안녕하세요 윤민선 금융 세무 가상화폐 전문가입니다.
부동산
Q. 부동산 중개료 관련 문의드립니다~~
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.16억 원짜리 아파트를 매수할 때 5억 원 전세 세입자가 있는 상태로 ' 세를 안고 ' 매수하는 경우 , 부동산 중개보수 ( 중개수수료 ) 의 산정 기준이 어떻게 되는지 알아보겠습니다.중개보수 계산 기준 한국에서 부동산 중개보수는 보통 실거래가 ( 매매가 ) 기준으로 산정됩니다.즉 , 전세보증금을 제외한 실질적인 매수 금액 11억 원이 아니라 , 16억 원 전체를 기준으로 중개보수를 계산합니다.16억 원 아파트의 중개보수 계산ㆍ 매매가 16억 원 -> 상한요율 0.9% 적용 ( 협의 가능 )ㆍ 최대 중개보수 = 16억×0.9%= 1,440만 원 ( 부가세 별도 , 협의 가능 )정리하자면 , 전세를 안고 사더라도 매매 계약의 실거래가 ( 16억 원) 기준으로 중개보수가 산정됩니다.16억 원 기준으로 상한 0.9% ( 협의 가능 ) , 최대 1,440만 원이 부과될 수 있고 , 중개보수는 협의 가능하므로 중개업소와 협상을 시도해보는 것이 중요합니다.
주식·가상화폐
Q. 바이비트 거래소 해킹사건 보니 무서운데 한국 거래소는 해킹 안전한가요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.최근 암호화폐 거래소 바이비트 ( Bybit ) 가 약 2조 원 규모의 해킹 피해를 입었으며 , 이는 북한의 해킹조직인 라자루스 그룹의 소행으로 추정됩니다.이러한 대규모 해킹 사건은 암호화폐 거래소의 보안에 대한 우려를 높이고 있습니다.한국의 암호화폐 거래소들도 해킹의 위험에서 완전히 자유롭지 않으므로 , 사용자들은 개인적인 보안 수칙을 철저히 지키는 것이 중요합니다.암호화폐 거래 시 보안을 강화하기 위한 권장사항을 알아보겠습니다.이중 인증 ( 2FA ) 활성화 : 거래소 계정에 로그인할 때 이중 인증을 설정하여 보안을 강화하십시오.강력한 비밀번호 사용 및 정기적 변경 : 예측하기 어려운 비밀번호를 사용하고 주기적으로 변경하여 계정 보안을 유지하십시오.의심스러운 링크나 이메일 주의 : 피싱 공격을 방지하기 위해 출처가 불분명한 링크나 이메일을 열지 마십시오.콜드월렛 사용 : 장기 보관용 암호화폐는 인터넷과 연결되지 않은 콜드 월렛에 저장하여 해킹 위험을 줄이십시오.거래소의 보안정책 검토 : 이용하는 거래소의 보안 조치와 과거 해킹 이력을 확인하여 신뢰할 수 있는 곳을 선택하십시오.결론적으로 , 암호화폐 시장은 높은 수익 가능성과 함께 보안 위험도 존재하므로 , 개인의 주의와 철저한 보안관리가 필수적입니다.아래 영상은 사고에 관련된 것이니 참조하시기 바랍니다.
부동산
Q. 전세 계약 만기 후 며칠만 더 살아달라고 하는데요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.집주인이 요청한 6/21까지 거주하는 것에 대해 법적인 문제는 없으나 , 몇 가지 중요한 점을 체크해야 합니다.법적인 문제 여부ㆍ 전세 계약 만료일 ( 6/18 ) 이후에도 집을 비워주지 않는 경우 , 집주인이 갱신 거절을 했다면 불법점유로 볼 수도 있지만 , 집주인이 동의한 상태라면 문제될 가능성은 낮습니다.ㆍ 다만 , 나중에 분쟁이 발생할 가능성에 대비하여 관련 내용을 문자로 주고받는 것이 좋습니다.문자로 남겨야 할 내용ㆍ 집주인이 6/21까지 거주 요청한 것과 전세보증금을 6/21 지급하기로 약속했다는 내용을 문자로 남기세요.ㆍ 예시 :"ㅇㅇ님 요청으로 6/21 까지 거주하는 것으로 협의하였으며 , 전세보증금은 6/21 지급받기로 하였습니다. 이에 대해 확인 부탁드립니다."집주인이 이에 대해 " 네, 확인했습니다." 등의 답변을 주도록 유도하세요. 관리비 및 공과금 처리 ㆍ 계약 만료일 이후의 관리비 , 수도세 , 전기세 등의 비용은 집주인에게 요구할 수 있습니다. (협의)ㆍ 만약 집주인이 6/21 까지 비용을 부담하지 않겠다고 하면 , 이를 6/21 에 지급받을 보증금에서 차감한다고 문자로 명확히 남겨두세요. (협의)은행 대출 및 이자 청구 가능 여부 ㆍ 본인의 대출이 있다면 , 원래는 보증금을 받아서 상환해야 하므로 늦어질 경우 이자가 추가됩니다.