안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
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Q. 상가주택을 1주택으로 가지고 있는사람은 임대소득이 비과세인가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.일반적으로 1세대 1주택자가 주택을 임대 할 경우 임대 소득에 대한 비과세 혜택이 있습니다. 하지만 상가 주택처럼 상업용 부분과 주거 용 부분이 혼합된 경우, 비과세 여부를 판단할 때 몇 가지 중요한 기준이 있습니다.주택 수 산 정 :주택 임대 소득세 계산 시, 상가 주택은 기본적으로 하나의 주택으로 보지만, 주거 용과 상업용 면적 비율에 따라 판단될 수 있습니다.주택 부분의 비과세 수준 :1주택자의 주택 임대 소득은 기준 시가 9억원(2013년 5월 이후 기준)을 초과하는 고가 주택이 아니면 비 과 세됩니다. 만약 해당 상가 주택의 주택 부분이 고가 주택에 해당한다면 임대 소득이 과세 될 수 있습니다. 또한, 주거 용 면적이 상업용 면적보다 넓은 경우 전체를 주택으로 보아 12억 원 초과 여부를 주택 부분의 실지 거래 가액을 기준으로 판단하기도 합니다.다주택 여부 :질문에서 '2층, 3층-주택 12개'라고 언급하셨는데, 만약 이것이 독립된 12개의 주거 단위(호실)를 의미한다면, 이는 1주택이 아닌 다주택으로 간주되어 주택 임대 소득 전체가 과세 대상이 됩니다. 즉, 독립된 여러 호실을 임대 할 경우 1주택자라 할지라도 월세 소득에 대해 과세 될 수 있습니다. 임대 수입 금액이 2천만 원 이하라면 분리 과세를 선택할 수 있습니다.종합 과세와 분리 과세 :주택 임대 소득은 연간 2천만 원 이하인 경우 분리 과세(세율 14%)를 선택할 수 있으며, 2천만 원을 초과하는 경우 종합 과세 대상이 됩니다.요약하면, 상가 주택이라 할지라도 주택 부분의 임대 소득이 무조건 비 과세 되는 것은 아니며, 주택의 기준 시가 및 임대 하는 주택의 개수(독립된 호실의 개수)에 따라 가세 여부가 달라질 수 있습니다.상가 임대 소득의 종합 과세 여부 ==>상가 임대 소득은 사업 소득으로 분류되며, 기존에 프랜차이즈 운영을 통해 얻는 사업 소득과 합산 되어 종합 소득세가 과세 됩니다. 즉, 상가에서 발생하는 월세 수입은 본인의 다른 모든 소득(근로 소득, 다른 사업 소득 등)과 합산되어 소득 세율이 적용되는 종합 소득세 신고 대상이 됩니다.종합 소득세는 소득이 커질 수록 높은 세율이 적용되는 누진세 구조이므로, 상가 임대 소득이 더해지면서 전체적인 세금 부담이 증가할 수 있습니다. 상가 임대 소득에 대한 세금은 매출액이 아닌 순이익에 대해 과세 되므로, 임대 관련 비용(대출 이자, 재산세, 중 개 수수료 등)을 잘 관리하여 필요 경비를 인정받는 것이 중요합니다.상가를 임대 주지 않아도 되는지 여부==>상가를 현재 임대 주지 않아도 세금 신고 측면에서는 문제가 없습니다. 상가 임대 사업자로 등록만 해두고 임대 수익이 발행하지 않는다면, 해당 신고 기간에 수입 금액이 '0원'으로 신고하시면 됩니다. 상가를 임대하지 않더라도, 사업자 등록을 유지하는 것은 가능합니다. 하지만 상가를 비워둘 경우 수익은 발생하지 않고 보유에 따른 재산세 등은 계속 발생하므로, 장기적으로 임대 계획을 세우시는 것이 좋습니다.상가 주택 주택 임대 소득 :주택 부분의 기준 시가와 독립된 주거 단위의 개수에 따라 비과세 여부가 달라질 수 있습니다. 특히 여러 개의 주거 단위(호실)를 임대 한다면 과세 대상이 될 가능성이 높습니다.상가 임대 소득 :기존 사업 소득과 합산되어 종합 과세 됩니다.상가 미 임대 :사업자 등록은 유지하되, 임대 수익이 없다면 '0'원으로 신고하시면 됩니다.
