안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
부동산
Q. 전세권과 임차권은 어떤 차이가 있는 건가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.전세 권과 임차 권 의 주요 차이점을 살펴보겠습니다.전세 권(傳貰權) : 전세 권은 타인의 부동산을 일정 기간 동안 용도에 맞게 사용하고 수익을 얻을 수 있는 권리입니다. 전세금을 지급해야 성립하며, 전세금은 등기 해야 합니다. 전세 권은 물건(物件)의 성질을 가집니다.성격 : 물 권( 부동산 자체에 대한 권리)성립 요건 : 전세금 지급 및 등기권리 주장 : 등기 하면 제3자에게도 권리를 주장할 수 있습니다.우선 변제 권 : 부동산 전부에 대해 후 순위 권리 자나 다른 채권자보다 전세금을 우선하여 변제 받을 권리가 있습니다.양도 성 : 전세 권을 타인에게 양도하거나 담보로 제공할 수 있습니다.존 속 기간 : 최장 10년을 넘지 못합니다.(10년 이상 약정 시 10년으로 단축)임차 권(賃借權) :임차 권은 임대인과 임차인이 임대차 계약을 통해 임차인이 차임(월세 등)을 지급하고 임차 물을 사용하는 권리입니다. 임차 권은 채권(債權)의 성질을 가집니다.성격 : 채권(계약 당사자 간의 권리)성립 요건 : 차임 지급 약정 및 임대차 계약권리 주장 : 원칙적으로 계약 당사자(임대인)에게 만 주장할 수 있으나, 임차 권 등기를 하거나 주택 임대차 보호 법에 의해 대항 력(전입 신고 + 주택 인도)을 확보하면 제3자에게도 권리를 주장할 수 있습니다. 우선 변제 권 : 대항 력과 확정 일자를 갖추면 경매 시 후 순위 권리보다 보증금을 우선 변제 받을 권리가 생깁니다.양도 성 : 임대인의 동의 없이 임차 권을 양도하거나 전대 할 수 없습니다.존 속 기간 : 당사자 간의 약정에 따라 다르게 정할 수 있습니다.전세 권과 임차 권 비교 :법적 성격 : 전세 권은 물 권(부동산 자체에 대한 권리)이고 임차 권은 채권(계약 당사자 간의 권리)입니다.성립 요건 : 전세 권은 전세금 + 등기 이지만, 임차 권은 차임 지급 약정 + 임대차 계약입니다.제3자 대항 : 전세 권은 등기 시 가능하며, 임차 권은 등기 또는 대항 력이 생깁니다.(전입 신고 + 주택 인도 확보 시 가능)우선 변제 권 : 전세금은 부동산 전부에 대해 우선 변제 권 가능하며, 임차 권은 대항 력 + 확정 일자 시 가능합니다.양도 / 담보 : 전세 권은 물 권 이므로 자유롭게 가능하며, 임차 권은 채권이므로 임대인의 동의가 필요합니다.존 속 기간 : 전세 권은 최장 10년이고, 임차 권은 약정 가능합니다.임차 권 등기 명령 제도 :임대차 계약이 종료되었는데도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가야 하는 경우, 임차인이 대항 력과 우선 변제 권을 유지하면서 이사할 수 있도록 돕는 제도입니다. 이 제도를 통해 임차인은 보증금을 돌려받지 못한 상태에서도 다른 곳으로 이사 갈 수 있으며, 보증금 반환 소송 등을 진행할 수 있습니다.전세 사기는 주로 임차 권 계약에서 발생하며, 임차인이 대항 력이나 우선 변제 권을 제대로 확보하지 못했거나, 주택의 선 순위 채권(근저당 등)이 전세금보다 많은 경우에 피해가 발생하기 쉽습니다. 최근에는1억 원 이상의 고액 전세 사기 비율이 증가하는 추세이며, 특히 20대, 30대 젊은 층의 피해가 집중되고 있는 상황입니다.결론적으로 부동산 계약 시에는 등기부 등본을 통해 소유권 및 권리 관계를 명확히 확인하고, 실제 소유주와 직접 만나 신원을 확인하는 등 꼼꼼하게 확인하는 것이 중요합니다. 부동산 거래는 큰 금액이 오가는 만큼, 관련 법규나 제도를 잘 이해하고 신중하게 접근하는 것이 필요합니다.
