안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
Q. 미국이나 유럽에서는 왜 아파트가 인기없죠?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.우리보다 인구가 많은 중국은 지하가 거의 없습니다. 중국의 5%인구 밖에 안되는 한국은 지층에 방들이 많습니다. 이는 제한된 면적을 활용해야 하는 한국과 다르기 때문입니다.미국이나 유럽에서 아파트가 한국만큼 인기가 없는 이유는 국토 면적과 인구 밀도의 차이입니다. 한국은 국토의 약 70%가 산지이며, 인구 밀도가 매우 높습니다. 특히 서울과 수도권에 인구의 절반 가량이 밀 집 해 있어 좁은 땅에 많은 사람이 살기 위해서는 위로 올라가는 고층 아파트가 효율적인 주거 형태가 될 수 밖에 없습니다. 반면 미국이나 유럽의 많은 나라는 한국에 비해 국토 면적이 넓고 인구 밀도가 낮아 단독 주택을 지을 수 있는 땅이 상대적으로 많습니다.또한 문화적, 사회적 요인도 영향을 미칩니다. 서구 권에서는 전통적으로 넓은 마당이 있는 단독 주택을 선호하는 경향이 강합니다. 이는 개인의 프라이버시를 중요하게 생각하고, 정원을 가꾸거나 집을 관리하는 데 시간을 할애할 수 있는 여유로운 생활 방식을 추구하는 문화와 관련이 있습니다. 반면 한국에서는급격한 도시화 과정에서 효율적인 주택 공급 수단으로 아파트가 대중화되었고, 아파트 단지 내에 다양한 편의 시설이 갖춰져 있어 편리성을 중시하는 문화가 형성되었습니다. 아파트가 대중교통 발달에도 기여하는 등 도시 인프라의 중요한 부분이 되기도 했습니다.일부 서부 국가에서는 아파트가 저소득층의 주거 형태로 인식되거나 도시의 슬럼화 와 연관되기도 하는 반면, 한국에서는 아파트, 특히 대규모 브랜드 아파트 단지가 편리성, 보안, 커뮤니티, 시설 등을 잘 갖추고 있어 중산층 이상의 선호도가 높고 자산 가치 상승의 상징처럼 여겨지기도 합니다.결론적으로 미국이나 유럽에서 아파트가 한국만큼 인기가 없는 주된 이유는 넓은 국토로 인한 단독 주택 선호 경향, 개인 공간과 정원을 중시하는 문화, 그리고 주택 개발의 역사적 배경 등이 복합적으로 작용한 결과라고 볼 수 있습니다.
Q. 부동산 무소유 확인 하는 방법을 알고싶습니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.아버지께서 정말로 주택을 소유하고 계시지 않은지 확인하는 방법을 알려 드리겠습니다.가장 확실한 방법은 아버지의 전체 부동산 소유 현황을 대법원 인터넷 등기소를 이용하는 것입니다대법원 인터넷 등기소 접속 : 인터넷 검색을 통해 '대법원 인터넷 등기소'홈페이지에 접속합니다.부동산 소유 현황 신청 : 홈페이지에서 '부동산 소유 현황 '조회를 신청하시면 됩니다.정보 입력 : 아버지의 성명과 주민등록번호를 입력하여 조회할 수 있습니다. 이 조회를 통해 아버지 명의로 등기 된 모든 부동산 목록을 확인할 수 있습니다. 만약 아무런 목록도 나오지 않는다면, 현재 아버지 명의의 주택은 없다고 판단할 수 있습니다.다만, 다른 사람의 부동산 소유 현황을 조회하는 것은 개인정보와 관련이 있기 때문에, 일반적으로 본인 또는 포괄 승계에만 신청할 수 있습니다.자녀가 부모님의 정보를 조회하는 경우에는 포괄 승계 인으로서 신청하거나, 아버지께서 직접 조회하시거나 조회에 대한 동의를 해주시는 것이 필요할 수 있습니다. 아버지께 이 상황을 잘 설명 드리고 협조를 구해 보시는 것이 좋겠습니다.주택 소유 여부를 확인할 수 있는 다른 방법은 :인터넷 '한국 부동산 원 청약 Home' 을 통해 조회하는 것입니다. 국토 교통 부에서 관리하는 건축물 대장, 부동산 거래 관리하는 건축물 대장, 부동산 거래 관리 시스템(RTMS 주택 분), 행정 안전 부 재산세 관리 대장 기준으로 정보가 제공되며 건축물 대장 정보, 부동산 거래 내역(주택 분), 재산세 정보(주택 분) 총 3가지의 자료를 확인할 수 있습니다.혹은 특정 부동산의 소유자가 누구인지 확인하고 싶으시다면 해당 부동산의 등기부 등본이나 건축물 대장을 열람하는 방법도 있습니다.하지만 이 방법은 특정 부동산에 대한 정보만 제공하므로, 아버지가 다른 주택을 소유하고 계신지 여부까지 알 수 없습니다.
