안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
부동산
Q. 세종시 고운동, 아름동, 종촌동의 가격대가 다른 동네보다 저렴한 이유가 뭘까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.행정 구역상 고운동, 아름동,종촌동은 세종시의 설립 이유였던 정부 세종 청사가 가까운 곳에 위치하고 있구요, 아파트와 타운 하우스 들이 골고루 섞여 있는 동네입니다. 그리고 세종시 안에는 비교적 저렴한 가격대의 아파트가 많은 지역입니다.세종시 고운동 , 아름동, 종촌동의 부동산 가격이 다른 동네보다 저렴한 이유는 여러 가지가 있을 수 있습니다.교통 인프라입니다 : 이 지역은 교통 접근성이 상대적으로 떨어질 수 있어, 대중교통이나 주요 도로와의 연결이 불편할 수 있습니다.상업 시설 부족입니다 : 상업 시설이나 문화 시설이 부족할 경우, 생활 편의성이 떨어져 가격이 낮을 수 있습니다.주거 환경입니다 : 주변 환경이 자연적으로 쾌적하지 않거나, 개발이 덜 진행된 지역일 경우 가격일 낮아질 수 있습니다.주택 공급량입니다 : 공급이 많고 수요가 상대적으로 적은 경우 , 가격이 낮게 형성될 수 있습니다.미래 개발 계획 입니다: 해당 지역에 대한 개발 계획이나 투자유치가 부족할 경우 가격이 상승하지 않을 수 있습니다.
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Q. 상가건물이 공실률이 전국적으로 높아지고 있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.최근 전국적으로 상가 공실률이 증가하고 있습니다. 특히 고물가와 고금리의 영향으로 자영업자들의 부담이 가중되면서 상업용 부동산 시장에도 적지 않은 타격이 가해지고 있습니다. 이에 따라 많은 상권에서 빈 상가가 늘어나며, 상인들과 임대인 모두 어려움을 겪고 있는 상황입니다.상가 공실률이 증가하는 주요 원인을 살펴보면 : 온라인 소핑의 증가 입니다: 소비자들이 오프라인 매장보다 온라인 쇼핑을 선호하면서 상가의 매출이 감소하고 있습니다.소비 패턴 변화입니다 : 팬데믹 이후 소비자들이 더 많은 시간을 집에서 보내며, 필수적이지 않은 상업시설에 대한 수요가 주어 들었습니다. 경제 불황입니다 : 경이 침체나 불확실한 경제 상황은 기업의 운영에 영향을 미쳐 상가 임대 수요가 줄어드는 상태입니다.높은 임대료입니다 : 같은 지역 내 유사한 업종의 과잉 공급으로 인해 경쟁이 심화되고, 이로 인해 일부 상가가 공실 상태가 될 수 있습니다.고금리로 인한 부담 증가입니다 : 최근 몇 년간 기준금리가 지속적으로 인상되면서 대출이자를 부담하는자영업자와 상가 임대인들의 부담이 커졌습니다. 특히 창업을 위해 대출을 받은 소상공인들은 높은 이자 비용을 감당하기 어려워 폐업을 결정하는 경우가 많습니다.고물가로 인한 소비 위축입니다 : 소비자들의 생활비 부담이 증가하면서 외식, 쇼핑 등 소비 지출이 줄어들고 있습니다. 이에 따라 오프라인 매장을 운영하는 자영업자들의 매출이 감소하면서 운영 유지가 어려워 지고 있습니다.이러한 요인들이 복합적으로 작용하여 공실 률이 증가하고 있습니다. 단순한 공실 률 해소를 넘어 지속 가능한 상권을 만들기 위해서는 지역 특화 전략, 온라인과 오프라인 연계, 복합 용도 개발 등의 노력이 필요합니다.
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Q. 재건축을 추진하기 위해서는 주민 동의 몇프로가 필요한가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.2025년 4월 초부터 달라지는 부동산 제도 중에서 재건축 조합 설립 시 소유자 동의 율 기본 75%에서 70% 로 완화 적용됩니다.지금까지는 재 건축 시 적용되는 동의율 은 공동 주택(아파트)의 동 별 소유자 50%이사에 사업지 전체 소유자 75%가 동의해야 재건축 조합 설립이 가능하였으나 오는 4월 부터 는 70%로 완화되면서 재건축 추진 사업 구역마다 조금 떠 빠른 사업 추진이 가능하게 되었습니다.재건축이나 재 개발 시 주민 동의 율 의 배점 기준은 구체적으로 주민 동의율 50점, 노후도 30점, 과소 필지 5점, 도로 5점, 호수 밀도 10점 등을 기본 점수로 100점 만점에 70점 이상이면 사전 타당성 검토에 통과할 수 있습니다.
