안녕하세요 윤민선 금융 세무 가상화폐 전문가입니다.
부동산
Q. 오피스텔 명의변경 혹은 매도중 어느것이 나을까요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.오피스텔을 3년간 보유하시면서 매입가는 2억100만 원, 현 시세는 2억4백만 원으로 약 300만 원의 시세 차익이 발생하셨습니다.이러한 상황에서 절세를 고려하여 가족이나 지인에게 명의변경(증여)하는 것과 타인에게 매도하는 것 중 어느 것이 유리한 지 살펴보겠습니다.가족 또는 지인에게 명의변경(증여)하는 경우:증여세 : 가족이나 지인에게 오피스텔을 증여할 경우, 수증자는 증여세를 부담해야 합니다. 증여세는 증여받은 재산의 가액에서 공제액을 제외한 금액에 대해 부과됩니다. 예를들어, 배우자에게 증여 시 6억원 까지 공제되며, 직계존비속에게는 5천만 원까지 공제됩니다. 따라서 증여금액이 이 공제액을 초과하면 초과분에 대해 증여세가 부과됩니다.취득세 : 수증자는 취득세를 납부해야 합니다. 오피스텔의 경우, 취득세율은 4% 이며, 여기에 농어촌특별세와 지방교육세가 추가되어 4.6% 의 세율이 적용됩니다. (조세편람)타인에게 매도하는 경우 :양도소득세 : 오피스텔을 타인에게 매도할 경우, 양도소득세가 부과됩니다.양도소득세는 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 제외한 양도차익에 대해 부과되며, 보유 기간과 보유 주택 수에 따라 세율이 달라집니다. 일반적으로 1세대 1주택이 아닌 경우 기본세율 (6~45%)이 적용되며, 다 주택자의 경우 중과세율이 적용될 수 있습니다.부가가치세 : 오피스텔을 업무용으로 사용하셨다면, 매도 시 부가가치세가 부과될 수 있습니다. 이 경우 포괄양수도 등의 방법을 통해 부가가치세를 절세할 수 있는 방법이 있습니다.(홈택스)절세를 위한 고려사항 :명의변경(증여) 의 경우 : 가족 간 증여 시 공제액 범위 내에서 증여세 부담을 줄일 수 있지만, 취득세는 여전히 부담해야 합니다.또한 증여 후 5년 이내에 수증자가 해당 부동산을 매도할 경우, 양도소득세 계산 시 증여자의 취득가액이 적용되므로 세금 부담이 늘어날 수 있습니다.타인에게 매도의 경우 : 양도소득세와 부가가치세를 고려해야 하지만, 매도에 따른 현금 유입이 발생하므로 자금 활용 측면에서 유리할 수 있습니다.또한, 오피스텔을 주거용으로 사용하셨다면 1세대1주택 비과세 혜택을 받을 수 있는지 검토해 보는 것이 좋습니다.결론적으로 가족이나 지인에게 명의변경(증여)을 할 경우, 증여세와 취득세 부담이 발생하며,특히 증여세는 공제액을 초과하는 부분에 대해 상당한 세율이 적용될 수 있습니다.반면, 타인에게 매도할 경우 양도소득세와 부가가치세를 부담해야 하지만, 매도 대금을 통해 자금을 확보할 수 있습니다.따라서 현재 상황에서는 타인에게 매도하는 것이 세금 부담 측면에서 더 유리할 수 있습니다.다만, 개인의 재무상황, 가족의 재산 분배 계획등 다양한 요소를 고려해야 하므로, 정확한 세무 상담을 통해 최적의 절세 방안을 찾는 것이 중요합니다.*참조문헌네이버블로그 / Naver Kin / 이데일리 / 네이버포스트 / 국세청홈택스 / 조세편람
주식·가상화폐
Q. 현재 국내코인이나 주식소득에 대한 세금은 얼마이며 앞으로 어떻게 바뀌나요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.현재 정부에서 암호화폐와 주식거래로 발생한소득에 대한 과세는 아래와 같습니다.주식소득에 대한 과세;국내 상장주식 : 양도소득세 비과세. 다만 대주주에 해당하는 경우 양도소득세가 부과될 수 있습니다.해외주식 및 비상장주식 : 연간 250만원을 초과하는 양도차익에 대해 20% 의 양도소득세가 부과됩니다.암호화폐 소득에 대한 과세 :2024년까지는 비과세 이나 , 2025년 부터 기타소득으로 분류되어 과세될 예정입니다.2025년 부터 암호화폐 과세방식 :2025년 1월1일 부터 시행됩니다. 기본공제 금액은 연간 250만원 까지는 소득세가 부과되지 않습니다.세율은 250만원을 초과하는 소득에 대해 소득세 20%와 지방세 2%가 부과되어 총 22%의 세율이 적용됩니다.예를 들어서 , 2025년에 암호화폐 거래로 1,000만원의 이익을 얻었다면 (손실 상계후) 250만원은 공제되고 나머지 750만원에 대해 22%의 세율이 적용되어 약 165만원의 세금을 납부하게 됩니다.그러나 최근 정부는 암호화페 과세를 2027년으로 2년 더 유예하는 세법 개정안을 발의하였습니다. (whrlxhlwlr.tistory.com)따라서 암호화폐 과세 시점이 변경될 가능성이 있으므로 , 최신 법령과 공지를 지속적으로 확인하시기 바랍니다.#참조문헌whrlxhlwlr /법과생활/ 네이버블로그(가상자산과 세금) / 미주 중앙일보 / 한경닷컴 / 코인체크
