안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
Q. 우리나라에서 땅값이 가장 비싼 곳은 어디일까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.표준지 공시가격이 가장 비싼 곳은 명동에 위치한 네이처리퍼블릭 부지입니다.명동의 랜드마크로, 웅장하면서 식물 인테리어와 건물 외관이 인상적인 네이처리퍼블릭의 면적은 총 169.3㎡로, ㎡당 공시지가가 올해 1억7540만원에서 내년 1억 8,050만원으로 약 2.9% 올랐습니다. 게다가 22년째 표준지 공시가 1위를 기록하고 있습니다. 전체 면적으로 따진 토지가액은 305억 5,865만원에 달한다고 합니다.*주택으로 가장 비싼 곳표준주택공시가격으로 1위는 이명희 신세계그룹 총괄회장의 한남동 단독주택입니다. 이명희 회장의 자택의 공시가격은 297억 2,000만원으로 올해보다 약 4% 올랐습니다. (올해 공시가 : 285억 7,000만원) 국토교통부가 발표한 2025년 표준주택·표준지 공시가격안에 따라 공시가격이 가장 높은 곳인 이 회장의 단독주택은 대지면적 1759㎡, 연면적 2862㎡ 규모입니다.
Q. 부동산중개 수수료가 얼마나 될까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산이 일반과세자라면 부가세 10%를 받아서 233,200원이고,간이과서자라면 부가세 4%나 0%로 220,480원 / 212,000원이 되겠습니다.아래 이미지를 참고 해주시기바랍니다.
Q. 전세로 살던집이 경매로 넘어간다면 보증금은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세임대차계약 중 임대인의 채무불이행으로 경매에 넘어가게 되면, 법원에서 본건물 언제 경매를 한다는 고지서를 보냅니다.임차인의 권리순위를 알아야 합니다.0.임차인 본인이 대항력(전입신고+이사(거주))을 가지고 있고 확정일자를 받았는지 확인합니다. 그리고 소액임차인에 해당하는지 확인해야 합니다. 소액임차인이고 대항력을 갖추고 있다면 다른 선순위의 권리보다 가장 먼저 최우선변제금을 받을 수 있습니다. 소액임차인의 해당 여부와 금액은 지역에 따라 다르고 말소기준권리 설정날짜를 기준으로 최우선변제금 금액이 달라집니다.*대항력+확정일자=우선변제권. 대항력과 확정일자를 갖추고 있으면 후순위의 권리보다 우선하여 배당을 받습니다.1.말소기준권리(저당, 근저당, 압류, 가압류, 가등기, 경매개시결정)의 설정날짜를 알아야 합니다. 등기부에 가장 처음 있는 말소기준권리 설정 날짜를 확인 합니다.*대항력이 있고 말소기준권리보다 선순위의 임차인은 낙찰자가 인수를 해야 함. *말소기준권리보다 후순위의 권리들은순위대로 배당을 받고 말소됨. 후순위의 임차인은 배당을 받고 이사를 가야함.2.대항력이 있고 말소기준권리보다 선순위의 임차인은 배당신청을 해서 배당을 받고 이사를 가거나 배당신청을 하지 않은 말소기준권리보다 선순위 임차인은 계약기간이 종료되면 낙찰자(새임대인)로부터 보증금을 받고 이사를 가면 됩니다. 말소기준권리보다 선순위임차인이 있게 되면 낙찰자는 입찰금액 외 추가로 지출되는 금액(임차인의 보증금)이 있게 됩니다.3. 말소기준권리보다 후순위의 임차인대항력이 없는 (확정일자 받았던 안 받았던 대항력이 없으면 우선변제권의 효력이 발생 하지 않음)후순위 임차인이 배당신청을 하게 되면 가장 후순위가 되고, 남은 금액에서 배당을 받을 수도 있고 못 받을 수도 있습니다. 남은 금액이 없다면 배당을 못 받고 임차인의 권리는 말소되므로 이사를 가야합니다. 대항력이 있고 확정일자를 받은 후순위의 임차인은 최우선변제요건에 해당 된다면 최우선변제금을 가장 먼저 받고 나머지 금액은 우선변제권에 의해 배당 순서에 따라 남은 금액이 있다면 배당을 받을 수도 있고 못 받을 수도 있습니다. 4.보증금을 못 받게 되거나 일부만 배당 받아서 억울한 임차인은 이사를 바로 가지않고 버티다가 낙찰자(새 임대인)와 이사비용을 협의하여 이사비용이라도 일부받고 이사를 갈 수도 있습니다. 낙찰자가 명도소송으로도 임차인을 내보낼 수도 있는데 명도소송비용과 이사비용을 비교해보고 더 저렴한 걸 선택해서 임차인을 내보낼 것입니다.
Q. 전세를 살 때 집 주인이 바뀌면 어떤걸 준비해야될까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세나 월세 임대차계약 중 임대인이 변경 된다면 임대인이 임대차계약서를 다시 작성하기위해 임차인에게 연락을 할 수도 있습니다. 이때 임대차계약서에는 다른 조건을 그대로 작성하고 임대의 인적사항을 바꿉니다. 기존 계약서와 새 계약서를 보관해두면 됩니다.임대차계약서를 다시 작성하지 않더라도 기존임대인과 새임대인이 매매 계약시 기존임대인이 새임대인에게 임대차계약서를 전달해줍니다. 그래서 새임대인은 임대차계약에 대해서 알고 있고, 임대인 바뀌면 임차인에게 연락을 합니다.계약갱신을 하게 되면 등기부를 다시 한번 확인해야 합니다. 등기부에 새 임대인이 설정 해놓은 권리가 있는지 확인해야 합니다.
Q. 매수하는 집에 전세를 살고 있고, 갱신이 1달도 안 남았다면 매수 후 제가 들어갈 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약만료 6~2개월 전(계약갱신이나 계약에 대한 의사통보하는 기간)이라면 세입자가 계약갱신 청구권을 행사했더라도 매매 후 매수인(새 임대인)이 실거주 목적이라면 세입자의 계약갱신 청구권을 거부할 수 있습니다. 매수인의 재산권을 침해하지 않기 위함입니다.본 질문의 계약 갱신 1개월 전이라면 세입자가 계약갱신을 했거나 묵시적 갱신으로 계약이 진행 된 상태로 매수인(새 임대인)과 세입자와 협의 해야됩니다. 세입자에게 이사기간을 주고 이사비용을 지원해주 조건으로 협의를 할 수 있습니다.