슨 차이가 있나요??
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.저당권은 부동산 또는 부동산 물권을 직접적으로 인도 받는 것이 아니라 관념 상으로만 지배하면서 그 목적물로 하여금 우선 변제를 받을 수 있는 권리입니다. 예를 들어, 내가 집을 구매하면서 금융기관에서 대출을 받는 경우, 그 집은 저당권의 대상이 됩니다. 질 권은 채무자가 채권의 담보로 제공했던 물 권이나 기타 권리 등에 담보를 설정해 채권자가 채무자에게 채무를 이행할 수 있도록 강제하는 권리입니다. 질 권을 설정하기 위해서는 담보로 제공하려는 물건을 채권자에게 반드시 인도해야 하는 과정이 필 요합니다. 예를 들어 내가 친한 친구에게 돈을 빌려주고 그의 새 자전거를 담보로 받는 상황입니다.채권.주식, 예적금 등 금융 자산을 담보로 잡는 것을 채권 질권이라 하고,귀금속,금등 현물 자산을 담보로 잡는 것을 동산 질권 이라고 합니다.저당권 과 질 권의 가장 큰 차이점은 질 권은 실제로 물건을 직접 통제하는 반면, 저당권은 소유권은 본인이 가지면서 해당 물건의 처분을 제한 하는 방식입니다.질 권 설정 방법은 금융기관에서는 임대차 계약 등을 참고로 하여 해당 서류를 검토하여 전세금 반환이 가능한지 판별하고, 전세 보증금을 담보로 한 질 권 을 설정합니다. 임차인이 대출 상환이 여의치 않으면 전세 보증금을 이 대출의 담보로 제공한다는 계약입니다. 이렇게 설정하게 되면 은행에서는 임대인에게 해당 사실을 통보하고 동의를 받습니다. 동의까지 끝나야 비로소 완료되기 때문입니다. 임대인의 동의를 받는 이유는 임차인이 채무 불 이행 상태에 빠지게 되면, 임대인이 맡아 가지고 있는 임차인의 전세 보증금을 은행이 회수해야 하기 때문입니다. 이러한 차이로 인해 저당권 과 질권은 각각의 법적 성격과 적용 범위가 다르게 정의 됩니다.
부동산
Q. 지하철에 붙은 부동산 전단지는 마지막까지 팔리지 않는 매물인가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.지하철 역사 역사내 전단지 부착 및 배포는 불법입니다. 전단지 부착이랑 배포랑 객실 내에서 호객 행위하고 물건 파는 행위 전부가 불법입니다.지하철에 붙은 부동산 전단지가 항상 마지막 까지 팔리지 않은 매물이라는 것은 일반화 할 수 없습니다. 전단지의 내용과 매물의 특성에 따라 다르기 때문입니다 1.위치 입니다 : 지하철 역 근처의 상가는 유동 인구가 많아 수요가 높을 수 있지만, 특정 지역이나 역에서는 수요가 적을 수도 있습니다.가격입니다 : 가격이 시장 가격보다 비쌀 경우, 매물이 팔리지 않을 가능성이 큽니다. 반면, 적정 가격이라면 빠르게 팔릴 수 있습니다.상태 및 조건 입니다 : 매물의 상태나 임대 조건이 좋지 않으면 소비자들이 관심을 덜 가질 수 있습니다. 경기 불황이나 부동산 시장의 전반적인 침체가 매물에 영향을 줄 수 있습니다.시장 상황입니다 : 부동산 시장의 전반적인 경향이나 경제 상황에 따라 매물이 수요가 적어질 수 있습니다. 팔리지 않은 물건들을 많은 사람들이 타고 내리는 곳에 불법으로 광고를 하는 것 인데 그 중에 광고가 먹히다 보니까 지하철에 많이 붙인다고 봅니다. 따라서 지하철에 붙은 전단지가 마지막 까지 팔리지 않는 매물이라는 것은 특정한 경우에 해당할 수 있으며, 모든 경우에 적용되지는 않습니다. 하나의 영업 방법 이라고 생각됩니다.
부동산
Q. 제로에너지 건축 의무화로 분양가가 더 상승할까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.2025년 부터 적용되는 '제로 에너지 건축물 인증' 의무화로 분양가 상승에 대한 압박이 더욱 심화될 전망입니다. 제로 에너지 건축물 인증은 온실가스를 줄이기 위해 건물을 지을때 단열.환기 등의 성능을 높이고 재생 에너지 등을 활용한 정도를 다섯 단계로 평가 받는 것입니다. 6월부터 민간 아파트에 '제로 에너지 건축물' 5등급 인증 의무화한다고 합니다.제로 에너지 건축 의무화는 에너지 효율성을 높이고, 지속 가능한 개발을 촉진하기 위한 정책입니다. 이러한 정책이 시행되면 건축물의 설계와 건축에 있어 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.예를 들어, 고급 단열재, 태양광 패널, 고효율 기계 시스템 등을 도입하는 데 필요한 비용이 증가할 수 있습니다.따라서, 이러한 추가 비용이 분양가에 반영된다면 분양가가 상승할 가능성이 높습니다. 하지만 반대로 제로 에너지 건축의 장점으로 인해 장기적인 에너지 비용 절감이 가능하다는 점을 고려하면, 소비자에게는 긍정적인 요소가 될 수 있습니다.결론적으로, 초기 비용 상승이 있을 수 있으나, 장기적인 관점에서 의 에너지 비용 절감 효과로 인해 전체적인 경제성은 달라질 수 있습니다. 따라서 분양가 상승 여부는 지역, 시장 상황, 건축물의 특성 등에 따라 달라질 수 있습니다. 제로 에너지 인증 의무화로 인한 공사비와 분양가 상승은 오는 7월 시행 예정인 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 제도와 맞물려 분양 시장에 큰 부담으로 작용할 것으로 생각됩니다.