공인중개사 자격증
Q. 온라인강의로 제일 유명한 사이트가 어디인가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.요즘은 온라인 동영상을 통한 강의로 공부를 많이 하는 것 같아요공인중개사 온라인 강의로 많은 분들이 유명한 사이트들이 있습니다. 그중 몇 개만 추천해 보겠습니다.에듀윌 : 에듀윌은 공인중개사 온라인 강의 분야에서 인지도가 높고 수험생들 사이에서 신뢰도가 두터운 편입니다.다양한 이벤트와 혜택을 제공하며, 합격 시 수강료를 환급 해주는 상품도 운영할 때도 있습니다. 여러 교수로 구성된 강사진을 통해 자신의 학습 스타일에 맞는 강의를 선택할 수 있으며, 기초 용어집이나 입문서 등 다양한 자료도 제공하여 처음 공부를 시작하는 분들에게도 도움이 될 수 있습니다.박문각 : 공인중개사 공부를 많은 사람들이 박문각을 통해서 많이 합격했으며 전통도 있고, 다양한 교육 체계가 잘 되어 있습니다. 오프라인으로도 많은 사람들이 교육을 받고 있는 상태입니다.또 다른 온라인 강의로는 메가랜드, EBS공인중개사 등에서 동영상 강의를 들을 수 있습니다.온라인 강의를 선택하실 때는 각 사이트들의 강사진, 제공되는 교재 및 자료, 학습 관리 시스템,그리고 수강료 환급 조건 등을 꼼꼼히 비교해 보시는 것이 좋습니다. 또한 , 샘플 강의를 들어보시고 본인에게 맞는 강의 스타일인지 확인하시는 것도 중요합니다.공인중개사 시험에서 공법 과목은 난이도가 들쑥날쑥한 경향이 있어 합격에 중요한 영향을 미치기도 하지만, 중개사 법은 기출 문제 위주로 공부하면 비교적 안정적인 점수를 얻을 수 있습니다. 한 쪽 온라인 사이트만 볼 것이 아니라 랜덤으로 내 스타일과 맞는 교수를 선택해서 강의를 받아도 됩니다.결론적으로 노후 준비를 위한 새로운 도전을 응원하며, 온라인 강의를 통해 효율적으로 학습하셔서 좋은 결과 있으시기를 응원합니다.
부동산
Q. 대출 실행일 전에 주소지 이전 해도 상관 없나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.일반적으로 전세 대출은 대출 신청 시점의 주소지 정보와 계약서 상의 전입 예정 주소 지를 확인하여 진행됩니다. 대출 심사가 이미 완료된 상황이라면, 대출 실행 전에 일시적을 부모님 댁으로 전입 하시는 것이 대출에 큰 영향을 미치지 않을 가능성이 높습니다.다만 , 주택 담보 대출의 경우 대출 실행 시 바로 전입 해야 하는 조건이 있는 경우도 있습니다. 혹시 모르니 대출을 받으신 은행에 정확한 상황을 설명하시고 확인해보시는 것이 가장 안전합니다. 대출 종류나 은행의 내부 규정에 따라 다를 수 있기 때문입니다.다만, 몇 가지 유의하실 점이 있습니다.새로운 주택으로의 전입 신고: 대출 계약 시 약정 된 기한(보통 대출 실행일 또는 잔금 일로 부터 1개월 이내) 안에 새로운 전세 주택으로 전입 신고를 완료하셔야 합니다. 계약서 상 전입 일자가 6월 30 일로 명시되어 있다면, 그 날짜에 맞춰 전입 신고를 하시는 것이 가장 안전합니다.대출 조건 확인 : 혹시 대출 상품 자체에 대출 실행 직전의 주소 지에 대한 특별한 조건이 있는지 은행에 한번 더 확인해 보시는 것이 좋습니다. 하지만 일반적으로는 대출 실행 후의 전입 의무가 더 중요하게 작용합니다.세대 분리 / 합 가 :언니 분 댁에서 세대 분리 후 부모님 댁으로 세대 합 가를 하시는 절차를 진행하시면 됩니다.이 과정 자체는 전세 대출과는 별개의 행정 절차입니다.결론적으로 , 이사 갈 전세 집 대출 심사가 완료되었고 대출 실행 일이 6월 30일 이라며, 그 전에 언니 분 댁에서 부모님 댁으로 세대 원을 옮기는 것이 이미 승인된 전세 대출에 문제가 될 가능성은 낮습니다. 가장 중요한 것은 6월 30일에 새로운 전세 집으로 이사하시고, 그곳으로 전입 신고를 제때 완료하시는 것입니다.
