안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
부동산
Q. 부동산 매물 거래량이 매우 하락중이라는데 실제로 얼마나 하락하고 있나요??
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부동산 매물 거래량 현황 ===> 최근 발표된 자료에 따르면, 주택 전월 세 거래량은 감소세를 보였습니다.2025년 3월 주택 전월 세 거래량 :수도권 : 160,405건으로 , 전월 대비 9.1% 감소했습니다.비 수도권 : 78,639건으로 , 전월 대비 22.7% 감소했습니다.이수치는 전월 세 거래량에 대한 것이지만, 전반적인 부동산 시장의 거래 활동이 둔화되고 있음을 보여주는 지표로 볼 수 있습니다2025년 부동산 시장 전망 ===> 부동산 전문가들은 2025년 부동산 시장에 대해 다양한 예측을 내놓고 있습니다.가격 안정 화 어려움 :KB부동산의 박원갑 박사는 2025년까지 집값 안정 화가 어려울 것이라고 전망했습니다. 이는 국제 정세, 물가 상승, 금리 변동 등 다양한 경제적 요인이 복합적으로 작용하기 때문입니다.하락 전망 요인 :일부 전문가들은 2025년 부동산 하락을 전망하는 여러 이유를 제시하기도 합니다.양극화 및 장기 침체 :전반적으로 부동산 시장이 양극화되고 장기 침체 국면에 접어들 수 있다는 분석도 있습니다.정책의 영향 :정부의 대출 규제 완화나 주택 공급 확대와 같은 정책이 시장에 긍정적인 영향을 미칠 수 있지만, 시장 참여자들의 신뢰 회복이 선행되어야 효과를 발휘할 수 있다고 합니다. 따라서 정책 변화에 대한 지속적인 모니터링과 유연한 전략 마련이 중요합니다.결론적으로, 질문 자께서 말씀하신 것처럼 부동산 정책이나 경제 상황이 시장에 큰 영향을 미치고 있습니다. 일러한 정보들이 부동산 시장을 이해하고 앞으로의 계획을 세우시는 데 도움이 되기를 바랍니다.
부동산
Q. 4기 신도시 공약을 제외한 이유가 무엇일까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.말씀하신 대로 4기 신도시 건설은 한때 유력한 부동산 공급 정책으로 논의 되었으나, 최종 공약집에서는 제외된 것으로 보입니다. 이러한 결정에는 여러 복합적인 이유가 있을 수 있습니다.4기 신도시 공약 제외 배경 ===> 4기 신도시 공약이 최종적으로 제외된 배경은 다음과 같이 분석해 볼 수 있습니다.정책 방향의 변화 :과거 정부에서 대규모 신도시 개발을 통해 주택 공급을 늘렸던 것과 달리,최근에는 기준 도심의 재개발, 재건축 활성화 또는 소규모 택지 개발 등 다양한 방식으로 주택 공급을 추진하려는 경향이 있습니다. 대규모 신도시 개발은 토지 보상, 인프라 구축 등에 상당한 시간과 비용이 소요되며, 지역 주민과의 갈등 문제도 발생할 수 있어 정책 추진에 어려움이 따를 수 있습니다.정치적 전략 및 실현 가능성 검토 :특정 정치인이 4기 신도시를 공언했음에도 불구하고, 실제 공약 집에서는 빠진 경우가 있습니다. 이는 정책의 실현 가능성, 예산 문제, 그리고 다른 주택 공급 방안과의 우선순위 등을 종합적으로 고려한 결과일 수 있습니다. 특히, '규제 대신 공급'이라는 큰 틀의 주택 정책 방향은 유지하되, 그 방식에 있어서는 대규모 신도시보다는 도심 내 공급 확대를 더 중점적으로 고려했을 가능성도 있습니다.시장 상황 및 효과 재평가 :현재 서울 및 수도권의 집값 상승세가 가파른 것은 사실입니다 하지만, 4기 신도시와 같은 대규모 공급은 실제 주택 공급까지 오랜 시간이 걸리기 때문에 단기적인 시장 안정 화 에는 한계가 있을 수 있습니다.따라서 정부는 단기적인 시장 불안정을 해소하고 장기적인 주택 수급 균형을 맞추기 위해 다른 정책 수단을 모색하고 있을 수 있습니다.서울 및 수도권 부동산 가격 상승과 정책 방향 ===>서울 및 수도권의 집값 상승은 여러 요인이 복합적으로 작용한 결과 입니다. 주택 공급 부족, 저금리 기조, 유동성 증가, 그리고 개발 호재 등이 맞물려 가격 상승을 부추기고 있습니다. 이러한 상황에서 4기 신도시 공약이 제외된 것은 정부가 대규모 신도시 개발보다는 기존 도심의 용적률 상향, 재개발. 재건축 규제 완화, 역세권 개발 등을 통해 주택 공급을 늘리려는 방향으로 선회했음을 시사할 수 있습니다. 이는 주택 공급의 속도를 높이고, 이미 갖춰진 인프라를 활용하여 효율성을 추구하려는 의도로 해석 될 수 있습니다.결론적으로, 부동산 정책은 항상 복잡한 이해관계와 시장 상황을 고려해야 하므로, 정부의 결정에는 다양한 요인들이 반영되었을 것입니다. 앞으로 정부가 어떤 방식으로 주택 공급을 확대하고 시장 안정적을 꾀할지 지켜보는 것이 중요할 것 같습니다
