안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
Q. 요즘 짓는 아파트들의 건폐율이 낮은 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.건폐율은 전체 대지 면적에서 건축물의 건축 면적(건물 외벽이나 기둥의 중심 선으로 둘러싸인 부분의 수평 투영 면적)이 차지하는 비율을 말합니다. 건폐율은 건축 면적 / 대지면적 X 100으로 산정합니다. 일반적으로 건폐율이 높아질 수록 용적률도 높아지거나 해서 부동산 개발의 밀도가 급격히 상승하게 됩니다.그런데 건폐율이 낮을수록 건물이 차지하는 비율이 적고, 나머지 공간을 다른 용도로 활용할 수 있게 됩니다.요즘 아파트의 건폐 율이 낮은 주된 이유는 다음과 같습니다.쾌적한 주거 환경 조성 : 건폐율 이 낮으면 아파트 동 사이에 넓은 공간을 확보할 수 있습니다. 이 공간을 활용하여 조 경 시설, 산책로,놀이터, 휴게 공간 등 주민들이 이용 할 수 있는 공용 공간을 풍부하게 마련할 수 있습니다. 이는 단지의 미관을 개선하고 주민들의 삶의 질을 높이는 데 기여합니다.사생활 보호 및 조망 권 확보 : 동 간 거리가 널어지면서 각 세대의 사생활이 더욱 보호되고, 서로 간섭 받지 않는 조 망 을 확보하기 유리해집니다. 또한 햇빛이 잘 들어오고 바람이 잘 통하는 데도 도움이 됩니다.주차 공간 확보 : 건물이 차지하는 면적이 적으면 그만큼 나머지 공간을 주차장으로 활용할 여우가 생깁니다 최근 차량 보유 대 수가 늘면서 주차 공간의 중요성이 커지고 있는데, 낮은 건폐율 은 이를 해결하는 데 유리합니다.단지의 경쟁력 향상 : 쾌적하고 여유로운 단지 환경은 아파트의 가치를 높이는 요소가 됩니다. 건설사 들은 낮은 건폐 율을 통해 단지의 경쟁력을 강화하고 수요자들에게 매력적인 요소로 어필 할 수 있습니다.결론적으로 요즘 아파트들이 낮은 건폐율로 지어지는 것은 단순히 건물을 적게 짓는 것을 넘어, 주민들에게 더욱 쾌적하고 편리함 가치 있는 주거 환경을 제공하기 위한 건축 설계의 트렌드 라고 볼 수 있습니다.
Q. 행복주택 입주 관련 질문 있습니다...
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.행복 주택은 기본적으로 '무 주택 자' 요건을 충족해야 입주가 가능합니다. 따라서 현재 전세나 월세나 월세 계약이 남아 있는 상태라면 행복 주택 입주 시점에 해당 주택에 대한 임차 권리를 가지고 있기 때문에 무 주택 자 자격에 문제가 발생할 수 있습니다.만약 일반 전세로 거주 중이시라면 : 계약 기간이 1년 넘게 남았다고 하더라도, 행복 주택 입주 예정일 까지 살고 계신 전세 집을 비워야 하는 것은 일반적입니다. 이는 행복 주택 입주 자격을 유지하기 위해서 입니다.세입 자를 빠르게 구하지 못하는 상황이 발생할 수 있는데, 이 경우 안타깝게도 LH에서 세입 자가 구해질 때까지 무기한으로 기다려주지는 않는 것으로 알고 있습니다. 행복 주택은 정해진 입주 기간이 있으며, 이 기간 내에 입주하지 못하면 당첨이 취소될 수도 있습니다.정확한 기다려 주는 기간이나 예외 사항은 LH의 규정이나 해당 공고에 따라 다를 수 있습니다. 혹시 특별한 사정이 있다면 LH에 직접 문의하여 상담을 받아보시는 것이 가장 정확합니다.만약 월세로 거주 중이시라면: 월세의 경우에도 마찬가지고 행복 주택 입주 예정 일까지 현재 살고 계신 집에서 퇴거 해야 하는 것은 동일합니다.전세와 달리 월세는 계약 해지 절차나 다음 세입 자를 구하는 방식이 조금 다를 수 있지만, 핵심은 행복 주택 입주 시점에 해당 주택에서 퇴 거 하여 무 주택 상태를 증명해야 한다는 것입니다.월세 계약의 경우, 보통 계약 만료 전에 해지를 통보할 때 일정 기간(예: 1개월)전에 집주인에게 통보하면 되는 경우가 많습니다. 하지만 이 역시 계약 내용에 따라 다를 수 있으므로, 현재 월세 계약서를 확인하시거나 집주인과 상의하는 것이 필요합니다.결론적으로, 전세든 월세든 현재 거주 중인 집의 계약 기간이 남아 있더라도 행복 주택 입주 시점에는 해당 집에서 퇴거하고 무 주택 자 자격을 충족해야 하는 것이 원칙입니다. 만약 세입 자가 바로 구해지지 않는 다면, 정해진 행복 주택 입주 기한을 맞추지 못해 당첨이 취소될 위험이 있습니다.
