안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
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Q. 실거주는 어떻게 해야 인정 받는건가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.실 거주 여부는 주로 양도소득세 비과세 혜택 등을 판단할 때 중요한 기준이 됩니다. 단순히 주민등록 상 주소만 이전하는 것 만으로는 실 거주로 인정받기 어려울 수 있으며, 실제 해당 주택에서 거주했음을 증명해야 합니다.실 거주 인정 기준 및 증명 방법 : 실 거주 기간은 일반적으로 주민 등록 표 상의 전입 일로부터 전출일 까지를 기준으로 계산합니다. 하지만 주민 등록 상의 기간과 실제 거주 기간이 다를 경우에는 실제 거주한 기간이 반영될 수 있습니다.주요 실 거주 증명 방법: 주민등록 전입 신고 :가장 기본적인 실 거주 증명 방법입니다. 소유자가 해당 주택으로 전입 신고를 하고 실제로 거주해야 합니다. 세대 원 전원의 거주가 필요한 경우도 있습니다.실제 거주 사실 입증 자료 : 주민등록 전입 외에 실제 거주했음을 객관적으로 증명할 수 있는 자료들이 필요할 수 있습니다. 여기에는 다음과 같은 것들이 포함될 수 있습니다. 관리비, 전기 세, 가스 비 등 공과 금 납부 내역 : 해당 주택에서 실제로 생활했음을 보여주는 중요한 증거가 됩니다.우편물 수령 내역 : 해당 주소 지로 정기적으로 우편물을 받았음을 증명합니다.지역 건강 보험료 납부 내역 : 해당 주소지 기준으로 건강 보험료가 부과되었음을 보여줍니다.기타 객관적인 증 빙 자료 : 해당 주택에서 실제 거주했음을 입증할 수 있는 다양한 자료들이 활용될 수 있습니다.단순 주소 이전 만으로 부족한 이유:단순히 주민 등록 상 조소만 옮겨 놓고 실제 거주는 다른 곳에서 하는 경우를 '위장 전입'이라고 합니다. 위장 전입은 법적으로 문제가 될 수 있으며, 실 거주 요건을 충족하지 못한 것으로 판단되어 양도소득세 비과세 혜택 등을 받지 못하게 될 수 있습니다. 따라서 등본 상 주소 이전과 더불어 실제로 해당 아파트에서 생활하며 관리비, 가스 비 등 공과 금을 납부한 기록이 있다면, 이는 실제 거주 사실을 더욱 확실하게 증명하는 자료가 됩니다.결론적으로, 실 거주는 주민등록 전입을 기본으로 하되, 실제 거주했음을 입증할 수 있는 다양한 객관적이 자료 들을 함께 가주는 것이 중요합니다.
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Q. 지주택이 정확하게 무엇인지 궁금합니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.지역 주택 조합은 개인이 본인의 주택을 마련하기 위해 설립하는 조합입니다. 무 주택이거나 주거 전용 면적 85m2 이하의 주택 1채를 소유한 세대 주들이 모여 조항을 결성하고, 함께 토지를 매입하여 아파트를 짓는 사업 방식입니다. 일반적인 재개발 / 재건축 사업이나 분양 아파트와 달리, 건설사가 주체가 되어 아파트를 짓고 분양하는 방식이 아닙니다 조합원들이 사업 주체가 되어 직접 토지를 매입하고 시공 사를 선정하여 아파트를 짓는 구조입니다.지 주택 조합원 자격 조건 : 지 주택 조합원이 되기 위해서는 몇 가지 자격 요건을 충족해야 합니다.조합 설인 인가 신청일 부 터 해당 주택 입주 가능성일 까지 주택을 소유하지 않은 세대의 세대 주여야 합니다.