부동산
Q. 수도권 아파트 집값이 계속 상승하는 이유는?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.수도권 아파트 가격 상승의 주요 원인 ===>최근 수도권 아파트 가격이 상승하는 주요 원인은 다음과 같습니다.정부 정책 및 정책 대출 확대 :주택 정책 대출의 규모가 크게 증가한 것이 집값 상승의 한 요인으로 지목되고 있습니다. 특히 신생 아 특례 버팀목 대출과 같은 특정 정책 대출의 도임은 실수요 자들의 주택 구매를 촉진하여 시장에 유동성을 공급하고 있습니다. 또한 과거 정부의 재건축 규제나 투기 억제 정책이 오히려 주택 시장의 경직과 수요 폭증 을 불러온 사례도 있어, 정책의 방향이 시장에 미치는 영향이 크다고 볼 수 있습니다.전세가 상승 및 매매 전환 수요 증가 :전세 가격이 상승하면 매매 가격과의 격차가 줄어들어 전세 수요가 매매 수요로 전환되는 경향이 있습니다. 이는 매매 시장의 수요를 늘려 가격 상승을 부추길 수 있습니다. 전세 자금 대출 규모의 증가 또한 전세가 상승에 영향을 미치며, 이는 다시 매매 시장에 영향을 주는 요인이 됩니다.심리적 요인(FOMO) :"지금 사지 않으면 더 오를 것 같다"는 심리, 즉 '패닉 바잉'이나 '추격 매수'심리가 작용하고 있습니다. "팔고 나면 오를 까 봐 잠도 못 잔다"는 현장의 이야기는 이러한 심리가 시장에 얼마나 큰 영향을 미치는지 보여줍니다. 부동산 가격이 계속 오를 것이라는 기대감이 시장의 상승세를 더욱 가속화 시키는 요인이 됩니다.재건축 기대감 :특히 노후 아파트의 경우 재건축에 대한 기대감이 가격 상승에 반영되는 경우가 많습니다. 재건축이 추진되거나 가능성이 있는 단지들은 미래 가치가 높게 평가되어 가격이 오르는 경향을 보입니다경제적 요인 :장기적인 관점에서 1인당 GDP 증가와 같은 경제 성장도 부동산 가격 상승의 배경이 될 수 있습니다. 이는 가계의 구매력 증가와 연결되어 주택 시장에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.결론적으로, 이러한 여러 요인들이 복합적으로 작용하여 현재 수도권 아파트 가격 상승세를 이끌고 있다고 분석됩니다. 부동산 시장은 다양한 변수에 의해 움직이므로, 앞으로도 시장 동향을 꾸준히 살펴보시는 것이 중요하겠습니다.
부동산
Q. 몇십년전 토지 혹은 건물 관련하여 보상 받을수있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.공익 사업(도로 건설 등)으 로 인해 토지나 건물이 수용될 경우, 해당 소유자에게는 보상이 이루어지는 것이 일반적입니다. 이는 " 공익 사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률"에 근거합니다.하지만 할머님의 경우 몇 가지 복잡한 부분이 있습니다.구두 계약의 효력 :부동산 거래는 일반적으로 서면 계약과 등기를 통해 소유권이 이전 됩니다. 구도 계약도 법적 효력을 가질 수 있지만, 수십 년 전의 부동산 구두 계약은 그 내용을 증명하기가 매우 어렵습니다. 특히 소유권 이전과 같은 중요한 사항은 더욱 그렇습니다.'땅은 구매 안 하고 집만 구매했다'는 점 :건물은 토지에 정착된 정착 물로, 일반적으로 토지와 함께 거래되거나, 토지 소유자의 동의 하에 건물만 소유하는 '지상 권'등의 권리가 설정되어야 합니다. 만약 토지에 대한 권리 없이 건물만 구매하셨다면, 법적으로 소유권을 주장하기가 매우 까다로울 수 있습니다.개발 당시 보상 여부 :이미 개발이 완료되어 길이 났다면, 당시 해당 토지 및 건물에 대한 보상이 누군가 에게 이루어졌을 가능성을 가능성이 큽니다. 이 부분을 확인하는 것이 중요합니다.증명할 수 있는 서류 및 확인 방법 : 현재 할머님 명의의 등기부 등본이 남아 있지 않을 가능성이 높으므로, 할머님의 소유권이나 사실상 점유를 간접적으로 증명할 수 있는 자료들을 찾아보셔야 합니다.