안녕하세요 박진혁 전문가입니다.
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Q. 조정지역 세대원전원 2년 실거주
안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.실제로 자녀가 오피스텔에 거주하는 것이므로 주민등록을 옮겨도 문제가 되지 않습니다.세대원 전원이라는 의미는 다른곳에 거주하면서 명의자만 거주요건을 채우려고 단독으로 주민등록만 옮겨 놓은 경우가 있어서 그런 경우는 세대원 전원이 아니라는 것입니다.
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Q. 오피스텔 임대사업자 부가가치세 환급?
안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.오피스텔이나 상가는 건물분에 대하여 부가가치세를 납부해야 합니다. 부가세는 10년동안만 해당이 됩니다.10년이 지난 오피스텔은 부가세 환급이 없습니다. 일반임대사업자 등록이 의미가 없습니다.세무서에 월세에 대한 임대소득세만 신고하면 될듯 합니다.
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Q. 전세집 겨울철 동파로인한 보상 누가 해야될까요?
안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.겨울에 수도동파는 임차인이 아무리 관리를 잘해도 어쩔수 없는 경우 입니다. 그래서 임차인은 책임이 없습니다.임대인은 집이 사용하는데 불편함이 없도록 유지관리를 해야할 의무가 있습니다. 그래서 임대인 집주인이 부담해야 합니다.
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Q. 전세 세입자가 만기가 되도 안나가면??
안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.보증금을 돌려받지 않으면 계약기간이 지났어도 불법이 아닙니다.임대인이 보증금을 돌려주는 방법은 "명도소송"을 해야 합니다. 판결문을 받아서 내보내야 합니다.임차인과 잘 협의해보세요.
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Q. 직계가족 소유 다가구주택에서 다른층 거주
안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.주민등록 전입신고를 할때 층도 기재하여 하시면 가능합니다. 집합건물(아파트. 다세대주택)에서는 어렵지만 다가구주택에서는 가능합니다.
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Q. 조정지역 아파트 양도세 어떻게 되나요?
안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.조정지역은 1가구1주택의경우 비과세 혜택을 받으려면 2년보유 2년거주를 해야 합니다. 그래야 세금을 내지 않습니다. 거주를 하지 않으면 2년후에 팔면 양도차익에 따라 6%부터 세금을 부과합니다.
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Q. 2군데 부동산에 매물을 냈는데
안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.부동산에 물건을 내놓을때 여러군데 모두다 내놓아도 상관은 없습니다. 여러군데 내놓으면 부동산들이 다른곳에서 계약할것이라고 생각을 해서 신경을 쓰지 않을수도 있습니다. 자기한테만 내놓아야 신경을 많이 쓴다는 의미이죠. 2군데 정도면 적당합니다.
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Q. 전세 계약자와 전입자가 다를 시 대항력 유지 방법?
안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.누나 부부가 전입을 한날을 기준으로 대항력이 발생됩니다. 동생은 전출을 했기에 대항력이 상실되었습니다.주민등록을 항상 유지해야 합니다. 전출하면 대항력이 상실됩니다.
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Q. 전세, 임차인으로 거주중입니다. 암묵적 갱신에 대해 알려주세요.
안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.임대인은 임대차 기간 만료 6개월전부터 2개월전까지 임차인에게 계약의 갱신에 대한 통보를 해야 합니다.2개월전까지 하지 않으면 묵시적갱신이 됩니다. 2년을 자동연장이 되어 전 임대차와 동일한 조건으로 거주할수 있습니다.단, 임대인은 5%이내에서 임대료를 올릴수 있습니다.
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Q. 위탁자랑 원룸 계약을 했는데 유효한 계약인지 궁금합니다.
안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.임대인은 수탁자가 되어야 합니다. 위탁자에게 위임을 했는지 위임장을 첨부해야 합니다.부동산 계약은 수탁자와 계약함이 원칙입니다.