안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
부동산
Q. 아파트매매 가계약 상태입니다. 궁금합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.가 계약금 반환 가능성에 대해 살펴보겠습니다.부동산 가 계약금의 성격과 반환 가능성 :부동산 거래에서 '가 계약금'이라는 용어는 법률에 명확히 규정된 것은 아닙니다. 하지만 실제 거래 관행에서 자주 사용되며, 그 법 적 성격은 당사자 간의 합의 내용에 따라 달라집니다.일반적으로 가 계약금의 반환 가능성은 다음과 같은 기준에 따라 판단됩니다.매매 예약 수준의 가 계약 :만약 매매 목적물, 매매 대금, 지급 날짜 등 계약의 본질적인 요소에 대해 구체적인 합의가 이루어지지 않고, 단순히 매수 인이 해당 부동산을 다른 사람에게 팔지 않도록 우선권을 확보하는 '매매 예약' 수준이었다면, 매수 인이 계약 체결을 포기할 경우 가 계약금 반환이 가능할 수 있습니다.계약의 본질적 요소에 대한 합의가 있었던 경우 :매매 대금, 잔금 지급일, 목적물 인도일 등 계약의 중요한 내용에 대해 당사자 간 합의가 이루어졌고, 계약 체결 의사가 명확히 인정된다면, 이는 사실상 계약이 성립된 것으로 볼 수 있습니다. 이 경우, 매수 인이 일방적으로 계약 체결을 포기한다면 가 계약금을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 민법 제565조 해 약 금 규정에 따라, 매수 인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있습니다.말씀하신 분의 경우, 가 계약 당시 중도금에 대한 이야기가 없었고 가 계약서에도 중도금 문구가 없었다는 점이 중요합니다. 가 계약금을 보낸 지 7시간이 지나서야 갑자기 중도금 이야기가 나왔다는 것은 , 계약의 중요한 조건 중 하나인 '대금 지급 방식'에 대해 가 계약 당신 완전한 합의가 이루어지지 않았을 가능성을 시사합니다.만약 중도금 지급이 계약의 필수적인 조건이었음에도 불구하고 사전에 충분히 논의되지 않았고 가 계약 내용에 포함되지 않았다면, 이는 계약의 중요한 부분에 대한 합의가 미비했다고 볼 여지가 있습니다. 이 경우, 가 계약이 완전한 계약으로 성립되었다고 보기 어려울 수 있으며, 중도금 조건에 대한 이견으로 인해 본 계약 체결이 어렵게 되었다면 가 계약금 반환을 요구해 볼 수 있습니다.앞으로 어떻게 해야 할 까요?상대방과 협의 :중도금 조건에 대해 사전에 안내 받지 못 했 음을 명확히 전단하고, 이로 인해 계약 진행이 어렵다는 점을 설명하며 가 계약금 반환에 대해 협의해 보시는 것이 좋습니다.가 계약 당시 상황 정리 :가 계약 당시 어떤 내용까지 구체적으로 합의했는지(매매 대금, 잔금일 등) 상세히 정리해 두시면 좋습니다. 중도금에 언급이 전혀 없었다는 사실을 기록해 두세요법률 전문가와 상담 :만약 합의가 이루어 지지 않으면 법률 전문가의 도움을 받아 법적 판단을 받아야 할 텐 데 , 그 것에 대비한 가 계약 당시의 대화 내용, 주고받은 문자나 메시지 등 증거 자료를 준비하셔야 합니다.결론적으로 가 계약금 반환을 둘러싼 분쟁은 상당수 발생하며, 법원의 판단도 사안 별로 다를 수 있습니다. 제일 좋은 것은 매도 자와 잘 상의하셔서 돈을 돌려 받는 것이 중요하고 , 그래도 안되면 법적으로 해야 할 텐 데 단점은 비용과 시간이 들기 때문에 다른 업무를 하면서 정신적으로 신경을 써야 하고, 시간 낭비를 해야 하는 단점이 있습니다. 중요한 것은 해결은 사람이 하는 것이기 때문에 잘 상의해 보시기 바랍니다.
