안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
부동산
Q. 상속 등기 전 부동산 매수인 주의사항 알려주세요.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.상속 등기 전에 부동산 매매 계약을 체결할 때 매수 인이 주의해야 할 상황과 확인해야 할 서류들에 대해서 살펴보겠습니다.■ 매수 인이 확인해야 할 서류 : 상속 등기가 완료되지 않은 상태에서는 등기부 등본 상 소유자가 돌아가신 분(피 상속인)으로 되어 있습니다. 따라서 매수 인은 계약 상대방이 해당 부동산을 적 법 하게 상속 받을 권리가 있는 상속인들인지 확인하는 것이 가장 중요합니다. 이를 위해 상속인들께 다음과 같은 서류들을 요청하여 확인하셔야 합니다. 피 상속인(돌아가신 분)관련 서류 : 말소자 주민등록 초본 : 돌아가신 사실과 최종 주소 지를 확인할 수 있습니다.가족 관계 증명서 , 기본 증명서, 혼인 관계 증명서, 입양 관계 증명서, 친양자입양관계증명 등 상속 관계를 파악하고 법정 상속인 누구인지 확인하는 게 필요합니다.상속인(자녀 4분)관련 서류 :가족 관계 증명서 , 기본 증명서 : 상속인 본인임을 증명하기 위함입니다.주민등록 등본 : 현 주소 지를 확인합니다.인감 증명서(상속 등기 용) : 상속인 전원의 인감 증명서가 필요하며, 상속 등기 시 사용됩니다.인감 도장 : 계약서 날인 및 상속 등기 관련 서류에 사용됩니다.부동산 관련 서류: 등기부 등본 : 현재 소유자(피 상속인)와 부동산의 기본 정보를 확인합니다.건축물 대장, 토지 대장 : 부동산 의 상에 정보(면적, 구조 등)를 확인합니다. ■ 매수 인이 주의해야 할 사항 및 특약 상속 등기 전 계약은 일반적인 거래보다 복잡하고 위험 요소가 있을 수 있으므로, 계약서 작성 시 신중해야 합니다. 특히 다음과 같은 사항에 주의하시고, 필요한 경우 특약 사항으로 명시하는 것이 안전합니다.계약 당사자 확인매매 계약서의 매도 인은 돌아가신 분이 아닌, 법적 상속인 전원(자녀 4분)이 되어야 합니다. 상속인 전원의 동의와 서명이 필수적입니다. 만약 상속인 중 일부가 대리인을 통해 계약에 참여한다면, 위임장과 인감 증명서 등을 통해 적 법한 대리 권한이 있는지 확인해야 합니다.상속 등기 완료 조건 명시 : 계약서에 '본 계약은 상속인들이 상속 등기를 완료하는 것을 조건으로 한다'는 내용을 명확히 기재해야 합니다. 상속 등기가 완료되지 않을 경우 계약을 해제하고 계약금을 반환 받을 수 잇다는 조항을 포함하는 것이 좋습니다.상속 등기 기한 및 책임 :상속 등기를 언제까지 완료할 것인지 기한을 정하고, 상속 등기 절차 및 비용 부담 주체를 명확히 합니다. 일반적으로 상속 등기는 매도인(상속인)이 진행하지만, 매수 인의 안정을 위해 매수인 또는 매수 인이 지정하는 법무 사가 상속 등기를 처리하도록 특약으로 정하는 것도 좋은 방법입니다.소유권 이전 시점 : 상속 등기가 완료된 후 매수 인에게 소유권 이전 등기를 진행하는 절차와 시점을 계약서에 명확히 명시해야 합니다.특약 사항의 중요성 : 상속 등기 전 계약의 특수성을 반영하여, 사옥 관계 확인 상속 등기 완료 조건, 책임 소재, 계약 해제 조건 등을 상 세 하게 특약 사항으로 기재하는 것이 법적 분쟁을 예방하는 데 매우 중요합니다.결론적으로 말씀하신 분께서 매수 인으로서 안전하게 거래를 진행하실 수 있도록, 상속인들과 충분히 소통하시고, 필요한 서류들을 꼼꼼히 확인하시기 바랍니다. 또한, 계약서 작성 시에는 전문가의 도움을 받아 특약 사항을 세심하게 조율하시는 것이 중요합니다.