세대 주를 포함한 세대 원 전원이 주택을 소유하지 않은 세대의 세대 주이거나, 세대 주를 포함한 세대 원 중 1명에 한정하여 주거 전용 면적 85m2 이하의 주택을 1채 소유한 세대의 세대 주여야 합니다.해당 지역에 주민 등록 상 6개월 이상 계속 거주해야 합니다. 지역은 서울특별시, 인천광역시, 경기도 등 주택 공급에 관한 규칙에 따라 구분됩니다.지 주택의 장점과 단점 :장점 :상대적으로 저렴한 분양가 : 시행 사의 이 윤이나 토지 금융 비용 등이 절감되어 일반 분양 아파트보다 분양가가 저렴하게 책정될 수 있습니다. 본인께서 보신 평당900만원 이라는 가격도 이러한 장점 때문에 가능한 것일 수 있습니다.청약 경쟁 없음 : 청약 통장이 필요 없고, 일반 분양과 같은 경쟁 없이 조합원이 되면 아파트를 받을 수 있습니다.단 점 (주의해야 할 점) :사업 지연 및 무산 가능성 : 사업 부지의 95% 이상 , 소유권을 확보해야 사업이 진행될 수 있는데, 토지 매입 과정에서 예상치 못한 문제나 지연이 발생하기 쉽습니다. 일부 토지 주가 매도를 거부하거나 높은 가격을 요구하면 사업이 장기간 지연되거나 무산될 수도 있습니다.각종 인 허가 절차 : 조합 설립 인가, 사업 계획 승인 등 복잡한 행정 절차를 거쳐야 하며, 이 과정에서 예상보다 오랜 시간이 소요될 수 있습니다.추가 분담금 발생 : 사업 진행 과정에서 토지 매입 증가, 공사비 상승, 사업 지연으로 인한 금융 비용 발생 등으로 인해 당초 계획보다 추가 분담금이 발생할 가능성이 매우 높습니다. 저렴하게 시작했지만 결국 총 부담 액이 일반 분양 아파트보다 높아지는 경우도 있습니다.조합 운영의 불 투명성 : 조합 운영 과정에서 비리나 갈등이 발생하기도 하며, 조합원들의 의견이 제대로 반영되지 않거나 정보가 투명하게 공개되지 않는 경우도 있습니다.조합원 탈퇴 및 환불의 어려움 : 일반 조합에 가입하면 임의로 탈퇴하거나 납입한 가입비 및 분담금을 환불 받기가 매우 어렵습니다. 2020년 12월 11일 이후 가입자는 가입비를 납부한 날로부터 30일 이내에 탈퇴 의사를 밝히면 환불 받을 수 있다는 규정이 생겼지만, 그 이후에는 조합 규약에 따라 환불이 제한적이거나 불가능할 수 있습니다.사업 무산 시 피해 : 만약 사업이 최종적으로 무산되면, 조합원들은 그동안 납입한 분담금을 돌려받지 못하거나 상당한 손해를 볼 수 있습니다.왜 지 주택을 피하라고 할 까요?결론적으로 많은 사람들이 지 주택을 피하라고 조언하는 이유는 높은 사업 불확실성과 그로 인한 금전 적 손실 위험 때문입니다. 저렴한 가격만 보고 섣불리 가입했다가 사업이 지연되거나 무산되어 오랜 기간 자금이 묶이거나 추가 분담금 폭탄을 맞는 경우가 많기 때문입니다. 특히, 조합원 모집 단계에서는 사업 부지 확보 율이 낮거나 인 허가 절차가 초기 단계인 경우가 많아 위험성이 더욱 높습니다. 광고에서 제시하는 가격은 확정된 가격이 아닐 가능성이 크며, 사업 진행 상황에 따라 크게 변동 될 수 있습니다. 결론적으로 지역 주택 조합은 잘 진행될 경우 저렴하게 내 집을 마련할 수 있는 기회가 될 수도 있습니다. 하지만 사업 진행 과정의 불확실성이 매우 크고, 조합원 개인이 감수해야 할 리스크가 상당합니다 평 당 900만 원이라는 가격은 매력적일 수 있으나, 그 이면에 숨겨진 위험 요소를 반드시 충분히 인지하고 신중하게 판단하셔야 합니다.