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Q. 집을 사야 하는데 이런고민을 상담드립니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.신축 빌라, 구옥 빌라, 아파트를 비교해보겠습니다. 신축 빌라 : 최근에 지어진 빌라로 ,깔끔하고 현대적인 디자인을 선호하는 분들께 인기가 많습니다. 장점 :최신 건축 기술과 마감 재를 사용하여 깔끔하며, 새집 특유의 쾌적함을 누릴 수 있습니다. 초기 수리 비용 부담이 적습니다. 구 옥 빌 라에 비해 감정가가 높게 책정되어 담보 대출 시 조금 더 유리할 수 있습니다. 단열이나 방음 등 건축 기술이 발전하여 난방 비나 관리비 절감에 도움이 될 수 있습니다.단점 :구옥 빌라에 비해 가격이 높은 편입니다. 발코니 공간이 작거나 없을 수 있지만 거실 공간은 넓게 나오는 경향이 있습니다. 역세권 등 선호도 높은 입지보다는 주택가 안쪽에 위치한 경우가 많습니다. 간혹 졸속 건축으로 인해 예상치 못한 하자가 발생할 수도 있습니다.구 옥 빌라 :연 식이 오래된 빌라를 의미하며, 가격 경쟁력이 가장 큰 특징입니다.장점 :신축 빌라나 아파트에 비해 가격이 매우 저렴합니다. 예산이 제한적일 경우 초기 부담을 줄일 수 있습니다. 신축 빌라보다 방이나 발코니 공간이 넓은 경우가 많아 실제 거주 면적이 넓게 느껴질 수 있습니다. 이미 인프라가 잘 갖춰진 동네에 위치하는 경우가 많습니다.단 점 :수도, 배관, 전기 시설 등 건물의 전반적인 노후화로 인해 수리 및 보수 비용이 발생할 가능성이 높습니다. 하자 발생 확률이 높습니다. 주차 공간이 부족하거나 협소하여 불편할 수 있습니다. 신축이나 아파트에 비해 투자 가치 상승 여력이 적을 수 있습니다.작은 평 수 아파트 :면적이 비교적 작은 아파트를 의미하며, 안정성과 편의성이 큰 장점입니다.장점 :아파트는 다른 주거 형태에 비해 시장에서 거래가 활발하여 매매가 비교적 쉽고, 가격 변동성에도 안정적인 편입니다. 피트니스, 독서실, 경로 당 다양한 커뮤니티 및 부대 시설을 이용할 수 있습니다. 관리 사무소, 경비실 등이 있어 전반적인 주거 환경 관리가 체계적이고 보안도 좋은 편입니다단점 :빌라에 비해 가격이 현저히 높아 예산 제약이 있을 수 있습니다. 아파트의 경우 공동 관리비가 발생하며, 부대시설 이용료 등으로 인해 빌라보다 월 지출이 더 많을 수 있습니다. 같은 면적이라도 발코니 확장 등으로 인해 실내 구조가 빌라와 다르게 느껴질 수 있습니다.대출 규제와 내 집 마련 방법==>현재 월 300만 원의 소득과 9천만 원(전세 8천만 원+ 현금 1천만 원)의 자산을 고려할 때, 대출을 활용한 주택 구매는 충분히 가능성이 있습니다. 대출 규제가 있지만, 정부에서는 무 주택 실 수요자를 위한 다양한 대출 상품을 운영하고 있습니다.주요 대출 규제 요소 :LTV(주택 담보 대출 비율) :주택을 담보로 빌릴 수 있는 돈의 비율( 예 : LTV70%라면 3억 원 짜리 집의 경우 2억1천만 원 까지 의 대출 가능)DTI(총 부채 상환 비율) :연 소득 대비 연간 갚아야 할 원리 금의 비율.DSR(총부대원리금상환비율) :모든 대출의 연간 원리 금 상환 액이 연 소득에서 차지하는 비율이러한 규제는 금융 위원 회의 보도자료나 토스 등 금융 정보 플랫폼에서 자세히 확인하실 수 있습니다.주택 구매를 위한 조언 :목표 예산 설정 :현재 9천만 원의 자산을 기반으로 월 소득 300만 원을 감안하여 매달 상환 가능한 주택 담보 대출 규모를 파악해야 합니다.대출 상품 알아보기 :디딤돌 대출 / 보금자리론 : 정부 지원 대출로, 소득 및 주택 가격 요건을 충족하면 시중 금리보다 낮은 이자로 주택 담보 대출을 받을 수 있습니다. 생애 최초 주택 구입 자에게 유리한 조건이 많습니다. 