안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
부동산
Q. 아파트 공동명의시 해외 유학에 따른 거주기간 관련
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.일반적으로 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 받기 위해서는 2년 이상 보유 및 거주 요건을 충족해야 합니다. 하지만, 특정 사유로 인해 2년 거주 요건을 채우지 못하는 경우 예외가 인정 될 수 있습니다. 문의하신 남편 분의 해외 유학과 관련된 경우가 대표적인 예외 사유 중 하나 입니다. 주된 내용은 세대 원 전원이 1년 이상 해외 거주를 필요로 하는 취 학 또는 근무 상 형편 등으로 출국하는 경우입니다.남편의 경우 실 거주 기간 산 정 ==>남편 분의 경우 해외 유학(취 학) 사유로 2년간 해당 주택에 거주하지 못했으므로, 이는 거주 기간 예외 사유에 해당할 가능성이 높습니다.남편 분 :1년 이상 국외 거주를 필요로 하는 취 학의 형편으로 해외에 체류하셨으므로, 해당 기간 동안 국내 주택에 실제 거주하지 못했더라도 비과세 판단 시 거주 기간 요건 충족으로 인정될 수 있습니다. 따라서 남편 분의 입장에서 실 거주 기간은 총 9년으로 인정될 수 있습니다.배우자의 경우 실 거주 기간 산 정 ==>배우자 분의 경우, 남편 분과 함께 해외로 출국하지 않고 국내 다른 주거 지에 거주하셨다는 점이 중요합니다. 1세대 1주택 비과세의 거주 기간 예외 조항은 보통 세대 전원의 출국을 요건으로 합니다.배우자 분 :배우 자 분은 남편이 해외에 체류하는 동안 해당 주택에서 벗어나 다른 국내 주거 지에 전입 하여 거주하셨습니다. 세대 전원이 함께 출국한 것이 아니며, 배우 자 분은 국내 다른 곳에 거주하셨으므로, 해당 2년 동안은 문의하신 아파트에 대한 실제 거주로 인정받기 어렵습니다.중요 :거주 기간은 주민등록 등본 상 전입 일과 전출 일을 기준으로 하되, 실제 거주 여부가 등본과 다르다면 실제 거주한 기간을 기준으로 계산합니다.정리 및 유의 사항 :해당 아파트 실 거주 기간(2년 해외 유학 기간 제외) 은 배우자 7년 남편은 7년입니다.해외 유학 예외 적용 여부는 배우자는 해당 안됩니다( 세대 전원 출국 요건 미 충족), 남편은 해당 가능합니다.총 인정 가능한 거주 기간은 배우자는 7년이며, 남편은 9년입니다.부부 공동 명의의 경우, 1세대 1주택 비과세 여부는 원칙적으로 세대 전체를 기준으로 판단합니다. 즉, 비과세 요건은 부부 중 한 명이 아니라 세대 구성원 전체의 거주 및 보유 상황을 종합적으로 고려하여 적용됩니다. 남편 분은 예외 사유가 인정되어 거주 요건을 충족할 수 있겠지만, 배우자 분께서 다른 주거 지에 거주하셨기 때문에 세대 전체의 거주 요건 충족 여부는 좀 더 신중한 검토가 필요합니다.결론적으로, 양도소득세 비과세 여부는 개별 상황에 따라 세부적인 적용이 달라질 수 있으므로, 최종 판단을 위해서는 관련 서류를 가지고 세무 전문가와 상당하시는 것이 가장 정확하고 안전한 방법임을 알려드립니다.
