안녕하세요. 윤민구 전문가입니다.
부동산
Q. 경매 배당 시 근저당 2개 이상이면 최우선변제 순서가 어떻게 되나요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.최초 근저당이 말소기준 권리 이며, 최초 근저당권 설정된 2010년 당시 최우선 변제액으로 일괄 지급하게 됩니다.즉, 최우선변제의 기준시점은 담보물권이 있다면 임대차계약시가 아니라 담보물권(저당권, 근저당권, 가등기담보권 등)설정일자가기준이 되는 것입니다.
부동산
Q. 임차인에게 재계약 연장 여부 문의할 때 질문드립니다.
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.1. 통화보다는 추후 문서화 할수 있는 문자등이 좋겠으며 회신까지 받으셔야 하겠습니다. 문자 보내신후 간단히 통화하시는것도 좋습니다.2.임차인의 성향에 따라 요청할수도 동결로 진행할수도 있을것 입니다.3.연장여부의 확인은 만기전 6개월~2개월 사이에 꼭 하시고, 재계약서 작성일은 한달전에 하셔도 되겠습니다.
부동산
Q. 전세 만기 일자가 되어 나가려고 하는데 집주인이 돈이 없을 때는 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.우선적으로 완만한 합의가 최우선이겠으나 어려울 경우 임차권등기명령 신청을 하시거나 보증금반환청구 소송을 하실수 있겠습니다.정부에서 역전세로 인한 전세금 반환이 힘든 임대인의 숨통을 트여줄 전세금 반환대출용으로 규제를 완화해 주어 많이들 이용하고 있습니다. 임대인은 정보를 모를수도 있으니 이걸 좀 알아봐 보시라 요청드려 보시고요.
부동산
Q. 사무실 건물을 부동산에 내어놓고 계약금을 먼저 걸겠다는 사람에게 거부를 하면 어떻게 되나요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.사무실 건물을 내놨다고 하셨고, 임대던 매매던간에 계약의사를 밝히고 의사표시로서 계약금을 주고 받습니다.먼저 보고 나중에 보던 계약금을 먼저 입금하는쪽이 거래 당사자가 되겠습니다. 먼저 보신팀이 계약의 의향을 전달하셨고 계약금을 보내셨다면 뒤에 보시려던 팀은 어쩔수 없습니다. 반대로 먼저 보신팀이 망설이던 와중에 뒤에 보신팀이 빠른 판단으로 계약을 하는 경우도 많습니다.
부동산
Q. 다음 세입자가맞춰지지않아 전세금을 줄수있는방법
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.전세금반환대출을 알아 보시면 어떠실까 싶습니다.전셋값 하락으로 기존 세입자의 전세보증금을 돌려주지 못하는 ‘역전세난’을 해소하기 위해 정부가 지난 7월 27일부터 1년간 전세 보증금 반환 용도에 한해 대출 규제를 완화했습니다. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 대신 상대적으로 규제가 느슨한 총부채상환비율(DTI) 60%가 적용됩니다.전세금 반환이 어려워진 집주인이 전세금 반환용도로 은행권(인터넷 은행 제외) 대출을 이용할 수 있으며, DSR(총부채원리금상환비율) 40% 대신 DTI(총부채상환비율) 60%를 적용하게 되면 대출을 받을 수 있는 한도가 늘어나게 됩니다.후속 세입자가 당장 구해져서 전세금 차액분(기존 전세금-신규 전세금)을 대출받는 경우뿐만 아니라, 당장 후속 세입자를 구하지 못한 경우에도 완화된 대출 규제가 적용됩니다.