은행 방문하여 주거래 은행이나 여러 은행을 방문하여 본인의 소득과 자산 상황을 설명하고 대출 가능 금액 및 조건에 대해 상세히 상담 받으시는 것이 가장 정확합니다.부동산 시장 조사 : 입지 선 정 : 출퇴근 거리, 편의 시설, 생활 환경 등을 고려하여 가장 적합하다고 생각되는 지역을 몇 군데 정합니다.매물 탐색 :선택한 지역 내에서 신축 빌라, 구옥 빌라, 작은 평 수 아파트 등 다양한 매물을 직접 보면서 각 유형의 장단점을 몸으로 체감해 보시는 것이 좋습니다. 부동산 중 개 사무소를 통해 직접 방문하여 상담 받고 매물을 확인하세요우선 순위 결정 : 가장 중요한 가치 : 저렴한 가격, 넓은 공간, 편리한 주거 환경, 안정적인 자산 가치 등 본인이 주택 구매에서 가장 중요하게 생각하는 가치가 무엇인지 명확히 설정하는 것이 중요합니다.라이프 스타일 고려 :40대 중반의 미혼 여성으로서 독립적인 생활과 미래를 위한 투자 가치,그리고 안정성을 고려하여 결정하시면 좋겠습니다.결론적으로, 월세나 전세를 전전하기 싫다는 간절한 마음을 충분히 이해합니다. 내 집 마련은 큰 결정이기에 신중하게 접근하되, 너무 좌절하지 마시고 전문가들의 도움을 적극적으로 활용하시길 바랍니다.
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Q. 월세 계약조건 변경 요청 시 거절하고 계약 해지할 경우
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.임대차 계약은 임대인과 임차인이 서로 합의하여 정한 조건에 따라 유효하게 유지됩니다. 2024년 6월에 기존 계약 조건으로 자동 연장되셨다면, 특별한 합의 없이 기존의 월세 + 관리비10만(가스 비 포함) 조건이 그대로 유효하다고 보아야 합니다. 집주인이 공동 보일러를 개별 세대로 교체하며 관리비 조건을 변경하려는 것은 사실상 새로운 계약 조건을 제시하는 것 입니다.임차인인 본인이 변경된 조건을 수용할 의무는 없습니다. 임대인은 임차인의 동의 없이 일방적으로 임대차 계약의 주요 내용을 변경할 수 없습니다.계약 해지 및 중 개 보수 부담 문제 ==>집주인의 일방적인 계약 조건 변경 요구를 임차인이 수용하지 않아 계약 해지로 이어진다면, 이는 임대인이 계약 내용을 성실히 이행하지 않은 것에 가깝습니다. 이러한 상황에서 임차인이 퇴 거 하게 될 경우, 통상적인 계약 기간 중도 해지와는 다르게 보아야 합니다.중 개 보수 부담 :일반적으로 계약 기간 중 임차인의 사정으로 중도 해지 시 다음 임차인을 구하는 중 개 보수는 임차인이 부담하는 것이 관례입니다. 그러나 본인의 경우 처 럼 집주인의 일방적인 계약 조건 변경 제안을 거부하여 계약이 지속되기 어려운 상황이라면, 이는 임대인에게 귀책사유가 있다고 판단될 여지가 있습니다. 따라서, 이러한 상황에서는 중 개 보수를 임대인이 부담해야 한다는 주장을 하실 수 있습니다. 다만, 법률적으로 명확히 정해진 규정은 없으므로, 임대인과의 협의가 중요합니다. 만약 협의가 어렵다면 분쟁 조정 위원회나 대한 법률 구조 공단 등의 도움을 받아 보시는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 임차인의 명의 변경 과정은 법적 세부 사항과 계약 조건에 영향을 미치므로 전문가의 조언을 구하는 것이 좋습니다.퇴 거 시기 :계약 조건 변경을 사유로 계약을 해지하고 퇴 거를 결정하실 경우, 주택 임대차 보호 법 상 특정 몇 개월 이내에 퇴 거해 야 한다는 명확한 규정은 없습니다.다만, 임대차 계약이 묵시적으로 갱신 되었을 경우, 임차인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다.다만, 임대차 계약이 묵시적으로 갱신 되었을 경우, 임차인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다. 