안녕하세요 박진혁 전문가입니다.
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Q. 세입자 전출 관련 문의드립니다
안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.임차인의 계약갱신요구권을 거부할수 있는 것은 6개월전에 소유권이전등기를 하고 임차인에게 계약해지를 통보하면 됩니다.만약 임차인이 거부하고 나가지 않으면 소송을 해서 진행해야 합니다.먼저, 임차인에게 내용증명을 보세요.
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Q. 전세 계약을 했는데 계약 후 더욱 괜찮은 집에 나와서 그쪽으로 갈까합니다.
안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.임대차계약을 하면 임차인이 계약을 취소해도 중개보수료는 줘야 합니다. 중개보수료를 주고 안주고는 공인중개사와 잘 협의해 보세요.
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Q. 조정지역의 양도세 비율은 어떻게 되나요,
안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.2017.8.3부터 조정지역에서 1가구1주택 양도소득세 비과세를 받으려면 2년보유하고 2년거주를 해야 합니다.2년 거주를 하지 않았다면 비과세는 안되고 기본세율로 양도세가 부과 됩니다.
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Q. 전세자금대출 받고 보증보험가입이 안되는데 전세권설정해야할까요?
안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.전세보증보험이 거절이 되었으면 시세와 보증금의 차이가 적을수 있겠습니다. 그러면 전세권설정은 할 필요가 없습니다.주민등록전입신고와 확정일자를 꼭 받으세요.이것이 더 효과적입니다.
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Q. 세입자가 중간에 나가고 새로운 새입자를 구하는 상황인데 전세금을 상향해도 되는건가요?
안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.임차인의 사정으로 나가는 경우는 임대인이 시세에 맞추어 세를 놓아도 됩니다. 추가되는 금액에 대한 중개보수료는 임대인이 부담을 해야 합니다.다만, 주택임대사업자는 새로운 이차인에게도 보증금을 5%이내에만 올려야 합니다.
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Q. 임대차3법중 전세계약갱신청구권이 궁금해요?
안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.임차인은 전세만기 2개월전에 계약갱신요구권을 사용할수 있습니다. 임대인은 실거주 이외의 사유로는 내보낼수가 없습니다.임대인이 실거주를 이유로 거절하는 경우는 2년을 거주해야 합니다. 그렇지 않으면 임차인이 손해배상을 청구하게 됩니다.
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Q. 조정지역 주거용 오피스텔 거주의무?
안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.오피스텔은 주거용으로 사용을 하면 주택으로 보는 것은 양도세를 더 받기 위한 것입니다.오피스텔은 주택이 아니라서 양도세 비과세에 해당이 되지 않습니다. 다만, 다른 주택을 처분할 때에 오피스텔을 주거용으로 사용을 하면 주택으로 보아 다른주택에 양도세를 더 많이 부과하는 것입니다.오피스텔은 거주의무. 양도세 비과세가 해당되지 않습니다.
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Q. 중도금 대출 받을때 부동산 처분 서약건?
안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.은행에 가서 중도금을 상환하겠다고 신청을 해보세요. 은행마다 대출마다 상황이 다르기 때문에 직접 은행에 가서 상담을 해보세요.
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Q. 다주택자 부동산 파는게 낫나요? 증여가 낫나요?
안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.시골에 있는 주택이라면 가격이 비싸지 않아서 앞으로 가격상승이 어렵다고 판단이 되면 처분하는 것이 바람직 합니다. 앞으로의 가격상승을 보고 판단하면 좋을 듯 합니다.
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Q. 이런 경우 이사비용 받을 수 있겠지요?
안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.2021년 4월에 묵시적갱신이 되었다면 2년을 더 살수 있습니다.집주인의 사정으로 집을 비워줘야 하는 경우는 아직 임대차 기간이 남아 있으므로 이사를 가지 않아도 되지만 이사를 가야 한다면 이사비용은 서로 협의하여 보세요. 집주인은 6년간 보증금을 올리지 않은 것을 이유로 이사비용을 주지 못한다고 할 것입니다.임차인이 임대차 기간을 다 채우고 나가겠다고 하면 임대인은 법적으로 내보낼수는 없습니다.