부동산
Q. 보증보험 가입 가능여부 확인 부탁드립니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.■ 보증 보험 가입 가능 여부: 미 등기 신축 오피스텔의 월세 계약에서 보증 보험 가입 가능 여부는 몇 가지 요소를 확인해야 합니다.미 등기 상태의 어려움 :현재 미 등기 상태이기 때문에 등기부 등본을 통해 정확한 소유 관계나 근저당 설정 여부를 바로 확인하기 어렵습니다. 보증 보험 가입을 위해서는 해당 부동산에 대한 등기가 완료되고, 등기부 등본 상에 설정된 근저당 등 선 순위 채권 금액을 정확히 확인하는 것이 필수적입니다.융자 금과 보증금의 합계 : 말씀하신 시세 6억 원에 융자 4억 원, 보증금 7 천만 원이라 하면, 융자 금과 보증금의 합계는 4억 7 천만 원입니다. 보증 보험 가입 시에는 이 합계 금액이 주택 가격(보통 공시 가나 기준 시가, 도는 감정가)의 일정 비율(예:80~90%)이내여야 합니다. 오피스텔의 경우 공시 가나 기준 시가의 126% 이내여야 한다는 조건도 있습니다.시세 6억 원 대비 4억 7 천만 원은 약 78.3%이지만, 보증 보험 심사 시에는 시세가 아닌 공시 가나 기준 시가를 기준 으로하는 경우가 많으며, 이 금액은 시세보다 낮을 수 있습니다. 도한 , 융자 4억 원이 등기 될 때 근저당 채권 최고액이 4억 8 천만 원으로 설정된다면, 보증금 7 천만 원으로 합한 금액은 5억 5 천만 원이 되어 시세 6억 원 대비 약 91.7%가 됩니다. 공시 가나 기준 시가가 6억 원보다 낮다면 보증 보험 가입이 어려울 수 있습니다.등기 완료 후 확인 : 계약 전에 반드시 해당 오피스텔의 소유권 보존 등기가 완료되었는지 확인하고, 등기부 등본 을 구에 설정된 근저당 금액(채권 최고액)을 정확히 확인하셔야 합니다. 이 근저당 금액과 보증금을 합한 금액이 해당 오피스텔의 공시 /기준 시가 대비 보증 보험 가입 기준을 충족하는지 확인해야 합니다.임대 사업자 여부 :만약 임대인이 등록된 임대주택사업자라면, 보증 보험 가입이 의무일 수 있습니다. 이 경우 임대인이 보증 보험에 가입해야 하므로 임차인이 직접 가입하는 것보다 절차가 간편해질 수 있습니다.■ 융자와 근저당의 차이 : 융자와 근저당은 부동산 거래에서 자주 등장하는 용어이지만, 의미하는 바가 다릅니다.융자(融資) :자금이 필요한 사람이 금융기관으로 부 터 돈을 빌리는 행위 자체를 의미합니다. 흔히 '대출'과 같은 의미로 사용됩니다. 즉, 집주인이 은행에서 4억 원을 빌렸다면, 이 4억 원이 융자 금입니다.근저당(根抵當) : 융자(대출)를 해준 금융기관이 대출금을 회수하기 위해 해당 부동산에 설정하는 담보 권리입니다. 집주인이 대출금을 갚지 못할 경우, 금융기관은 이 근저당 권을 통해 해당 부동산을 경매에 넘겨 우선적으로 대출금을 회수할 수 있습니다. 근저당은 등기부 등본 을 구에 기재되며, 이때 설정되는 금액(채권 최고액)은 실제 융자 금 보다 높게 설정되는 것이 일반적입니다(보통 융자 금의 110 ~130%입니다. 이는 이자나 연체료 등 부대 비용까지 담보하기 위함입니다.따라서 융자는 '빌린 돈' 자체를 의미하고, 근저당은 '빌린 돈을 갚기 이해 부동산에 설정 담 보'를 의미한다고 이해하시면 됩니다. . 월세 계약시에는등기부등본을 통해 근저당이 얼만 설정되어 있는지 확인하는 것이 보증금 회수 안전성을 판단하는 데 매우 중요합니다.미 등기 신축 오피스텔 계약은 등기 완료 시점과 근저당 설정 여부 등을 꼼꼼히 확인해야 하는 만큼, 부동산 전문가와 충분히 상담하시고 계약 진행에 신 중을 기하시는 것이 좋겠습니다