즉, 지금 집주인에게 계약 해지를 통지하시면, 통지 일로부터 3개월 후에는 법적으로 계약이 종료됩니다. 그러나 이는 임차인이 일방적인 해지 통보에 해당하며, 다음 세입 자를 구하고 보증금을 돌려받는 과정에서는 임대인과의 합의가 필요할 수 있습니다.본인의 대응 방안 ==>집주인과의 대화 :우선 집주인에게 변경된 관리비 조건(가스 비 별도 및 9만원)을 받아 들일 수 없으며, 기존 계약 조건을 유지해 줄 것을 요청하세요. 기존 계약 조건을 유지해 줄 것을 요청하세요 기존 계약의 자동 연장은 동일 조건으로의 연장을 의미 한다는 점을 명확히 전달하는 것이 좋습니다.협의 시도 : 만약 집주인이 기존 조건 유지를 거부하고 변경을 강행하려 한다면, 위에서 말씀드린 바와 같이 임대인에게 귀책사유가 발생할 수 있음을 알리고 중 개 보수 등 퇴 거에 따르는 비용 부담에 대해 협의를 시도해 보세요전문가 상담 : 상황이 원만하게 해결되지 않을 경우, 대한법률구조공단이이나 변호사 등 부동산 전문 법률가와 상담하여 정확한 법적 조언을 구하는 것이 가장 안전하고 확실한 방법입니다.결론적으로, 이러한 문제들은 임대인과 임차인 사이에서 자주 발생하는 일이므로, 본인께서 불합리한 피해를 입지 않도록 충분히 법적 권리를 주장하시는 것이 중요합니다. 힘든 상황이겠지만, 잘 해결되시기를 진심으로 바랍니다.
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Q. 아파트 담보 대출 진행은 현재 아파트 거주하는 아파트 매매 거래후 가능한가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리자면, 현재 거주하시는 아파트를 반드시 먼저 매도한 뒤에야 구입할 아파트의 담보 대출이 가능한 것은 아닙니다. 오히려 매매 계약과 동시에 주택 담보 대출을 진행할 수 있으며, '매매 잔금 대출'이라는 형태로 잔금 일에 맞춰 대출이 실행됩니다. 이는 기존 주택을 처분하는 것과 새로운 주택을 매수하는 과정을 동시에 진행하는 '갈아타기'에 해답 합니다.자세한 절차는 다음과 같습니다.매매 잔금 대출의 이해 :아파트 담보 대출은 주택을 구입할 때 부족한 잔금을 마련하기 위해 받는 대출을 의미합니다. 이 대출은 매매 계약이 체결된 이후에 신청할 수 있습니다. 은행은 대출 심사를 통해 한도와 금리를 결정하며, 잔금 일에 맞춰 대출금을 실행합니다. 카카오 뱅크의 주택 담보 대출과 같이 쉽고 편리하게 대출 한도와 금리를 조회할 수 있는 상품도 있습니다.동시 진행의 가능성 :기존 주택을 처분하거나 처분 예정인 조건으로 새로운 주택의 주택 담보 대출을 신청할 수 있습니다. 실무에서는 매도하는 집과 매수하는 집의 잔금 일을 같은 날로 잡고, 오전에 기존 집의 매도 잔금을 치르고 곧바로 매수하는 집의 잔금을 치르는 방식으로 진행되기도 합니다.대출 신청 시점 :일반적으로 이사 예정일 기준으로 3개월에서 2개월 전에 대출을 신청하는 것이 좋습니다. 대출 심사 기간을 고려하여 여유 있게 진행해야 합니다.주의 할 점 대출 심사 기간 :은행마다 대출 심사 기간이 다르므로, 미리 확인하여 잔금 일정에 차질이 없도록 해야 합니다.신용 점수 관리 :대출 한도와 금리에 큰 영향을 미치므로, 꾸준히 신용 점수를 관리하는 것이 중요합니다.정부 지원 대출 :디딤돌 대출과 같은 정부 지원 대출 상품은 조건이 까다로울 수 있으나, 유리한 조건으로 대출이 가능할 수 있으니 해당 여부를 확인해 보시는 것도 좋습니다.결론적으로, 이처럼 기존 아파트를 팔기 전에 새 아파트의 담보 대출 진행 가능 여부를 충분히 상담하시고 계획을 세우실 수 있습니다. 대출 상품은 은행 별로 다르고, 개인의 소득, 신용도, 기존 주택 처분 여부 등에 따라 한도와 조건이 달라질 수 있으므로, 여러 금융기관에 직접 문의 하시어 본인에게 가장 적합한 조건을 찾아보시는 것을 권해드립니다.