다음과 같은 서류들이 도움이 될 수 있습니다.건축물 대장 :해당 주택이 건축물 대장에 등록되어 있었는지, 그리고 당시 소유자가 누구로 기록되어 있었는지 확인해 볼 수 있습니다.재산세 납부 내역 :할머님께서 해당 주택에 대해 재산세를 납부하신 기록이 있다면, 이는 중요한 간접 증거가 될 수 있습니다.전월 세 계약서 :할머님께서 해당 주택을 다른 사람에게 월세로 내주셨다면, 당시 작성된 임대차 계약서가 할머님이 임대인으로서의 권리를 행사했음을 보여주는 자료가 될 수 있습니다.공과 금 납부 내역 :전기, 수도, 가스 요금 등 해당 주택의 공과 금을 할머님 명의로 납부한 기록이 있다면, 이 또한 간접적인 증거가 될 수 있습니다.주민등록 초본 :할머님께서 해당 주소 지에 거주하셨던 기간을 증명할 수 있습니다.개발 당시 보상 관련 자료 :해당 지역 개발 사업의 시행 주체(국가, 지자체, 공사 등)를 파악하여, 당시 보상 관련 자료를 열람 요청해 볼 수 있습니다. 보상이 누구에게, 어떤 기준으로 이루어졌는지 확인하는 것이 중요합니다.결론적으로, 이처럼 오래되고 복잡한 부동산 문제는 일반인이 혼자 해결하기 매우 어렵습니다. 따라서 반드시 부동산 전문 변호사나 법무 사와 상당하여 구체적인 상황을 설명하고 법적 조언을 구하시는 것이 가장 중요합니다.
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Q. 부동산 경기가 향후 어떨지 궁금합니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.2025년 부동산 시장은 '양극화'가 더욱 심화될 것으로 전망됩니다. 대한 건설 정책 연구원에 따르면, 지역과 유형에 따라 시장의 흐름이 크게 달라질 것이라고 합니다.수도권 :매매 및 전세 가격이 1~2% 내외로 소폭 상승할 가능성이 있습니다. 지 방 :매매 가격은 보합세를 보이거나, 일부 지역에서는 하락세가 이어질 수 있습니다. 전세 가격은 2% 내외로 상승할 수 있습니다.이러한 양극화는 인구 변화와 밀접한 관련이 있습니다.인구 변화가 부동산 시장에 미치는 영향 ===>본인께 서 말씀하신 것처럼, 인구 감소와 수도권 집중 현상은 부동산 시장에 지대한 영향을 미치고 있습니다.수도권 집중 심화 :일자리, 교육, 문화 등 다양한 인프라가 수도권에 집중되면서 인구 유입이 계속되고, 이는 수도권 부동산 수요를 꾸준히 유지하는 요인이 됩니다.지방 인구 소멸 및 부동산 침체 :반면, 지방은 인구 감소와 고령화가 빠르게 진행되면서 주택 수요가 줄어들고, 이는 지방 부동산 시장의 장기적인 침체로 이어지고 있습니다. 특히, 전 전 정권 이후 지방 부동산의 하락세가 두드러지는 것은 이러한 인구 구조 변화와 무관하지 않습니다.지방 부동산의 미래 :지방 부동산은 현재 여러 가지 어려움에 직면해 있으며, 미래 전망 또한 녹록지 않은 상황입니다.수요 부족 심화 :인구 감소는 곧 주택 구매 및 임대 수요의 감소를 의미합니다. 특히 젊은 층의 수도권 유출이 가속화되면서 지방의 주택 시장은 활력을 잃고 있습니다.미분양 증가 및 '마 피'현상 :일부 지방에서는 신규 공급된 아파트의 미분양이 늘어나고 있으며, 심지어 분양가보다 낮은 가격에 거래되는 '마이너스 프리미엄(마 피)'현상까지 나타나고 있습니다. 이는 건설 자재 비 및 인건비 상승으로 분양가가 높아진 상황에서 수요가 뒷받침되지 못하기 때문입니다.이러한 현상이 지속되면 지방 부동산 시장의 전반적인 침체가 더욱 심화될 수 있습니다.지역 별 양극화 : 지방 내에서도 산업 기반이 탄탄하거나 교통 요지에 위치한 일부 도시는 상대적으로 나은 상황을 유지할 수 있지만, 그렇지 않은 대부분의 지역은 인구 소멸과 함께 부동산 가치 하락을 겪을 가능성이 큽니다.결론적으로 2025년 부동산 시장은 수도권과 지방 간의 양극화가 더욱 뚜렷해질 것으로 보입니다. 인구 감소와 수도권 집중 현상은 지방 부동산 시장에 지속적인 하 방 압력으로 작용할 것이며, 이는 지방 부동산의 미래를 더욱 불확실하게 만드는 요인이 될 것입니다. 지방 부동산 투자를 고려하신다면, 해당 지역의 인구 변화 추이, 산업 기반, 그리고 미분양 현황 등을 매우 신중하게 분석하시는 것이 중요합니다.