부동산
Q. 보금자리론 대출 중 오피스텔 추가 구매가능한가요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.보금자리론 대출 중 오피스텔 추가 구매 가능 여부 :보금자리 론은 기본적으로 무 주택 자 또는 1 주택 자가 대출 실행 일로부터 일정 기간(보통 2년)내에 기존 주택을 처분하는 조건으로 이용하는 정책 모기지 상품입니다. 따라서 보금자리론 대출을 이용하고 계신 중에 추가로 주택을 취득하는 것은 대출 약정 위반이 될 가능성이 매우 높습니다. 원래 오피스텔의 경우, 주거 용으로 사용한다면 주택 수에 포함 될 수 있기 때문에, 보금자리론 약정 위반 문제가 발생할 수 있습니다. 약정을 위반하게 되면 대출금이 회수 되거나 가산 금리가 부과되는 등의 불이익을 받을 수 있으니 신중하게 접근하셔야 합니다.오피스텔 구매 시 다주택 자 해당 여부 :오피스텔은 건축 법 상 업무 시설로 분류되지만, 실제 사용 용도에 따라 주택 수에 포함될 수 있습니다. 주거 용으로 사용하고 주택 임대차 보호 법의 적용을 받거나, 재산세가 주택 분으로 부과되는 경우 등에는 세법 상 주택 수에 포함되어 다 주택 자로 간주될 수 있습니다.세금 증가 여부 :오피스텔을 구매하여 다주택 자가 되는 경우, 세금이 높아질 수 있습니다. 다주택 자에 대해서는 취득세, 재산세, 종합 부동산 세, 양도소득세 등에서 중과 세율이 적용될 수 있기 때문입니다.다주택 자의 경우 주택 수와 조정 대상 지역 여부에 따라 취득 세율이 높아집니다.종합 부동산 세 :다주택 자는 종부세 부과 대상이 될 가능성이 높고, 중과 세율이 적용될 수 있습니다.양도소득세 : 보유한 주택 수가 많을 수록 양도소득세 계산 시 불리하게 작용할 수 있습니다.세금은 오피스텔의 정확한 용도, 현재 보유하신 주택 수, 오피스텔의 위치(조정 대상 지역 여부 등), 그리고 앞으로의 부동산 정책 변화 등 다양한 요인에 따라 달라집니다.결론적으로, 보금자리론 약정 위반 문제와 다주택 자 관련 세금 문제는 복잡할 수 있으니, 오피스텔 구매를 결정하시기 전에 한국주택금융공사나 대출을 받으신 금융기관에 문의하여 보금자리론 약관을 정확히 확인하시고, 예상되는 세금 부담을 미리 파악하시는 것이 중요합니다.
부동산
Q. 전월세 세입자가 신고를 하지 않으면 과태료가 부과된다고 하는데 언제부터 시행인가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.전 월세 신고 제는 2021년 6월 1일 부 터 시행되었지만, 그동안 4년간의 계도 기간을 거쳤습니다. 이 계도 기간이 종료됨에 따라 2024년 6월 1일 부 터는 전 월세 계약 신고가 의무화 되었습니다. 전 월세 신고제의 대상은 임대차 보증금이 6천만원을 초과하거나 월 차임이 30만원을 초과하는 임대차 계약이며, 신고를 하지 않거나 저짓신고를 하면 과태료가 부과됩니다.전 월세 신고 제 시행 시기를 했던 이유는 임대 사업자의 세금 탈세를 막고 부동산 거래를 투명하게 하기 위해 전 월세 계약 신고가 의무화 되고 있습니다. 2025년 6월 1일 이후부터는 주택 임대차 계약(신규, 변경, 해제)을 체결하신 경우, 계약 체결 일로부터 30일 이내에 관할 시.군.구청에 공동으로 신고를 해야 합니다.만약 기한 내에 신고하지 않거나 거짓으로 신고할 경우, 최소 4만원에서 최대 100만원의 과태료가 부과될 수 있습니다.이 제도는 주택 임대차 시장의 실 거래 정보를 투명하게 공개하여 임차인의 권리를 보호하고, 임대 소득에 대한 세금 탈루를 방지하는 데 목적이 있습니다.