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Q. 보통 귀농을 생각하는 연령대와 귀농 준비는 어떻게 해야 할까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.귀농을 고려하시는 연령대와 준비 방법에 대해 살펴 보겠습니다.귀농을 생각하는 연령대 :귀농을 하시는 분들의 연령대는 다양하지만, 통계에 따르면 평균 연령은 50대 중반 정도입니다. 2023년 기준으로 귀농 인의 평균 연령은 56.2세로 나 타 났습니다. 말씀하신 분 께 서 말씀하신 것처럼, 고향이 농어촌이신 분들이 나이가 들면서 귀농을 생각하시는 경우가 많습니다. 최근에는 30대 이하 청년 층의 귀농 비중도 늘어나는 추세라고 합니다. 귀농 준비 방법: 귀농은 새로운 삶의 시작인 만큼 체계적인 준비가 필요합니다. 귀농을 준비하실 때 다음과 같은 점을 고려해 보시는 것이 좋을 듯합니다.충분한 정보 탐색 및 계획 수립 :귀농을 왜 하고 싶은지, 어떤 삶을 살고 싶은지 등 목표를 명확히 하는 것이 중요합니다. 귀농 관련 박람회나 교육 프로그램에 참여 하여 다양한 정보를 얻고, 귀농 선배들의 경험담을 들어보는 것도 큰 도움이 됩니다.지역 및 작물 선정 :어떤 지역으로 갈지, 어떤 작물을 재배할지 결정해야 합니다. 고향으로 돌아가는 것이 지역 주민들과의 관계 형성 및 적응에 수월하다는 의견도 있고, 본인이 하고자 하는 작물의 특산 지나 재배 환경이 좋은 곳을 선택하는 경우도 있습니다. 작물 선정 시에는 하루라도 농가를 방문하여 직접 경험해보고 상담을 받아보는 것이 매우 중요합니다. 시설 재배는 초기 투자 비용이 많이 들 수 있으니 신중하게 결정해야 합니다. 처음에는 대규모 경작보다는 돈이 되는 특용 작물이나 첫해부터 수확 가능한 품목을 선택하는 것이 실패 확률을 줄이는 방법일 수 있습니다.땅 또는 주택 확보 :귀농할 지역과 작물을 정했다면, 농사지을 땅이나 거주할 집을 구해야 합니다. 현지 부동산에 연락하거나, 귀농하려는 지역이 이장님께 문의하거나, 귀농 관련 앱 이나 온라인 정보를 활용하는 등 다양한 방법으로 땅이나 집을 알아볼 수 있습니다.실질적인 경험 쌓기:귀농 전에 농업 관련 교육을 받거나, 농가에서 실습을 해보는 것이 좋습니다. 농업기술센터등에서 작물 재배 기술을 배우고, 마을 주민들과 교류하며 농사 기술이나 지원 정책 정보를 얻는 것도 중요합니다. 정부에서 귀농 희망자와 농가를 연결해주는 '귀농 닥터'와 같은 프로그램도 있으니 활용해 보시면 좋을 듯 합니다.재정 계획 수립 :귀농 초기에는 소득이 불안정할 수 있으므로 충분한 자금을 확보하고 재정 계획을 세우는 것이 필요합니다. 초기 투자 비용, 생활비 등을 꼼꼼히 계산해야 합니다. 결론적으로 귀농은 거주지를 옮기는 것 이상으로 삶의 방식이 크게 변화하는 일입니다. 서두르기보다는 차근차근 준비 하시면서 말씀하신 분에게 가장 잘 맞는 귀농 계획을 세우시기를 응원하겠습니다.
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Q. 바다 위에 개인이 다리를 만들 수 있나요????
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.바다 위에 다리를 건설하는 것은 매우 복잡하고 대규모의 공사이며, 일반적으로 개인이 직접 진행하기는 어렵습니다. 해상 교량 건설은 특수 장비와 고도의 기술이 필요하며, 주로 전문 건설업체에서 수행합니다설령 규모가 작더라도, 바다나 하천 등 공공의 영역에 구조물을 설치하는 것은 관련 법규에 따라 엄격한 허가 절차를 거쳐야 합니다. 이는 공공의 안전, 환경 보호, 해상 교통 등에 미치는 영향을 고려하기 때문입니다.개인이 섬을 소유하는 것은 가능할 수 있으나, 그 섬과 육지를 연결하는 다리를 놓은 것은 토지 소유권과 별개로 공공 수 역 또는 도로에 대한 점 용 허가 등 다양한 인 허가가 필요합니다.필요한 허가 서류 : 바다 위에 다리를 건설하기 위해서는 여러 기관의 허가를 받아야 하며, 필요한 서류는 공사의 규모, 위치, 연결 대상 등에 따라 매우 다양하고 복잡해집니다. 일반적으로 다음과 같은 종류의 허가와 서류가 필요할 수 있습니다.해상 점 용 허가 : 바다 위에 구조물을 설치하기 위해서는 해양 수산 부 등 관련 기관의 허가가 필요합니다.도로 점 용 허가 :다리가 육지의 도로와 연결되는 경우, 해당 도로 관리 청(국토 교통 부, 지자체 등)의 도로 점 용 허가가 필요합니다.환경 영향 평가 : 해상 구조물 건설은 주변 환경에 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 환경영향평가를 거쳐야 할 가능성이 높습니다.건축 허가 : 다리 자체도 건축물로 간주 될 수 있으며, 건축 법에 따른 허가 절차를 거쳐야 할 수 있습니다.기타 관련 법규 : 해상 교통 안전 법, 공유 수면 관리 및 매립에 관한 법률 등 다양한 법규를 준수해야 합니다.이러한 허가를 받기 위해 필요한 서류는 매우 방대하며, 일반적으로 다음과 같은 내용이 포함됩니다.사업 계획서 :공사의 목적, 내용, 기간, 예산 등을 상세히 기술합니다.기술 검토 서류: 구조물의 안정성, 공법, 사용 자재 등에 대한 전문적인 검토 결과가 포함됩니다.환경 관련 서류:환경 영향 평가 보고서, 오염 방지 대책 등이 포함됩니다.각종 도면 : 위치도, 평면도, 단면도, 구조물도 등 상세한 설계 도면이 필요합니다.토지 및 관련 시설 서류: 토지 등기부 등본, 지적도, 기존 시설물 현황 등이 필요합니다.안전 관리 계획 :공사 중 및 완공 후의 안전 관리 계획이 포함됩니다.결론적으로, 개인이 바다 이에 다리를 직접 건설하고 필요한 모든 허가를 받는 것은 현실적으로 매우 어렵고 복잡한 과정입니다. 만약 정말로 섬 연결을 위한 다리 건설을 고려하신다면, 관련 분야의 전문가(건축 사, 토목 기술자, 법률 전문가 등)와 상담하여 가능성 및 절차를 면밀히 검토하시는 것이 필요합니다.