주식·가상화폐
Q. 알트코인 중에서 비트코인 다음으로 자산가치가 있는 코인이 무엇일까요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.비트코인 외에도 장기 투자에 적합한 알트코인들이 있습니다. 아래는 시가총액과 프로젝트의 안정성을 고려하여 추천하는 주요 알트코인입니다.1. 이더리움 (Ethereum, ETH): 스마트 계약 기능을 제공하는 대표적인 플랫폼으로, 다양한 분산 애플리케이션(dApp)이 이더리움 네트워크에서 운영되고 있습니다.시가총액 기준으로 비트코인 다음으로 높은 가치를 지니고 있습니다.2. 바이낸스 코인 (Binance Coin, BNB): 세계 최대 암호화폐 거래소인 바이낸스에서 발행한 토큰으로, 거래 수수료 할인 등 다양한 혜택을 제공합니다.바이낸스 생태계의 성장과 함께 가치가 상승하고 있습니다.3. 카르다노 (Cardano, ADA): 학술적 연구를 기반으로 개발된 블록체인 플랫폼으로, 보안성과 확장성을 강조합니다.스마트 계약 기능을 통해 다양한 응용 프로그램을 지원합니다.4. 솔라나 (Solana, SOL): 높은 처리 속도와 낮은 수수료로 주목받는 블록체인 플랫폼으로, 디파이(DeFi)와 NFT 분야에서 활발히 활용되고 있습니다.5. 폴카닷 (Polkadot, DOT): 다양한 블록체인 간의 상호 운용성을 목표로 하는 프로젝트로, 여러 체인을 연결하여 데이터와 자산의 교환을 가능하게 합니다.이외 온톨로지(ONT): 장기 투자보다는 단기적인 트렌드 활용에 적합할 가능성이 큼.파일코인(FIL): 분산형 데이터 저장의 중요성이 커지고 있는 만큼 장기적인 성장 가능성 있음.수이코인(SUI): 게임 및 NFT 생태계의 성장에 베팅한다면 소액으로 장기 보유를 고려할 만함.이러한 코인들은 시가총액이 높고, 활발한 개발 및 커뮤니티 활동을 통해 장기적인 성장 가능성이 있습니다.장기적으로는 비트코인 및 이더리움을 중심으로 포트폴리오를 구성하고, 알트코인은 10~20% 내외로 유지하는 것이 안정적입니다.그러나 암호화폐 시장은 변동성이 크므로, 투자 전에 각 프로젝트의 백서, 개발 현황, 커뮤니티 활동 등을 면밀히 검토하시기 바랍니다.또한, 분산 투자와 리스크 관리 전략을 수립하여 신중하게 접근하시기를 권장드립니다.
부동산
Q. 부동산(내집마련)사면안돼는이유?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.가상자산(코인) 투자로 수익을 얻어 부동산을 취득할 경우, 세무조사를 받을 가능성이 있습니다. 이는 다음과 같은 이유 때문입니다.1. 자금출처조사: 부동산을 취득할 때, 국세청은 취득 자금의 출처를 확인합니다. 특히, 고가의 부동산을 취득하는 경우 자금조달계획서를 제출해야 하며, 여기에는 자금의 출처를 명확히 기재해야 합니다. 만약 자금의 출처가 불분명하거나 소득 수준에 비해 과도한 자산을 취득한 경우, 국세청은 자금출처조사를 통해 해당 자금이 합법적으로 형성된 것인지 확인합니다. 2. 가상자산 수익의 특성: 현재 한국에서는 가상자산의 양도나 대여로 발생하는 소득에 대한 과세가 2027년까지 유예되어 있습니다. 그러나 가상자산과 관련된 다른 형태의 소득, 예를 들어 레퍼럴 수익, 디파이 수익 등은 과세 대상이 될 수 있습니다. 따라서 이러한 수익을 통해 부동산을 취득할 경우, 국세청은 해당 소득이 적법하게 신고되었는지 확인하기 위해 세무조사를 실시할 수 있습니다. 결론적으로 가상자산 투자로 수익을 얻는 것은 불법이 아니지만, 해당 수익을 통해 부동산을 취득할 때는 자금의 출처를 명확히 입증해야 합니다. 이를 위해 가상자산 거래 내역, 입출금 내역 등을 철저히 관리하고 보관하는 것이 중요합니다. 또한, 세무 전문가와 상담하여 적법한 절차를 따르는 것이 바람직합니다.
부동산
Q. 아파트 무상임대시 계약서를 작성하나요
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.어머니의 집에 무상으로 거주하시는 경우, 일반적으로 임대차계약서를 작성할 필요는 없습니다. 그러나 특정 상황에서는 무상임대차계약서 작성이 요구될 수 있습니다. 예를 들어:사업자 등록 시: 사업장 주소를 어머니의 집으로 등록하려는 경우, 세무서에서 무상임대차계약서 제출을 요구할 수 있습니다. 전입신고 시: 주민센터에서 전입신고를 할 때, 무상임대차계약서를 요구하는 경우가 있습니다. 따라서, 이러한 상황에 대비하여 무상임대차계약서를 준비해 두는 것이 좋습니다. 계약서에는 임대인(어머니)과 임차인(본인)의 인적 사항, 임대 목적물의 주소, 임대 기간, 임대료(무상임대임을 명시) 등을 포함해야 합니다. 무상임대차계약서 양식은 인터넷에서 쉽게 구할 수 있으며, 작성 후 임대인과 임차인의 서명 또는 도장을 받아 보관하시면 됩니다.