안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
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Q. 전세 만기일에 전세보증금을 줄 수 없다는데 해결방안은 뭔가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세보증금을 가입했다면 보증보험 이행청구를 신청하면 보증금을 보증기관으로부터 돌려받을 수 있습니다. 전세보증보험에 가입을 하지 않았다면 새로운임차인을 빨리 구하는 것이 가장 좋습니다. 임차인을 빨리 구하지 않고 이사를 가는 경우 임차권등기명령을 신청해야합니다.그리고 보증금지급명령 또는 보증금반환소송을 진행하는 방법도 있습니다.
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Q. 반전세를 전세로 갑자기 금액을 올려서 집주인이 내놓아도 상관없는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.기존 임차인이 계약종료 후 퇴거를 하면 새임차인과 임대인이 새로운 계약을 체결합니다. 새로운 계약을 체결할 때 계약조건은 이전 계약과 같을 필요없고 새로운 계약조건으로 진행하면 됩니다.
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Q. 보증금은 꼭 계약 기간이 끝나야지 돌려받을 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인과 임차인이 서로 합의하에 계약서를 작성하고 도장을 찍었습니다. 임대인은 계약만료 전 보증금을 반환할 의무가 없습니다.임차인이 계약기간 중 계약해지 시 임대인과 협의하여 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수도 부담하는 조건으로 합의에 의한 계약해지를 합니다.새임차인이 구해져서 계약을 체결하고 임대인이 새임차인으로부터 보증금을 받으면 기존임차인에게 보증금을 반환합니다.
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Q. 오피스텔 원룸 관리비가 비싸게 나오는 이유는 뭔가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.오피스텔 관리비 비싼이유는 먼저 일반관리비가 높게 책 정되어 있습니다. 고지서를 확인해보면 맨 위 항목에 해당 되는데 인건비에 속하는 이것은 실제 시설관리, 경비, 청 소 등을 해주시는 분들에게 돌아가는 비용입니다. 택배, 쓰레기 재활용, 주차, 각종 크고 작은 문제점들을 관리소 장님이 관리해주는데 그분들에게 할당되는 비용으로 볼 수 있습니다.그리고 오피스텔 관리비는 게다가 전용율이 아파트보단 낮고 공 용면적은 많은 이유도 있는데요. 단점에 해당되기도 하며 실사용 공간은 적은 반면 공동사용하는 엘리베이터, 복 도, 계단, 주차장 면적은 넓습니다. 이들을 세대로 나누어 계산되기에 개인이 사용하는 전기, 수도, 난방비 대비 더 나올 수 있는 것입니다.오피스텔 관리비는 게다가 전용율이 아파트보단 낮고 공 용면적은 많은 이유도 있는데요. 단점에 해당되기도 하며 실사용 공간은 적은 반면 공동사용하는 엘리베이터, 복 도, 계단, 주차장 면적은 넓습니다. 이들을 세대로 나누어 계산되기에 개인이 사용하는 전기, 수도, 난방비 대비 더 나올 수 있는 것입니다.
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Q. 상가가 경매로 나왔습니다. 아직 10년 중 5년이 남아 있는게 계속 영업 할 수 있는 방법이 있을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.상가 대항력의 요건은 사업자등록 + 인도 입니다. 소액임착인에 해당하고 대항력이 있으면 최우선변제권을 가집니다. 최우선변제권은 경매시 경매비용을 제외하고 가장 먼저 최우선변제금을 받습니다. 우선변제권의 요건은 대항력 +확정일자 입니다. 우선변제권은 경매시 후순보다 우선하여 배당을 받을 수 있는 권리입니다. 대항력이 없으면 우선변제권이 없습니다. 대항력이 없다면 우선변제권이 없어 배당신청을 하게 되며 가장 후순위에서 배당을 받게 됩니다. 권리순위에따라 배당이 이루어진 후 가장 마지막에 배당을 받습니다. 남은 금액에따라 배당을 모두 받을 수도 있고 못 받을 수도 있고 일부만 받을 수도 있습니다.말소기준권리(저당, 근저당, 압류, 가압류, 가등기, 경매개시결정)보다 후순위채권자는 말소대상으로 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다. 그래서 낙찰이 된 후 상가 임차인이 계속 점유하고 있으면 낙찰자는 인도명령으로 법에 의해 강제 퇴거를 시행할 수 있거나 임차인에게 이사비지원이 더 저렴할 경우 낙찰자와 임차인이 협의하여 이사비를 지원하는 방법으로 퇴거를 할 수 있습니다. 월세를 지불하지 않으면 추후에 미납월세요청이 들어옵니다. 경매는 유찰횟수에 제한이 없습니다. 경매신청권자가 계속 진행을 원할 경우 횟수에 제한이 없이 유찰이 됩니다. 낙찰이 되지 않고 계속 응찰자가 없을 경우 경매를 신청한 채권자가 배당받지 못할 때까지 유찰이 된다면 법원은 경매신청권자에게 배당을 받지 못한 것을 알립니다. 이때 신청권자가 경매 진행을 계속 원할 경우 법원은 신청권자에게 매수 통지서를 발송합니다. 이때 매수하겠다는 의향서를 제출할 경우 경매는 취소되지 않고 계속 진행됩니다.경매를 신청한 채권자(압류채권자)에게 돌아갈 배당액이 있어야만 경매를 속행하고 그렇지않은 무잉여의 경우에는 법원이 직권으로 경매를 취소하는 원칙을 말합니다. 잉여, 무잉여를 판단하는 기준은 당해 경매절차에 있어서의 최저 경매 가격이 되고, 법원은 최저 경매 가격을 기준으로 경매비용과 압류채권자에 우선하는 채권액을 변제하고 남은 금액이 없다고 판단될 때 경매를 직권으로 취소하게 됩니다.