Q. 토지허가제에대해서 좀 알려주실분!
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.토지 거래 허가제는 투기적인 거래가 성행하거나 땅값이 급격히 상승하는 지역에 대해 투기를 억제하기 위해 도입된 제도입니다.국토부장관이나 시.도지사가 특정 지역을 토지 거래 허가 구역으로 지정하면 해당 구역 내 일정 면적을 초과하는 토지를 거래할 때 관할 시.군.구청장의 허가를 받아야 합니다. 허가를 받으면 일정 기간(주로 2년)동안 허가 받은 목적대로 토지를 이용해야 할 의무가 부과됩니다. 예를 들어, 주거 목적으로 허가 받았다면 직접 거주 해야 하고, 임대를 놓거나 다른 용도로 사용할 수 없습니다. 이 제도는 최대 5년까지 지정할 수 있습니다.토지 거래 허가제 자체는 법률에 근거한 제도이기 때문에 제도의 큰 틀이 완전히 사라지기보다는, 지정된 구역이 해제되거나 다시 지정되는 방식으로 변화가 생깁니다. 정책은 부동산 시장 상황이나 정부의 정책 방향에 따라 유연하게 운영되기 때문에, 토지 거래 허가 구역의 지정이나 해제는 언제든지 다시 검토될 수 있습니다. 실제로 서울시의 경우, 일부 지역의 토지 거래 허가 구역을 해제했다가 부동산 가격이 급등하자 한 달 만에 다시 지정한 사례도 있습니다.다시 재검토가 된다면 언제 쯤 이 될까요? 정해진 시점이 딱 있다고 말씀드리기는 어렵습니다. 토지 거래 허가 구역의 재검토 시점은 주로 다음과 같은 요인에 의해 결정됩니다. 지정 기간 만료는 처음 지정할 때 정한 기간(예:6개월, 1년, 최대 5년)이 만료되기 전에 시장 상황을 보고 연장할지, 해제할 지 검토를 합니다.처음 지정된 지역의 부동산 가격이 안정되거나 오히려 침체되는 등 시장 상황이 크게 변하면, 지정 목적이 달성 되었다고 판단하거나 제도의 효과를 재평가하기 위해 조기에 해제를 검토하기도 합니다. 반대로 해체 후 다시 투기 조짐이 보이면 재 지정될 수도 있습니다. 새로운 정부가 들어서거나 부동산 정책의 기조가 바뀌면, 기존의 토지 거래 허가 구역 운영 방향에 대해 전반적인 재검토가 이루어질 수 있습니다.결론적으로 부동산 시장 관련 정책은 시장 상황과 밀접하게 연관되어 이어 변화가 잦은 편입니다. 현재 지정된 구역들의 지정 기간 만료 시점이 다가오거나, 부동산 시장에 큰 변화가 있을 때 재검토가 활발히 이루어질 가능성이 있습니다. 하지만 구체적인 시점을 단정하기는 어렵습니다.