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Q. 부동산 투자 초보자를 위한 기본 전략이 있을까요?!
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부동산 투자는 수익 창출과 재무 안정에 도움을 줄 수 있는 훌륭한 방법입니다. 그러나 초보자에게는 복잡해 보이고 알기 어려운 영역일 수 있습니다.다음에서 초보자를 위한 기본 전략과 주의 점을 정리해 보겠습니다.투자 목적의 설정입니다 목표를 명확히 해야 합니다. 단기 수익을 목표로 하는지 장기 보유를 목표로 하는지 전략에 따라 방법이 달라 질 수 있습니다.임대 수익을 고려할 경우는 현금 흐름을 잘 파악하여 월세 수익과 관리 비용을 잘 체크해야 합니다.시세 분석입니다 해당 지역의 과거 시세 변동을 분석해 보세요. 특정 시점에서의 급등이나 급락 원인을 파악하는 것이 중요합니다.비슷한 조건의 매물과 비교해서 시세를 파악하는 연습을 하는 겁니다.부동산 시장의 트렌드를 주시하는 것이 중요합니다.시장 동향과 선진 분석을 통해 투자 전략을 조정할 수 있습니다.지역 선택입니다 투자하려는 지역의 부동산 시장을 철저히 조사해야 합니다. 인구 증가율, 고용 기회, 교육 시설, 교통 인프라 등이 중요한 요소입니다.재개발 재건축이 예정된 지역을 미래 가치가 상승할 가능성이 높습니다.지역을 잘 조사하고 선택하는 것이 중요합니다.투자하고자 하는 지역의 특성과 잠재적인 성장 가능성을 파악 하여 투자의 가능성을 판단해야 합니다.자금 관리입니다.투자 가능한 금액을 명확히 하고 예산 내에서 투자할 수 있는 물건을 찾아야 합니다.필요 시 대출을 고려할 수 있지만, 이자율 과 상환 계획을 충분히 검토해야 합니다.리스크 관리입니다 한 곳에만 투자하기 보다는 여러 지역이나 유형의 부동산에 분산 투자하는 것이 리스크를 줄이는데 도움이 됩니다.시장 상황을 지속적으로 모니터링하고 , 필요 시 전략을 조정하시기 바랍니다.부동산 가격의 하락은 투자 손실을 초래할 수 있습니다. 따라서 투자자는 여러 시나리오에 대비한 위험 관리 계획을 세워야 합니다.결론적으로 부동산 투자는 초보자에게도 접근이 가능한 분야입니다. 부동산 투자에 대한 기초 지식을 습득하고 전문적인 정보와 투자 전략을 구축함으로써 성공적인 투자를 이뤄낼 수 있을 것입니다. 중요한 것은 지속적인 학습과 경험을 통해 부동산 시장을 꾸준히 관찰하고, 다양한 전문가의 조언과 자료를 참고하여 투자를 진행하는 것이 중요하다고 생각됩니다.
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Q. 토지허가제가 해지되고 서울 아파트 값이 계속 상승할까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.최근 서울시가 강남 3 구를 포함한 토지 거래 허가 구역(토허제)을 일분 해제했어요 그런데 매수.매도 절차가 간소화 되다 보니 거래는 활발해졌는데 동시에 가격도 치솟고 있습니다 최근 강남 3 구 아파트 가격 동향을 살펴보니 송파구가 0.36%로 가장 높은 상승률을 보였고, 그다음으로 강남구0.27%, 서초구 0.18%가 뒤를 이었습니다. 이 지역이 0.3%는 몇 천만 원에서 몇 억 까지 되는 경우가 많습니다.단기적으로는 상승하고 있고 계속 상승할 수 있다고 봅니다. 그러나 정부가 부동산 시장 안정 화를 위한 적절한 정책을 펼칠 것으로 보입니다 규제를 풀되, 투기 수요는 억제하고 실수요 자를 보호할 수 있는 균형 잡힌 정책이 나오리라 봅니다.결국, 아파트의 가격의 향방은 여러 요인에 따라 달라질 수 있으므로, 시장의 흐름을 지켜보는 것이 중요합니다. 추가적인 경제적 요인이나 정책 변화도 큰 영향을 미칠 수 있습니다.