안녕하세요 윤민선 금융 세무 가상화폐 전문가입니다.
부동산
Q. 전입 세대 열람 계약서 쓰고나서 해도 괜찮을까요
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.전입세대 열람을 계약서 작성 후 (월요일) 에 해도 괜찮은지 , 아니면 계약 전에 (금요일) 임대인에게 요구해야 하는지 고민하는 상황이군요.하나씩 따져보겠습니다.전입 세대 열람이 중요한 이유 전입세대 열람은 해당 주택에 이미 전입한 사람이 있는지를 확인하는 과정입니다. 전입자가 존재할 경우에는 : ㆍ 보증금 반환이 어려워질 가능성 : 기존 세입자가 선순위 임차인일 가능성이 높아 , 보증금 반환에 있어 불리한 위치가 될 수 있음.ㆍ 전세권 설정 여부 확인 불가 : 계약 당일 전세권 설정이 없는 것으로 확인되더라도 , 이미 전입한 사람이 있으면 후순위가 됨.ㆍ 대항력 확보 문제 : 대항력 (전입신고 +실제 거주) 이 중요한데 , 이미 전입한 사람이 있다면 내 대항력이 밀릴 수 있음.계약 후 (월요일) 전입세대 열람이 괜찮은 경우ㆍ 임대인이 확실하게 " 아무도 전입하지 않았다 " 고 보증할 경우 -> 하지만 계약서 작성 후 확인하는 것이므로 , 문제가 발견되면 취소가 어려울 수 있음.ㆍ 계약서에 '전입 세대 열람 결과 세대주가 존재할 경우 계약 해지 가능' 특약을 포함하는 경우 -> 이 특약이 있다면 월요일에 확인하고 문제가 있으면 계약을 무효화할 수 있음.계약 전에 (금요일) 전입 세대 열람이 필요한 경우ㆍ 안전성을 최우선으로 고려한다면 계약 전 (금요일) 에 임대인에게 요청하는 것이 가장 확실 -> 미리 확인하면 계약 전에 문제를 발견할 수 있음. 특히 신축 아파트는 임대인이 직접 소유한 것이 맞는지도 확인해야 함 (분양권 전매 후 문제 발생 가능 )ㆍ 실무적으로 , 계약 당일 (토요일) 공인중개사가 확인 후 계약 진행하는 경우도 있음.-> 공인중개사가 보통 계약 전에 기본적인 확인을 해주지만 , 최종 책임은 임차인에게 있음.가장 안전한 방법 (권장)1) 금요일에 전입 세대 열람 요청 ㆍ 가능하다면 계약 전에 확인해서 , 세대주가 없는 것을 확정 짓고 계약하는 것이 가장 안전함.ㆍ 임대인이 거부하면 의심해볼 필요 있음.2) 계약서에 특약 추가 (최소한의 방어책 )ㆍ 계약일 이후 (월요일) 에 전입 세대 열람을 할 경우 , 아래 특약을 넣는 것이 필수적 임.※ 특약 예시 : " 계약 체결일 기준으로 해당 주택에 타 세대의 전입 사실이 없는 것으로 간주하고 , 계약일 이후 전입 세대 열람 결과 기존 전입자가 존재할 경우 계약을 해제할 수 있다. 이 경우 임대인은 계약금을 포함한 모든 금액을 즉시 반환한다." 결론적으로 , 최상의 선택은 금요일에 임대인에게 전입 세대 열람을 요청하여 사전 확인하는 것이며 , 차선책은 토요일 계약 시 특약을 넣고 , 월요일에 확인하여 문제가 있으면 계약을 해지 하는 것입니다.위험한 선택으로는 특약 없이 계약 후 월요일에 확인하는 것 -> 문제가 발생해도 계약을 취소하기 어려울 수 있습니다.따라서 , 가능하면 금요일에 미리 확인하고 계약하는 것이 가장 안전하며 , 불가피하게 계약 후 확인할 경우 반드시 특약을 넣어 두는 것이 중요합니다.