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Q. 4월 서울 오피스 시장 거래 규모가 1조원을 넘겼지만 경기 둔화로 인해 공실률은 3%대라는데, 오피스를 너무 과도하게 많이 지은거 아닌가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.4월 오피스 빌딩 거래액이 1조 2503억 원을 기록하면 전원 대비 크게 증가한 것은 사실입니다. 이는 대형 거래에 힘입은 결과로 보입니다.하지만 동시에 서울 전체 오피스 빌딩의 공실률은 3% 대를 유지하고 있으며, 일부 보고서 에서는 2022년 3월 이후 가장 높은 공실률을 기록 했다는 분석도 있습니다. 이는 경기 둔화의 영향을 보여주는 부분일 수 있습니다.그렇다면 오피스가 과도하게 많이 지어진 것 인지에 대해 살펴보겠습니다. 서울 A급 오피스 시장의 경우, 제한적인 공급이 지속되면서 임대료 상승 폭은 둔화되었지만 여전히 양(+)의 성장을 이어갈 것으로 전망하는 보고서가 있습니다. 2025년 1분기 서울 A급 오피스 시장은 안정적인 성장세를 지속하고 있다는 분석도 있습니다.또한 2025년 서울 오피스 거래 규모는 2024년보다 증가하여 13조 원 내외를 기록할 것으로 전망하는 의견도 있습니다. 이는 주요 권역에 매물이 누적되어 있지만, 시장의 유동성이 유지될 가능성을 시사합니다.종합적으로 볼 때, 서울 오피스 시장은 대형 거래에 힘입어 거래 규모는 유지되거나 증가할 것으로 예상되지만, 경기 둔화의 영향으로 공실률이 소폭 상승하는 움직임도 보이고 있습니다. 특히 A급 오피스는 비교적 안정적인 모습을 보이고 있으나, 전체 시장의 공실률 변화는 지속적으로 지켜볼 필요가 있습니다. 현재 상황 만으로 오피스가 '과도하게' 많이 지어졌다고 단정하기보다는, 시장의 다양한 요인들이 복합적으로 작용하고 있다고 보는 것이 더 정확할 것 같습니다.
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Q. 금리를 과도하게 낮추면 부동산·환율 상승 우려된다는데요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.이창용 한국은행 총재는 12일 "기준금리를 과도하게 낮추면 실물 경기 회복보다 수도권 부동산 가격 상승으로 이어질 우려가 크다"고 밝혔습니다. 이 총재는 "올해 경제 성장률은 0.8%로 외환이기, 글로벌 금융 위기, 코로나 19 위기를 제외하면 지난 30년 간 가장 낮은 수준"이라며 "경기부양 정책이 시급해졌다고 보고 있다"고 짚었습니다.경기 부양의 필요성은 인정하지만, 과도한 금리 인하는 더 큰 부작용을 낳을 수 있다는 신중한 입장을 보인 것입니다. 금리를 낮추면 대출 이자 부담이 줄어들어 부동산 구매 여력이 생길 수 있지만, 동시에 시중에 돈이 많이 풀리면서 자산 가격, 특히 부동산 가격이 다시 오를 가능성이 있습니다. 이는 집값이 더 오르기 전에 서둘러 사려는 수요를 자극하고, 결국 부동산 가격 양극화를 심화시킬 수 있다는 분석도 있습니다.한국 은행 입장에서는 물간 안정과 금융 시스템 안정을 함께 고려해야 하기 때문에, 금리 인하가 가져올 수 잇는 여러 부작용 들은 신중하게 검토할 수 밖에 없는 상황입니다. 서민들의 이자 부담과 주거 마련의 어려움도 중요한 문제이지만, 금리를 너무 급격하게 낮췄을 때 발생할 수 있는 부동산 시장 과열이나 환율 변동성 확대 등의 위험도 함께 고려해야 하는 복잡한 상황인 것 같습니다.이런 상황 속에서 부동산 마련을 계획하시는 것이 더욱 어렵게 느껴지실 것 같습니다. 힘든 시기이지만, 앞으로의 시장 변화를 잘 지켜 보시면서 신중하게 계획을 세우시는 것이 중요할 것 같습니다.