부동산
Q. 종합부동산세 공정시장가액비율을 현행 60%에서 80%로 증가하면 시장에 어떤 영향이 있을까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.종합 부동산 세(종부세)이 공정 시장 가액 비율은 주택 및 토지 등의 공시 가격에 곱하여 실제 과세 표준을 산정하는 계 수 입니다. 이 비율이 높아지면 그 만큼 세금을 부과하는 기준 금액이 커지게 되어, 납부해야 할 종부세 액이 증가하게 됩니다. 예를 들어, 과세 표준이 1억 원일 때 공정시장가액비율이 60%라면 종부세 과세 표준은 6천만 원이지만, 80%로 인상되면 과세 표준은 8천만 원으로 상승합니다. 이러한 변화가 시장에 미칠 수 있는 영향은 다음과 같습니다. 보유세 부담 증가 :가장 직접적인 영향은 주택을 보유한 분들, 특히 고가 주택을 여러 채 보유한 분들의 보유세 부담이 크게 늘어난다는 점입니다. 공정시장가액비율이 60% 에서 80%로 상향되면, 공시 가격에 비례하여 과세 표준이 증가하고 , 이에 따라 납부해야 할 세액이 늘어납니다. 이는 실수요 자보다 다주택 자나 고가 주택 소유자에게 더 큰 영향을 미칩니다. 매물 증가 가능성 :보유세 부담이 커지면, 일부 다주택 자나 고가 주택 소유자들은 세금 부담을 줄이기 위해 주택을 시장에 내놓을 가능성이 있습니다. 이는 시장에 매물이 증가하는 요인으로 작용할 수 있습니다.주택 가격 하 방 압력 :매물 증가와 세금 부담 증가는 특히 고가 주택 시장을 중심을 주택 가격에 하 방에 압력을 가할 수 있습니다. 매수자 입장에서는 보유세 부담을 고려하여 주택 구매에 더 신중해질 수 있으며, 이는 전반적인 거래량 감소로 이어질 수도 있습니다.임대 시장 영향 :보유세 부담이 임대인에게 전가 될 경우, 임대인들은 이를 월세 또는 전세 가 에 반영하려 할 수 있습니다. 이로 인해 임차인들의 주거 비용 부담이 증가할 가능성도 있습니다.정부 세수 확보 및 재분배 효과 :이번 공정 시장 가액 비율 인상은 정부가 세수를 확보하고, 부동산 보유에 대한 과세를 강화하여 부의 재분배를 꾀하려는 목적을 가지고 있습니다. 이를 통해 확보된 세수는 다른 공공 사업이나 복지 예산으로 활용될 수 있습니다.투기 수용 억제 :높아진 보유세 부담은 시세차익을 노리는 투기 성 주택 구매를 억제하는 효과를 가져올 수 있습니다. 주택 보유 비용이 증가하면 투자 수익성이 낮아지기 때문입니다.결론적으로, 종합 부동산 세 공정 시장 가액 비율이 60%에서 80%로 인상되면, 고가 주택의 다주택 자의 보유세 부담이 증가하고, 이는 부동산 시장에 매물 증가와 가격 하 방 압력으로 작용할 수 있습니다. 동시에 정부는 세수 확보와 투기 억제라는 정책적 목표를 달성할 수 있을 것입니다. 다만 임대 시장으로의 세금 전가 등 일부 부작용이 발생할 가능성도 함께 고려해야 합니다.
부동산
Q. 과연 대출 규제 이후에 수도권 아파트 거래량이 급감했나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.대출 규제 이후 수도권 아파트 거래량 변화 6월27일 대출 규제가 모두 하락하는 현상이 나타났습니다. 특히 대출 규제의 영향으로 고가 아파트 거래량이 크게 감소한 것으로 보입니다.거래량 감소 :규제 발표 전인 6월10일부터 27일까지 수도권 아파트 거래량은 20,474건 이었으나, 규제 발표 후 거래량은 5,529건으로 약 73% 감소했습니다.중위 매매가 및 면적 감소 :규제 발표 전 중위 매매 가는 6억 6천만원이었으나, 규제 후에는 1억 6천만원 낮아졌습니다. 면적도 84m2에서 9m2 감소한 것으로 나타났습니다.고가 아파트 거래 비중 감소 :대출 규제 이후 10억 원 이상 아파트의 거래 비중은 절반으로 줄었습니다. 특히 강남 권 고가 아파트의 거래가 뚜렷하게 줄어든 것으로 확인되었습니다.결론적으로 , 이러한 수치들은 대출 규제가 수도권 아파트 시장 특히 고가 아파트 거래에 직접적인 영향을 미처 거래량을 급 감시킨 것으로 분석됩니다. 부동산 시장의 변화에 대해 민감하게 살피시는 말씀 하신 분의 안목에 박수를 보냅니다.
부동산
Q. 중고 오토바이를 구매할 때 팔려는 사람은 인천이고
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.판매 자분이 인천에 계시고 본인은 서울에 계시더라도, 오토바이 등록은 전국 어느 구청 에서나 가능합니다. 따라서 인천에서 판매 자분과 만나 인천 구청에서 바로 등록 절차를 진행하셔도 무방합니다.중고 오토바이 등록에 필요한 서류 및 준비물 로는 중고 오토바이 등록 시에는 판매자와 구매자 양측에서 준비해야 할 서류가 있습니다.번호판이 없는 경우(폐지 증명서) ==>서류 종류는 이 륜 자동차 사용폐지증명서인데 필수 서류입니다.매도인 인감 증명서(매도자 인감 날인 필수)매매 계약서 (필수 서류)번호판이 있는 경우(사용 신고 필 증) ==>이 륜 차 사용 신고 필 증 ( 필수 서류)매도인 인감 증명서 (필수 서류)양도 증명서(판매자의 도장 날인 필수)매매 계약서(필수 서류)공통 : 판매자의 신분증 사본구매자가 준비해야 할 서류 및 절차 ==>이륜 차 책임 보험 가입 : 오토바이 등록 전, 반드시 책임 보험에 먼저 가입해야 합니다. 보험 가입 후 '보험 가입 증명 서'를 발급 받으세요신분증 :본인의 신분증을 지 참 해야 합니다.구청 방문 : 준비된 서류와 신분증을 가지고 가까운 구청의 교통 민원 실로 방문합니다.이 륜 자동차 사용 신고서 작성 :구청에서 이 륜 자동차 사용 신고 서 를 작성합니다.취득세 및 책임 보험료 납부 :구청에서 발급 받은 납 입 통지서에 따라 취득세와 책임 보험료 등을 납부합니다. 이 과정에서 3만원 정도의 현금을 준비해 가시는 것이 좋습니다.번호판 수령 및 부착 :납부를 완료하면 오토바이 번호판을 수령할 수 있습니다. 구청 내에서 번호판 부착을 도와주는 직원 분께 요청하여 부착하여 부착하시면 됩니다.