Q. 출산특례 특별공급 신청시 기존주택 매각 조건
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.보유하신 분양권이 기존 주택에 해당하는지 여부를 문의하셨습니다.출산 특례 신설이란 2024년 6.19일 이후 출생(임신,입양) 자녀가 있는 가구는 청약 자 또는 배우자가 특별 공급 당첨 이력이 있더라도 세대 내 1회에 한해 특별 공급 당첨 이력을 배제하고 '신혼부부, 신생 아, 다자 녀 노부모 부양 특별 공급' 신청 및 당첨될 수 있습니다. 이때 특별 공급 무 주택 요건에도 불구하고 청약 자 또는 배우자가 공고일 기준으로 기준 주택을 소유하고 있더라도 '주택 처분 조건' 으로 청약이 가능합니다.일반적으로 주택 청약 시 무 주택 요건을 판단하거나 특별 공급과 같은 자격 조건을 확인할 때, 분양권은 주택을 소유한 것으로 간주되는 경우가 많습니다. 즉, 분양권을 보유하고 계신다면 무 주택으로 인정받기 어려운 것이 원칙입니다.출산 특례 특별 공급 신청 시 기존 주택 매각 조건에 동의해야 하는 것은, 신청자 또는 배우자가 이미 주택을 소유하고 있는 경우 해당 주택을 처분해야 하는 의무를 의미합니다. 분양권 역시 향후 주택으로 완공될 권리이기 때문에, 많은 경우 기존 주택 소유로 간주되어 해당 매각 조건에 포함될 가능성이 높습니다.따라서 현재 분양권을 보유하고 계신다면, 출산 특례 특별 공급 신청 시 해당 분양권이 기존 주택 소유로 간주되어 매각 조건에 해당 될 것으로 예상됩니다.
Q. 현재 피부양자인데 오피스텔 임대 시, 건강보험료 내야하나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.건강보험 피 부양 자 자격을 유지하기 위해서는 소득 및 재산 기준을 모두 충족해야 합니다. 주택 임대 소득이 있는 경우, 이 소득이 피 부양 자 자격 유지 기준에 영향을 미칠 수 있습니다.피 부양 자 자격의 주요 소득 및 기준 재산 기준은 다음과 같습니다 :소득 기준 : 사업자 등록이 되어 있지 않은 경우는 사업 소득 연간 500만원 이하이며 사업자 등록이 있는 경우 사업 소득이 없어야 합니다.모든 소득(사업, 금융, 연금, 기타, 근로 소득 등 합계)이 연간 2천만원 이하재산 기준 : 재산세 과세 표준 액 합계가 5.4억원 이하이며, 재산세 과세 표준 액 합계가 5.4억원을초과하고 9억원 이하인 경우, 연간 소득 합계 액이 1천만원 이하여야 합니다.주택 임대 소득의 경우, 연간 합계액이2천만원 이하이면 종합 과세 또는 분리 과세 중 선택하여 신고할 수 있습니다.만약 임대 소득이 2천만원을 초과하면 다른 소득과 합산하여 종합 과세 됩니다.월세 소득 : 월세는 실제 수익 액이 소득으로 계산됩니다. 월 43만원이면 연간 43만원 x 12개월= 516만원의 월세 수입이 발생합니다. 전세 보증금에 대한 간주 임대료 : 3주택 이상 보유한 경우(소형 주택 제외)전세 보증금에 대해서도 소득으로 계산되는 '간주 임대료'가 발생할 수 있습니다. 현재 아파트 2채와 오피스텔 1채로 총 채를 보유하시게 되므로, 전세 보증금에 대한 간주 임대료 계산 대상이 될 수 있습니다.다만, 전세금 합계 약 3억원을 초과하는 경우에 해당되며, 40m2이하이면서 2억원 이하의 소형 주택은 3주택 이상 보유 여부 판단 시 주택 수에서 제외 됩니다.보유하신 아파트 2채와 오피스텔 1채의 재산세 과세 표준 액 합계가 5.4억원을 초과하는 경우, 연간 소득 합계 액이 1천만원을 넘으면 피 부양 자 자격이 박탈될 수 있습니다.결론적으로 오피스텔 임대로 인한 월세 및 간주 임대료 소득이 발생하게 되면, 이 소득이 건강보험 피 부양 자 자격이 소득 기준을 초과 하는 지에 따라 자격 유지 여부가 결정될 가능성이 높습니다. 현재 상황 만으로는 정확한 판단이 어렵지만, 월세 516만원은 사업 소득 500만원 기준을 초과하므로 피 부양 자 자격 박탈 가능성이 있다고 볼 수 있습니다.