주식·가상화폐
Q. 미국의 전략자산으로 비트코인을 제외한
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.최근 트럼프 미국 대통령은 암호화폐 산업 육성을 위해 비트코인 (BTC) , 이더리움 (ETH) , 리플 (XRP) , 솔라나 (SOL) , 카르다노 (ADA) 를 전략 비축 자산으로 지정하겠다고 발표했습니다.이 발표 직후 , 해당 암호화폐들의 가격이 급등하는 등 시장의 큰 반응을 이끌어냈습니다.비트코인은 시가총액 1위의 암호화폐로서 '디지털골드' 로 불리며 안정성과 신뢰성을 갖추고 있습니다.이더리움은 스마트 계약기능을 통해 다양한 분산 애플리케이션 (dApp) 을 지원하는 플랫폼으로서 , 블록체인 생태계에서 중요한 역할을 하고 있습니다.리플 (XRP) 은 국제 송금 및 결제 시스템에서의 활용을 목표로 하며 , 기존 금융 기관과의 협력을 통해 빠르고 저렴한 국제 송금을 가능하게합니다.솔라나 (SOL) 는 높은 처리 속도와 확장성을 제공하는 블록체인 플랫폼으로 , 탈중앙화 금융 (DeFi) 및 NFT 분야에서 주목받고 있습니다.카르다노 (ADA) 는 학술적 연구와 피어 리뷰를 기반으로 한 블록체인 플랫폼으로 , 보안성과 확장성을 강조하며 , 스마트 계약 기능을 제공합니다.이러한 암호화폐들은 각기 다른 기술적 특성과 활용사례를 가지고 있으며 , 시장에서의 가치도 그에 따라 평가되고 있습니다.그러나 암호화폐 시장은 변동성이 크고 , 각 자산의 가치는 기술적 우수성뿐만 아니라 시장 수요 , 규제 환경 , 경쟁상황 등 다양한 요인에 의해 영향을 받습니다.따라서 비트코인을 제외한 다른 코인들의 가치에 대해서는 신중한 분석과 판단이 필요합니다.또한 , 트럼프 대통령의 이번 발표에 대해 일부 전문가들은 내부자 거래 및 시세 조작의 가능성을 제기하며 우려를 표명하고 있습니다.이러한 점을 고려할 때 , 암호화폐 투자 시에는 충분한 정보 수집과 신중한 판단이 필요합니다.
부동산
Q. 서울에 73세의 친척이 7억원 상당의 빌라가 있는데, 지금 모기지론과 매매후 활용을 고민중에 있습니다.
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.친척분이 서울을 떠나고 싶지 않다면 , 주택연금 ( 모기지론 ) 과 매각 후 재투자 중에서 주택연금이 더 유리할 가능성이 높습니다.각각의 장단점을 분석해보겠습니다.주택연금 ( 모기지론 ) 선택 시1) 장점 :ㆍ 서울에 계속 거주 가능ㆍ 월 85만 원의 연금 수령 ( 사망할 때까지 보장 )ㆍ 주택 가격이 상승할 경우 , 추가적인 가치 보존 가능ㆍ 재산세 , 건강보험료 등 부담 완화2) 단점 :ㆍ 공시지가 기준이라 대출 한도가 낮음 ( 3억 이하 )ㆍ 주택을 매각할 경우 , 은행에 정산 후 남은 금액이 적을 수 있음ㆍ 사망 후 주택이 대출금 상환 후 남을지 불확실매각 후 소형빌라 + 예금 활용 시1) 장점 :ㆍ 일시금 7억 확보 , 유동성 높음ㆍ 2억 원대 소형 빌라 매입 후에도 5억 원의 예금 운용 가능ㆍ 예금 이자로 월 150~200만 원 수준의 생활비 마련 가능 ( 연 4~5% 가정 )ㆍ 필요 시 서울 내 이동 가능2) 단점 :ㆍ 2억 원대 빌라는 거주 환경이 악화될 가능성 ( 서울 내 소형 빌라는 대개 노후됨 )ㆍ 주택 가격 상승 시 수익을 놓칠 가능성ㆍ 나이가 들면 이사와 금융 관리가 번거로울 수 있음.추천안 : 서울을 떠나고 싶지 않다면 주택연금이 더 적합ㆍ 서울 거주를 유지하면서 안정적인 현금 흐름 확보 가능ㆍ 거주 환경을 유지하며 추가적인 관리 부담 없이 노후를 보낼 수 있음ㆍ 매각 후 재투자는 더 높은 수익을 낼 가능성이 있지만 , 거주지를 바꾸는 리스크가 있음결론적으로 , 친척분이 ' 서울을 떠나지 않고 싶다 ' 는 것이 가장 큰 변수이므로 , 거주 안정성을 고려해 주택연금이 현실적인 선택이 될 것 같습니다.하지만 주택 시장 상황과 금리 변동성도 고려해야 하니 , 주택 가격이 오를 가능성이 있다면 매각 후 투자도 검토할 수 있습니다.