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Q. 앞으로 방화문 시장의 전망이 어떨까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.방화문 시장의 전망에 대해 살펴보겠습니다. 방화문 시장 전망 분석 : 현재 방화문 업계는 건설 경기 침체의 영향을 직접적으로 받으며 어려움을 겪고 있는 상황입니다. 이러한 상황은 업계 전반에 걸쳐 폐업이 속출하는 등 힘든 시기를 보내고 있음을 보여줍니다. 또한, 2021년 8월부터 시행된 방화문 품질 인정 제도에 대응하는 과정에서도 인력 및 기술적인 어려움이 있을 수 있습니다.하지만 이러한 어려움 속에서도 긍정적인 변화의 조짐들이 보입니다.교체 및 유지 보수 시장의 성장 : 방화문의 교체 주기가15년으로 명확하게 설정됨에 따라, 노후 건축물 및 아파트의 방화문 교체 및 유지 보수 시장이 장기적으로 안정적인 성장을 이를 것으로 기대됩니다. 이는 신축 시장의 부진을 일부 상쇄할 수 있는 중요한 성장 동력이 될 수 있습니다.품질 및 안전 기준 강황에 따른 수요 변화 :건축물의 에너지 효율 및 화재 안전 기준이 지속적으로 강화되면서, 고 단열서 및 차 열성 등 품질과 안전성이 뛰어난 방화문에 대한 수요가 증가할 것으로 예상됩니다. 이는 단순히 저가 경쟁보다는 기술력과 품질을 갖춘 업체에게는 기회가 될 수 있습니다.특정 시장의 성장 가능성 :유리 방화문과 같은 특성 세그먼트 시장은 안정적인 성장세를 보일 것으로 예측됩니다. 전 세계 유리 방화문 시장은 2024년 40억 2천만 달러 규모에서 2025년부터 2033년까지 연평균 약 5.38% 의 성장률을 기록할 것으로 전망되고 있습니다. 이는 화재 안전과 미 적 측면을 동시에 고려하는 수요가 늘어나고 있음을 시사합니다.결론적으로 종합적으로 볼 때 방화문 시장은 현재 건설 경기 침체로 인한 어려움을 겪고 있지만, 노후 건축물 증가에 따른 교체 및 유지 보수 시장의 확대와 강화된 안전 및 품질 기준에 따른 고성능 제품 수요 증가가 새로운 성장 동력이 될 것으로 보입니다.시장의 무게 중심이 신축 보다는 유지 보수 및 고품질 제품으로 이동하면서, 기술 경쟁력과 변화에 대한 적응력을 갖춘 업체들이 시장이 이끌어갈 가능성이 있습니다.
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Q. 전세 계약 시 확정일자와 전입신고 중 어떤 걸 먼저 해야 안전한가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.세입 자 보호를 위해 전입 신고와 확정 일자는 모두 필수적인 절차이며, 이 두 가지를 통해 임차인은 대항 력 과 우선 변제 권을 확보하게 됩니다.전입 신고와 확정 일자의 역할 전입 신고 : 해당 주택에 거주하고 있음을 법적으로 증명하는 절차입니다. 전입 신고를 마치면 대항 력이 발생하는 데 , 이는 임대인이 바뀌거나 주택이 경매로 넘어가더라도 새로운 소유자에게 임대차 계약의 유효함을 주장하며 계속 거주하거나 보증금을 돌려 받을 권리입니다. 다만, 대항 력은 전입 신고를 한 다음날 0 시부터 효력이 발생합니다.확정 일자 : 임대차 계약서에 법원이나 주민 센터 등에서 날짜가 찍힌 도장을 받는 것입니다. 확정 일자를 받으면 계약서에 법원이나 주민 센터 등에서 날짜가 찍힌 도장을 받는 것입니다. 확정 일자는 단독으로는 보증금 보호 효력이 없지만, 전입 신고와 주택의 점유(실제로 거주하는 것)라는 요건을 갖추면 우선 변제 권이 발생합니다. 우선 변제 권은 주택이 경매나 공 매로 넘어갔을 때, 후 순위 권리 자들보다 먼저 보증금을 변제 받을 수 있는 권리입니다.가장 안전한 절차 순서 :세입 자 보호 측면에서 가장 안전하고 확실한 방법은 이사 당일, 잔금을 치른 후 바로 전입 신고와 확정 일자를 동시에 진행 하는 것입니다.