Q. 우리나라의 전세제도는 문제점이 뭘까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.우리나라의 전세 제도는 임차인이 임대인에게 목돈인 전세 보증금을 맡기고 계약 기간 동안 거주한 후, 계약 만료 시 보증금 전액을 돌려받는 독특한 주거 형태입니다. 과거에는 저금리 시대에 임대인이 전세 보증금을 활용해 수익을 얻고, 임차인은 월세 부담 없이 거주할 수 있어 양측에 모두 유리한 면이 있었습니다.하지만 이러한 전세 제도는 몇 가지 면에서 문제점이 내재되어 있어 사기에 취약할 수 있고 , 주요 문제점들은 다음과 같습니다.정보의 비 대칭 성 : 임차인이 계약하려는 주택의 정확한 시세, 선 순위 근저당 등 채권 관계, 임대인의 재정 상태 등에 대항 정보를 충분히 알기 어렵습니다. 임대인이 이미 해당 주택을 담보로 대출을 많이 받았거나, 다른 채무가 있는 경우에도 임차인은 이를 정확히 파악하기 어렵습니다.임대인의 도덕적 해이 및 투자 실패 위험 : 임대인이 임차인에게 받은 전세 보증금을 안전하게 관리하거나 주택 매매 가격 하락에 대비하지 않고, 다른 투자(예: 갭 투자)에 활용하다 실패하는 경우 보증금을 돌려주지 못할 위험이 있습니다.다양한 사기 수법의 등장 : 월 셋 집을 전 셋 집으로 속이거나 한 주택에 여러 명과 이중 계약을 맺는 등의 다양한 사기 수법이 발생하고 있습니다. 신탁 부동산을 이용한 사기 등 복잡한 형태의 사기도 등장하고 있습니다.주택 가격 변동 및 금리 인상 : 집값의 가파른 하락 이나 전세 대출 금리의 상승 등 시장 환경 변화도 전세 제도의 안정성을 해치고 사기 발생의 위험을 높일 수 있습니다.'깡통 전세'위험 : 매매가 대비 전세가 율이 높아져 전세 보증금이 주택 매매 가격과 같거나 오히려 더 높아 지는 현상을 '깡통 전세 '라고 합니다. 이러한 주택은 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 경우, 임차인이 해당 주택을 경매에 넘겨 보증금을 회수해야 하는데, 매매가 보다 전세가 가 높은 상황에서는 경매를 통해 보증금 전액을 회수하기가 매우 어렵습니다.전세 사기는 임차인에게 막대한 재산 상 손실 뿐만 아니라 정신적으로도 큰 고통을 안겨주는 심각한 범죄입니다. 정부와 관련 기관에서 전세 사기 예방 및 피해자 지원을 위한 노력을 하고 있지만, 계약 전에 스스로 꼼꼼하게 확인하고 주의하는 것이 매우 중요합니다.전세 계약 시에는 반드시 등기 사항 증명서를 확인하고 근저당 등 채권 관계를 파악하고, 확정 일자를 받아 대항력 을 확보하며, 전세 보증금을 지키기 위한 조치를 취하시는 것이 좋습니다. 요즈음 계약 시에는 임대인은 임차인에게 전입 세대 확인서, 국세, 지방세 납세 증명서 등을 확인해 주도록 하고 있습니다.
Q. 실제로 대통령실이나 국회의사당이 세종으로 이전이 되면 세종 부동산에는 호재가 될까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.실제로 대통령 실과 국회의사당의 세종 이전 논의는 세종시 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미치는 호재로 작용 하고 있는 것으로 보입니다. 최근 여러 언론 보도를 보면, 여야에서 공통적으로 대통령 실과 국회의 세종 완전 이전 공약이 나오면서 세종시 부동산 시장이 다시 들썩이고 있다고 합니다. 동아 일보에 의하면 "대통령 실. 국회의사당 이전"호재 작용으로 세종시 아파트 값 상승률 4년 8개월 만 최고치라는 기사가 있습니다. 이는 국회 세종 의사당과 대통령 세종 집무실 건립 공약 등이 행정 수도 완성에 대한 기대감을 높이며 부동산 시장에 영향을 주고 있기 때문인 것으로 해석됩니다.따라서, 이러한 이전이 실제로 결정되고 진행된다면 세종 인근 부동산에는 전반적으로 긍정적인 호재가 될 가능성이 높다고 볼 수 있습니다. 이 재명 후보는 최근 페이스북에 "충청을 '행정 과학 수도' 로 조성해 대한민국 균형 발전의 중심축으로 삼겠다"고 공언했습니다. 소유하신 택지가 이러한 변화와 맞물려 좋은 결과로 이어지기를 응원하겠습니다.
Q. 장기수선충당금은 돌려받을수 있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.장기 수선 충당 금이란 아파트, 오피스텔 등 공동 주택의 주요 시설을 보수하기 위해 적립하는 돈을 말합니다. 아파트 내 엘리 베이터 수리나 교체, 외벽 도 색 등 건축물의 안전 화를 유지 관리하기 위하여 징수하는 특별 관리비입니다.법적으로는 아파트의 가치를 유지하고 증진 시키기 위한 비용 성격이 강하므로, 소유자인 집주인이 부담하는 것이 맞습니다. 다만 , 실제로 관리비 고지서에는 임차인이 거주하는 동안 납부해야 할 관리비와 함께 장기 수선 충당 금이 포함되어 부과되는 경우가 많습니다. 따라서 임차인이 매달 관리비를 납부하면서 이 장기 수선 충당 금도 함께 내게 되는 것입니다.이사 나갈 때 장기수선충당금을 돌려받는 방법 : 관리 사무소에 확인 : 임차 기간 동안 납부한 장기 수선 충당 금의 총액을 확인하고 납부 증명서를 발급 받으세요집주인에게 청구 : 발급 받은 납부 증명서를 가지고 집주인에게 임차 기간 동안 납부한 장기수선충당금을 돌려 달라고 요청하시면 됩니다.대부분의 집주인은 임차인이 요청하면 돌려주는 것이 일반적입니다. 만약 집주인이 반환을 거부하는 경우, 임차인은 임대차 계약 종료 일로 부 터 10년 이내에 집주인에게 반환 소송을 청구할 수 있습니다.