부동산
Q. 고물상을 하고싶은데 좋은 조언부탁드립니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.고물상 창업은 폐기물을 수집하고 재활용하는 중요한 사업입니다. 성공적인 창업을 위해서는 몇 가지 핵심적인 부분을 신중하게 고려하셔야 합니다. 위치 선정 : 고물상의 위치는 사업의 성패에 큰 영향을 미칩니다. 폐기물을 수집하고 분류하여 보관해야 하므로 충분한 접근이 용이해야 하며, 소음이나 먼지 등으로 인한 민원 발생 가능성도 고려해야 합니다. 주거 지역과는 떨어진 곳이 유리할 수 있습니다.매각할 사람 찾기(매각 처 확보 ):수집한 고물은 종류 별로 분류하여 재활용 업체나 제련소 등에 판매하게 됩니다. 안정적인 수익을 위해서는 신뢰할 수 있는 매각 처를 확보하는 것이 중요합니다. 다양한 재활용 업체와 거래 관계를 맺고, 시세 변동에 재활용 업체와 거래 관계를 맺고, 시세 변동에 따라 유리한 조건으로 판매할 수 있도록 정보를 잘 파악해야 합니다. 가전제품을 분해하여 스테 인린스, 신 주, 동 등을 선별하면 마진을 높을 수 있다는 경험담이 있습니다. 파지(종이)는 기본 품목이지만 중량 관리가 중요하다고 합니다.사람 쓰는 거(직원 채용):고물상 운영은 혼자 하기 어렵기 때문에 직원이 필요할 수 있습니다. 특히 마당 관리, 고철 및 스크랩 정리, 계근, 손님 응대 등의 업무를 담당할 때는 성실하고 책임감 있는 사람을 선택하는 것이 중요하며, 안전 교육도 철저히 해야 합니다.창업 절차 및 허가 : 고물상 창업은 폐기물 처리 신고 대상 사업에 해당합니다. 사업자 등록 외에도 폐기물 수집.운반 계획서,폐기물 재활용 유형에 따른 서류 등 필요한 서류를 갖추어 허가 절차를 진행해야 합니다. 사업장으로 사용할 토지, 필요한 장비, 시설 등도 미리 준비해야 합니다.추가적인 고려 사항 및 노하우:다양한 품목 취급 : 고철, 비철금속 뿐만 아니라 폐지, 프라스틱 등 다양한 품목을 취급하면 수익 원을 다각 화 할 수 있습니다.시세 파악 : 고물 시세는 변동이 심하므로 항상 최신 정보를 파악하고 매입 및 매각 시점을 잘 결정해야 합니다.분류 및 선별 능력 ; 고물을 정확하게 분류하고 가치 있는 품목을 잘 선별하는 능력이 중요합니다. 이는 마진과 직결됩니다.안전 관리 : 고물상 직업 환경은 위험할 수 있으므로 안전 장비 착용 및 안전 수칙 준수가 필수입니다.결론적으로 고물상 창업은 분명 쉽지 않은 과정이지만, 철저한 준비와 노력을 통해 안정적인 사업으로 발전시킬 수 있습니다. 노력을 통해 안정적인 사업으로 발전시킬 수 있습니다.
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Q. 아파트에서 저층 아파트가 저렴한 이유는 뭔가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.아파트에서 저 층이 중 층이나 고층보다 저렴하게 책정되는 주된 이유는 다음과 같습니다.조 망 권과 일조 권 부족 : 고층에 비해 탁 트인 조 망을 확보하기 어렵고, 주변 건물이나 나무 등에 의해 햇빛이 가려져 일조량이 부족할 수 있습니다. 이러한 점이 주택 선택 시 선호도를 떨어드리는 요인이 됩니다.소음 및 사생활 침해 : 저 층은 차량 통행 소음 외부 활동 소음 등에 취약하며, 길을 지나는 사람들의 시선 등으로 인해 사생활 보호가 어려울 수 있습니다.해충 및 비 산 먼지: 고층에 비해 해충이 유입될 가능성이 높고, 도로변이나 주변 공사 등으로 인한 비 산 먼지의 영향도 더 받을 수 있습니다.이러한 단점들 때문에 일반적으로 저 층에 대한 수요가 상대적으로 적어 가격이 낮게 형성되는 경향이 있습니다.물론 말씀하신 분 말처럼 저 층에도 장점은 있습니다. 예를 들어, 화재나 지진 발생 시 대피가 용이하고, 출퇴근 시간대에 엘리베이터를 기다리지 않고 계단을 이용하기 편리하며 1층의 경우 층 간 소음 문제에서 비교적 자유롭다는 점 등이 있습니다. 또한, 아파트 단지 내 조 경을 눈높이에서 감상할 수 있는 장점도 있습니다.하지만 시장에서는 조 망, 일조, 소음, 사생활 보호 등의 요소가 가격 결정에 더 큰 영향을 미치는 경우가 많아 , 저 층이 상대적으로 저렴하게 거래되는 것이 일반적입니다. 저 층을 저렴하게 매수하여 나중에 매도하는 것도 하나의 투자 전략이 될 수 있습니다.