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Q. 리츠투자라는게 정확히 무엇인가요 ?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.리츠(REITs)는 'Real Estate Investment Trusts'의 약자로, '부동산 투자 신 탁'을 의미합니다. 말 그대로 소액 투자자들로 부터 자금을 모아 오피스, 쇼핑몰, 호텔, 주택 등 다양한 부동산에 투자하고, 거기서 발생하는 임대 수익이나 매각 차이 등을 투자자들에게 배당으로 돌려주는 주식회사 형태의 상품입니다. 주식처럼 돌려주는 주식회사 형태의 상품입니다. 주식처럼 증권 시장에 상장 되어 있어 누구나 쉽게 사고팔 수 있습니다.일반 부동산 투자 vs 리츠(REITs) 투자 비교 ==>일반적인 부동산 직접 투자와 리츠 투자는 투자방식, 필요한 자본, 관리의 용이성, 위험 분산 등에서 큰 차이를 보입니다. 아래와 같이 주용 차이점을 비교해 볼 수 있습니다.투자방식에서 일반부동산 직접 투자는 개별 건물, 토지 등 실제 부동산을 직접 매수하고 소유합니다, 반면 리츠투자는 부동산 전문 기업이 운영하는 주식형 펀드에 투자합니다.최소 투자 금액 : 일반 부동산 직접 투자는 높은 초기 자본이 필요하며, 주로 수억 원 단위의 목돈이 필요합니다. 반면 리츠 투자는 소액으로도 투자가 가능하며, 주식처럼 소액 단위로 참여할 수 있습니다.관리 및 운영 :일반 부동산 직접 투자는 투자자가 직접 건물 관리, 임차인 관리, 세금 납 등을 담당합니다. 반면 리츠 투자는 전문 운용사강 부동산을 관리 운영하며 수익을 창출합니다.유동성 :일반 부동산 직접 투자는 주로 한 두 개의 부동산에 투자하므로 부동산 위험에 노출됩니다. 반면 리 츠 투자는 여러 개의 다양한 부동산에 분산 투자되므로 위험 분산 효과가 높습니다.수익원 :일반 부동산 직접 투자는 임대료 수익, 매매 차익, 시세 차익등이며 , 반면 리 츠 투자는 배당 수익(임대료 수익 및 매매 차익 배분), 주가 상승에 따른 매매 차익입니다.위험도와 수익률 차이 ==>위험도 : 리츠(REITs)투자 :리츠는 여러 부동산에 분산 투자하기 때문에 개별 부동산의 리스크를 줄일 수 있습니다. 하지만, 주식 시장에 상장 되어 있어 시장 상황에 따라 주가 변동성이 있을 수 있으며, 금리 상승 기에는 배당 매력이 낮아질 수 있습니다.일반 부동산 직접 투자 :특정 부동산의 위치, 상태, 주변 개발 상황 등에 따라 직접적인 영향을 받으므로 집중된 위험이 있습니다. 또한 부동산 경기 침체 시에는 자산 가치 하락 위험이 더욱 커질 수 있습니다. 이차인 리스크 (공실, 월세 미납 등)도 직접 감수해야 합니다.수익률(Return) :리 츠(REITs) 투자 : 주로 정기적인 배당 수익이 발생하며, 이는 안정적인 현금 흐름을 기대할 수 있다는 장점이 있습니다. 리 츠는 법적으로 배당 가능한 이익의 상당 부분을 투자자에게 배당해야 하는 의무가 있어 배당 률이 높은 편입니다. 또한 , 리 츠의 운영 실적이나 부동산 가치 상승에 따라 주가가 올라 매매 차익을 얻을 수도 있습니다.일반 부동산 직접 투자 :일대 수익과 부동산 가격 상승에 따른 자본 이득을 기대할 수 있습니다. 경기가 좋을 때는 높은 수익률을 기록할 수도 있지만, 부동산 시장 상황에 따라 큰 변동성을 보일 수 있으며, 취득세, 재산세, 종합 부동산 세, 중 개 수수료, 수비리 등 부대 비용과 관리비의 번거로움을 고려해야 합니다.결론적으로, 본인께서 어떤 목표와 위험 감수 수준을 가지고 투자 하시는 지에 따라 적합한 방식이 달라질 수 있습니다. 리츠는 소액으로 부동산에 간접 투자하며 전문가의 관리를 받을 수 있다는 장점이 있고, 직접 투자는 더 큰 수익을 기대할 수 있지만 그만큼 위험과 관리가 따르는 방식이라고 보시면 좋겠습니다.