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Q. 전세가 사라진다면 월세는 오르나요 내리나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.말씀하신 것처럼 '전세'제도는 세계적으로 대한민국에만 존재하는 매우 특이한 주택 임대차 계약 형태입니다.전세는 임차인이 집주인에게 목돈인 전세금을 맡기고 거주하는 방식으로, 이 전세금은 일종의 무이자 대출과 같아서 집주인은 이 돈을 활용하고 임차인은 월세 부담 없이 거주할 수 있다는 특징이 있습니다.전세 제도가 사라진다면 월세 시장은 어떻게 될까요?==>전세 제도가 사라질 경우 월세가 오를 지 내릴 지에 대해서는 여러 가지 의견이 존재하며, 단순히 한 가지 방향으로 단정하기는 어렵습니다. 복합적인 요인들이 작용할 것으로 보입니다.월세 상승 가능성과 그 배경 수요의 월세 전환 :만약 전세 제도가 완전히 사라진다면, 기존 전세 수요는 대부분 월세로 전환될 수 밖에 없을 것입니다. 주택 공급량이 갑자기 늘어나지 않는 한 , 월세 수요가 급증하면서 월세 가격이 오를 수 있다는 예측이 나옵니다.리스크 프리미엄 :전세 계약은 집주인의 보증금 미 반환이나 소위 '깡통 전세'등과 같은 위험이 존재합니다. 이러한 위험을 감수하지 않고자 하는 임차인들이 월세로 눈을 돌릴 수 있으며, 월세는 그 만큼의 위험 회피 비용이 반영되어 가격이 형성될 수 있습니다.현재의 월세 화 추세 :이미 최근 전세 사기 등의 이슈로 전세에 대한 불안감이 커지면서 월세 전환 수요가 증가하고 있습니다. 서울 오피스텔이나 빌라의 경우, 전 셋 값 하락에도 불구하고 월세는 오히려 오르는 현상이 나타나기도 합니다.이는 전세 위험을 회피하고자 하는 수요가 월세 시장으로 유입되면서 발생하는 현상으로 분석됩니다. 특히 빌라의 경우, 전세가 없어진다면 월세 화가 더욱 가속화될 것으로 예상됩니다.월세 상승이 아닐 수 있다는 반론 일부에서는 전세가 사라진다고 해서 월세가 무조건 폭등하는 것은 아니라는 의견도 있습니다. 미국의 경우 전세 제도가 없지만 월세가 반드시 비싼 것 만은 아니라는 점을 들어, 월세는 단순히 수요와 공급 외에 다양한 시장 논리에 따라 가격이 결정된다고 보기도 합니다. 즉, 전세의 사라짐이 곧 월세 폭등으로 이어진다는 공식은 아니라는 관점입니다.변화의 긍정적인 측면 전세 제도가 완전히 사라지면 전세 보증금 미 반환과 같은 피해는 당연히 없어질 수 있습니다. 이는 임차인들의 주거 안정성을 높이는 긍정적인 측면이 될 수 있습니다.결론적으로, 전세 제도가 사라 진다면 월세는 수요 전환, 위험 회피 등의 요인으로 인해 상승할 가능성이 크지만, 시장의 복합적인 요소와 주택 공급 정책 등에 따라 그 영향은 달라질 수 있습니다. 이미 현재 시장에서도 전세 불안감으로 인한 월세 선호 현상이 나타나고 있음을 볼 때, 전세 제도의 변화는 주택 임대차 시장 전반에 큰 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.