왜 이사 당일 동시에 하는 것이 안전한가요? :1) 대항 력 발생 시점 : 전입 신고의 대항 력은 신고한 다음날 0 시부터 발생합니다. 만약 전입 신고를 미리 해두고 이사 당일에 집주인이 해당 주택을 담보로 대출을 받아 근저당 권을 설정한다면, 근저당 권은 등기 접수 즉시 효력이 발생하므로 세입 자의 대항 력 보다 앞서게 됩니다.2) 우선 변제 권 확보 : 우선 변제 권은 대항 력(전입 신고 +점유)과 확정 일자가 모두 갖춰졌을 때 발생합니다. 이사 당일 점유를 시작하고 전입 신고와 확정 일자를 동시에 하면, 다음 날 0시에 대항 력이 발생함과 동시에 우선 변제 권의 요건을 모두 갖추게 되어 보증금에 대한 우선순위를 확보할 수 있습니다.물론 계약서 작성 직후 확정 일자를 미리 받아두는 것도 가능하지만, 전입 신고와 점유가 이루어지지 않은 상태에서는 우선 변제 권이 발생하지 않습니다 따라서 이사 당일 잔금을 치르고 주택을 인도 받은 후, 바로 주민 센터에 방문하여 전입 신고와 확정 일자를 함께 신청하는 것이 보증금을 가장 안전하게 지킬 수 있는 방법입니다.결론적으로 확정 일자는 계약 후 30일 이내에 신고를 해야 합니다. 전입 신고는 잔금을 치르고 신고를 해야 합니다. 30일 이내 입주한다면 같이 하는 것이 좋습니다. 질문 하신 분의 보증금이 안전하게 보호 받기를 바랍니다. 이사 당일 조금 번거롭더라도 꼭 전입 신고와 확정 일자를 잊지 말고 챙기시기를 권해드립니다.
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Q. 전세 입주시 에어컨, 세탁기 청소는 누가하나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.첫 전세 계약이라 궁금한 점이 많으시고, 특히 청소 문제 때문에 걱정되시는 마음 충분히 이해 됩니다. 질문을 중심으로 살펴보겠습니다.전세 입주 시 청소 책임은 누가 지나요? ==>일반적으로 전세 계약 후 입주 시 입주 청소는 새로 들어가는 임차인(세입 자)이 부담 하는 것이 관례입니다. 이 전 세입 자가 깨끗하게 사용했더라도, 새 집에서 생활을 시작하기 전에 꼼꼼하게 청소하는 것이 좋다고 생각하시는 것은 당연합니다. 특히 새 아파트나 리 모델링 한 집이라면 공사 먼지가 많아 입주 청소가 필수적일 수 있습니다. 다만, 퇴실 시 청소 비용은 임차 인이 부담하지 않는 것이 일반적입니다. 에어컨, 세탁기, 화장실 환풍기 청소는 임대인에게 요청할 수 있나요? ==>민법에 따르면 임대인(집주인)은 임차인이 주택을 임대차 계약 목적에 따라 사용할 수 있도록 필요한 상태를 유지해야 할 수선(수리)의무를 가집니다. 이는 생활하기 힘들 정도의 파손이나 고장에 대해 임대인이 수리 책임을 진다는 의미입니다.에어컨이나 세탁기 같은 필수 시설의 경우, 고장이 발생하여 정상적인 사용이 불가능하다면 임대인에게 수리를 청구할 수 있습니다. 하지만 단순히 사용 기간이 오래되어 내부 부품이 더러워진 경우의 일상적인 청소나 관리에 대한 책임은 보통 임차인에게 있다고 보는 경우가 많습니다 임차인은 임차 물을 선량한 관리자의 주의로 보존해야 할 의무가 있기 때문입니다.계약서 특약 사항 확인의 중요성 ==>이러한 청소나 수리 책임에 대한 분쟁을 줄이기 위해, 임대차 계약 시 특약 사항으로 청소 범위나 비용 부담 주체를 명확하게 정해두는 경우가 많습니다. 본인의 경우 계약서에 에어컨, 세탁기, 환풍기 청소에 대한 별도의 특약이 있는지 먼저 확인해 보시는 것이 좋습니다. 만약 특약이 없다면, 법적으로 임대인에게 청소를 강제하기는 어려울 수 있습니다.결론적으로 만약 임대인이 청소를 해주기 어렵다고 한다면 본인이 직접 업체를 불러 청소하거나 셀프 청소를 하셔야 할 가능성이 높습니다. 그리고 임대인들은 보증금을 받은 대로 그대로 반환해야 하므로 가능하면 돈 들이는 것을 꺼립니다. 청소 문제는 임대인의 성향이나 상황에 따라 협의가 될 수 있고 , 안 될 수도 있습니다. 잘 소통하셔서 좋은 집을 얻기 바랍니다.