주식·가상화폐
Q. 코인들은 왜 등락 그래프가 같은가요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.코인의 여러종목 ( XRP, DOGE, BTC, SOLANA, ADA ) 이 하루 등락 그래프에서 비슷한 모양을 보이는 이유는 주식 시장과 비교했을 때 다음과 같은 특징이 있기 때문입니다.비트코인 (BTC) 의 영향력 ㆍ 암호화폐 시장에서 비트코인은 "기축자산 " 역할을 합니다.ㆍ 비트코인의 움직임이 전체 시장에 영항을 미치며 , 특히 알트코인 ( XRP, DOGE, SOLANA, ADA 등 ) 은 BTC 가격에 연동되는 경향이 있습니다.ㆍ 비트코인이 상승하면 대부분의 코인도 따라 오르고 , 반대로 하락하면 함께 떨어지는 구조입니다.유사한 투자자 심리ㆍ 암호화폐 시장은 기관보다 개인 투자자의 비중이 높으며 , 시장 심리가 비슷하게 반영됩니다.ㆍ BTC가 급락하거나 급등하면 공포 ( FUD )나 탐욕 ( FOMO ) 심리가 퍼져서 코인들도 같은 방향으로 움직입니다.유사한 유동성 흐름ㆍ코인 시장은 주식보다 유통성이 낮고 , 소수의 대형 트레이더 ( 고래 , 기관 투자자 ) 들이 전체 시장에 큰 영향을 미칩니다.ㆍ 특정 코인에서 대규모 매수/매도 가 발생하면 연쇄적으로 다른 코인도 영향을 받습니다.시장 메커니즘 차이 ㆍ 주식은 개별 기업의 실적 , 뉴스 , 업황에 따라 움직이지만 , 코인은 전체 시장이 하나의 거대한 네트워크처럼 움직입니다.ㆍ 주식은 개별적인 펀더멘털이 강하지만 , 코인은 여전히 기술적 분석과 투자 심리가 더 큰 영향을 미칩니다.자동매매 ( 봇트레이딩 )ㆍ 암호화폐 시장에서는 봇을 활용한 자동매매가 활발하며 , 비슷한 알고리즘이 사용되기 때문에 특정 패턴이 반복됩니다.ㆍ 특정 지점에서 대량 매매가 발생하면 동일한 패턴이 여러 코인에서 나타날 가능성이 높습니다.결론적으로 , 코인 시장은 BTC의 영향력이 강하고 투자자 심리와 자동매매에 의해 동조화되는 경향이 있기 때문에 , 하루 등락 그래프가 비슷하게 움직이는 것입니다.주식과 다르게 개별 펀더멘털보다는 시장 전반의 흐름이 더 중요한 요소로 작용하는 것이라 봅니다.
부동산
Q. 국내 대형 마트,수익성이 좋은곳은 어디 있나요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.국내 대형마트 시장은 온라인 쇼핑의 성장과 소비패턴 변화로 인해 어려움을 겪고 있습니다.과거 국내에서 운영되던 까르푸는 2006년에 한국시장에서 철수하였으며 , 홈플러스는 현재까지 영업을 이어오던 중 며칠전 기업회생절차를 신청중입니다.이같이 최근 몇 년간 대형마트들은 매출 감소와 수익성 악화로 어려움을 겪고 있습니다.예를들어 , 이마트의 2024년 1분기 영업이익률은 0.1%에 불과했습니다.또한 롯데마트는 2024년 매출 5조 3,756억 원 , 영업이익 465억 원으로 영업이익률이 0.9%에 그쳤습니다.이러한 상황에서 코스트코 코리아는 2024년 회계년도 ( 2023년 9월 ~ 2024년 8월 ) 에 6조 5,300억 원의 매출을 기록하며 전년 대비 7.6% 증가했고 , 영업이익은 15.8% 늘어난 2,185억 원을 달성하여 비교적 안정적인 성과를 보였습니다. ( 한국경제 신문 참조)이처럼 국내 대형마트 업계는 전반적으로 어려움을 겪고 있지만 , 코스트코와 같은 일부 기업은 안정적인 수익을 유지하고 있습니다.그러나 전체적인 시장 상황은 온라인 쇼핑의 성장과 소비자들의 구매 패턴 변화로 인해 지속적인 도전에 직면해 있습니다.