ㆍ 집주인의 요청으로 인해 늦어진 것이므로 , 은행이자를 집주인에게 요구할 수 있습니다.ㆍ 문자 예시 :" 전세보증금 반환이 6/21 로 늦어짐에 따라 , 이에 따른 대출 이자를 청구합니다. 이에 대한 입장을 알려주세요. "( 집주인이 거부할 수도 있으나 , 협의는 시도해볼 수 있음 )임차권등기명령 신청 가능 여부 ㆍ 만약 6/21 에 보증금이 반환되지 않을 가능성이 있다면 , 6/19 에 임차권등기명령을 신청하는 것이 안전합니다.ㆍ 임차권등기명령 이란?보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 가더라도 임차인의 권리를 보호하는 제도입니다.등기를 해놓으면 보증금을 돌려받기 전까지 대항력 ( 전세금 반환 청구권 ) 을 유지할 수 있습니다.신청 방법은 법원에 신청서 제출 -> 심사 후 등기 완료.결론적으로 , 6/21 까지 거주하는 대신 , 보증금 지급 확약 문자를 받아 두시고 , 6/19 에 임차권등기명령을 신청할 지 검토 ( 혹시나 지급이 지연될 경우 대비 ) 하신 다음 , 6/18 이후의 관리비 , 전기세 , 수도세 등은 집주인 부담을 명확히 하시기 바랍니다.그리고 은행 이자 발생 시 집주인에게 부담 요청 가능을 문자로 남기셔야 유리합니다.
주식·가상화폐
Q. 미국주식으로 돈을 잃어도 양도세를 내야하나요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.해외 주식 투자자들에게 양도소득세는 중요한 고려 사항입니다.특히 미국 주식 거래에서 손실을 입었을 경우 , 국내 세법상 양도소득세는 어떻게 적용되는지 명확히 이해하는 것이 필요합니다.대한민국의 세법에 따르면 , 해외 주식 거래에서 발생한 양도소득은 기타소득이 아닌 양도소득으로 분류되며 , 연간 총 양도차익이 250만 원을 초과할 경우 22% ( 지방소득세 포함 ) 세율이 적용됩니다.그러나 이는 이익이 발생했을 경우에만 해당합니다.즉 , 미국 주식 거래에서 손실이 발생했다면 , 기본적으로 납부할 양도세가 없습니다.또한 , 해외 주식의 양도소득세는 손익 통산이 가능합니다.예를들어 , A주식에서 500만 원의 이익이 발생했지만 , B주식에서 300만 원의 손실이 발생했다면 , 최종 양도소득은 200만 원으로 계산됩니다.만약 손실이 더 크다면 , 세금 부담은 사라지며 한 해 동안의 손실은 다음 해로 이월되지않습니다.결론적으로 , 미국 주식 거래에서 손해를 많이 본 경우에는 국내에서 양도소득세를 납부 할 필요가 없습니다.그러나 다른 해외 주식에서 이익이 발생했다면 이를 합산하여 과세 여부를 검토해야 합니다.그리고 현행 제도에서는 손실 이월공제가 없으며 , 같은 해 내에서만 손익을 합산할 수 있다는 점을 유념해야 합니다.다만 , 항후 금융투자소득세의 도입 여부에 따라 제도가 변화할 가능성이 있으므로 지속적인 관심이 필요합니다.모든 투자자는 연말 정산 전에 자신의 해외 주식 거래 내역을 면밀히 검토하고 , 필요하면 전문가의 조언을 받는 것이 바람직합니다.
부동산
Q. 주담대 금리비교 질문 드립니다 알려주세요~
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.주택담보대출 (주담대 ) 금리를 비교하고자 할 때 , 여러 금융사의 금리를 한눈에 확인하고 대출을 갈아탈 수 있는 앱이 있습니다.예를들어 ' 금리비교 한눈에 ' 앱은 전세대출 , 주택담보대출 , 개인신용대출 등의 금리를 비교하고 계산할 수 있어 유용합니다.또한 네이버 ,토스 , 카카오페이 등 다양한 대출 비교 플랫폼을 통해 여러 금융사의 금리를 비교하고 대출을 갈아탈 수 있습니다.이러한 플랫폼들은 주택담보대출과 전세대출의 온라인 대환대출 서비스를 제공하여 , 집에서 손쉽게 대출 상품을 비교하고 변경할 수 있도록 지원합니다.두 번째 아파트를 구매하려는 경우 , 주택담보대출의 담보인정비율 ( LTV ) 은 일반적으로 60%에서 70% 사이입니다.다만 , 이는 지역 , 주택가격 , 개인의 신용도 등에 따라 달라질 수 있으므로 , 정확한 비율은 해당 금융기관이나 관련 기관에 문의하여 확인하시는 것이 좋습니다.