부동산
Q. 재건축 아파트에 투자할 때 주의할 점이 궁금해요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.재건축 투자는 잘 진행될 경우 큰 수익을 기대할 수 있지만, 여러 단계와 복잡한 과정이 얽혀 있어 주의 깊게 살펴보아야 할 부분들이 많습니다. 특히 조합 설립부터 입주까지 각 단계 별로 예상치 못한 위험 요소들이 발생할 수 있습니다.재건축 아파트 투자 시 고려해야 할 주요 위험 요소들은 다음과 같습니다.사업 진행 지연 및 중단 위험 :재 건축 사업은 조합원들의 의견 일치가 매우 중요합니다. 이해관계가 복잡하게 얽혀 있어 조합원 간의 갈등으로 인해 사업 진행이 지연되거나 최악의 경우 중단될 수도 있습니다.인 허가 문제 : 구청 등 관할 관청의 재건축 승인 과정에서 예상치 못한 문제가 발생하거나 용적률 등 계획이 변경될 수 있습니다.시 공사 문제 : 시 공사 선정 과정에서 의 문제나 공사 중 시공 사의 부도 등 으 로 인해 사업이 지연되거나 중단 될 위험이 있습니다.추가 분담금 증가 위험 : 사업비 증가 : 공사비 상승, 설계 변경, 예상치 못한 민원 등으로 인해 전체 사업비가 증가하면 조합원들이 부담해야 할 추가 분담금이 늘어날 수 있습니다.일반 분양가 하락 : 부동산 시장 상황에 다라 일반 분양가가 예상보다 낮게 책정될 경우, 이 또한 조합원의 추가 분담금 증가로 이어질 수 있습니다.용적률 변화 : 재건축 승인 과정에서 용적률이 변경되면 예상 수익이 줄어들고 추가 부담금이 늘어날 가능성이 있습니다.시장 변동 위험 : 금리 변동 : 금리가 상승하면 대출 이자가 늘어나 투자 수익이 감소할 수 있으며, 부동산 시장 전반에 영향을 미쳐 집값 하락으로 이어 질 수도 있습니다.부동산 시장 침체 : 재건축 사업이 진행되는 동안 부동산 시장이 침체될 경우, 완공 후 아파트 가치가 예상보다 낮아져 투자 수익이 줄어들 수 있습니다.법적 및 제도적 위험 : 조합원 지위 양도 제한 : 투기 과열 지구 등 규제 지역에서는 재건축 단계에 따라 조합원 지위 양도가 제한될 수 있어 매도가 어려워 질 수 있습니다.세금 문제 : 재건축 투자 시 양도소득세, 미 실현 이익 과세, 이중 과세 등 다양한 세금 문제가 발생할 수 있으므로 사전에 충분히 확인해야 합니다.규제 변화 : 정부의 부동산 정책이나 재건축 관련 법규가 변경될 경우 사업 진행이나 수익성에 영향을 미칠 수 있습니다.사업 성 관련 고려 사항 : 용적률 및 대지 지분 : 기존 용적률이 낮고 가구 당 평균 대지 지분이 큰 단지가 일반적을 사업 성이 좋은 것으로 평가 받습니다. 하지만 용적률만 보고 섣불리 판단하기보다는 전체 세대 수, 조합원 물량 등을 종합적으로 고려해야 합니다.위치와 주변 환경 : 아파트의 위치, 교통 편의성, 학 군, 주변 개발 호재 등 입지 조건은 재건축 후 아파트 가치에 큰 영향을 미칩니다.재건축 아파트에 투자하시기 전에는 해당 단지의 사업 진행 단계, 조합 운영의 투명성, 예상 사업 성, 그리고 현재 부동산 시장 상황 등을 면밀히 분석하고 전문가의 조언을 구하시는 것이 좋습니다. 모든 재개발, 재건축 사업이 성공적으로 진행되는 것은 아니므로 더욱 신중한 접근이 필요합니다.