안녕하세요 윤민선 금융 세무 가상화폐 전문가입니다.
부동산
Q. 변기 물탱크 파손 교체를 임차인이 해줘야 하나요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.임대차 관계에서 시설물의 파손에 대한 수리 책임은 원칙적으로 그 원인과 경위에 따라 달라집니다.일반적으로 ' 주택임대차보호법 ' 및 민법 제623조에 따르면 , 임대인은 주택을 사용 ㆍ수익에 적합한 상태로 유지할 의무가 있으며 , 임차인은 통상적인 사용 범위를 초과해 고의나 과실로 손해를 입혔을 경우 수리 책임을 집니다.본 사례에서는 임차인이 입주한 지 약 11개월 되었고 , 평소에도 변기에서 이상한 소리가 계속 났다는 점 , 집주인도 그 소리를 인지하고 있었던 점 , 그리고 전문가의 견해가 시공상의 하자 및 수평 불균형으로 인한 구조적 문제를 지적하고 있는 점에서 , 해당 파손이 임차인의 과실이 아닌 설비자체의 결함이나 노후화 , 혹은 초기 시공 하자로 인한 것이라는 가능성이 높습니다.또한 변기 물탱크는 임차인이 일상적으로 사용하는 시설물에 포함되지만 , 이는 ' 소모품 ' 이 아니라 ' 건물 부속의 주요 설비 ' 로 보아야 하므로 , 노후나 시공결함으로 인한 파손은 임대인의 유지 ㆍ 보수 책임 범위에 속한다는 것이 일반적인 판례와 해석입니다.결론적으로 , 임차인이 고의로 파손한 것이 아니고 , 사용상 중대한 과실이 없다면 임차인이 원상복구 의무를 부담할 사안은 아닙니다.집주인이 끝까지 부담을 요구한다면 , 전문가의 진단서나 입주 초기 사진 , 혹은 집주인과의 대화 기록 등을 통해 객관적 자료를 확보해두는 것이 바람직합니다.이사 전까지 협의가 안된다면 , 보증금 분쟁으로 이어질 수 있으므로 법률구조공단 등 무료 법률 상담도 고려해볼 수 있습니다.
주식·가상화폐
Q. 네이버는 과거 전고점을 돌파할까요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.네이버는 코로나19 팬데믹 시기 비대면 경제의 수혜주로 부상하며 주가가 큰 폭으로 상승했습니다.재택근무 , 온라인 쇼핑 , 디지털 콘텐츠 수요의 급증은 네이버의 광고 , 커머스 , 웹툰 등 주요사업 부문에 직접적인 성장기회를 제공했고 , 시장에서는 이를 반영해 네이버 주가를 2021년 최고 약 45만 원까지 끌어올렸습니다.그러나 팬데믹 이후 금리 인상 , 경기 둔화 , 글로벌 빅테크 조정 등의 요인이 겹치며 성장 기대에 제동이 걸렸습니다.특히 광고 시장 위축과 라인ㆍZ홀딩스 관련 일본 사업 리스크 , 고평가에 대한 부담이 투자심리를 약화시키며 주가는 점차 하락세를 보였습니다.그럼에도 불구하고 , 네이버는 AI , 클라우드 , 글로벌 콘텐츠 시장에서 꾸준히 신사업을 확대하고 있습니다.하이퍼클로바X를 중심으로 한 생성형 AI 경쟁력 강화 , 북미 ㆍ일본 중심의 웹툰ㆍ웹소설 시장 확장 , 스마트스토어와 네이버페이를 통한 커머스 ㆍ 핀테크 성장 등은 중장기 성장의 동력으로 평가받습니다.따라서 장기적으로 네이버가 과거 전고점을 회복할 가능성은 존재하지만 , 이는 단순한 시장 회복이 아닌 본업 수익성 개선과 신사업에서의 실질적인 성과 도출이 병행되어야 가능할 것입니다.단기 급등보다는 점진적인 회복이 더 현실적인 전망입니다.
주식·가상화폐
Q. 왜 증권사의 목표가는 변동이 클까요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.증권사의 목표가가 1년도 안 되어 크게 변동하는 이유는 , 그 산정 방식이 본질적으로 예측에 기반하며 시장환경에 민감하게 반응하기 때문입니다.목표가는 통상적으로 해당 기업의 향후 12개월 실적을 예측하여 , 이를 바탕으로 적정 주가를 산출하는 방식으로 결정됩니다.여기에는 PER (주가수익비율) , PBR (주가순자산비율) , DCF (현금흐름할인법) 등이 활용되며 , 이때 사용되는 전제 조건은 경제 상황 , 산업 전망 , 금리 , 환율 , 수요 ㆍ공급 변화등 다양한 외부 변수에 따라 달라집니다.예를 들어 , 기업의 실적이 예상보다 부진하거나 , 금리가 급격히 오르거나 , 지정학적 리스크가 발생하는 경우 , 미래 실적에 대한 기대가 낮아지면서 목표가는 조정될 수 밖에 없습니다.또한 증권사 애널리스트들은 수시로 기업 IR , 실적 발표 , 산업 흐름 등을 반영하여 리포트를 업데이트하기 때문에 , 과거의 목표가가 유지되기보다는 지속적으로 재조정되는 것이 일반적입니다.결론적으로 , 목표가는 ' 정답 ' 이 아니라 , 당시 시점에서의 예측치에 불과하며 , 이를 맹신하기보다 투자 판단의 참고 자료로 활용하는 것이 바람직합니다.
부동산
Q. 오피스텔 용도 확인 서류, 분양일 때 어떤 서류를 발급받아야할까요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.오피스텔의 용도를 확인해야 하는 상황에서 , 일반적인 부동산 매매나 임대차 거래가 아니라 분양 단계라면 ' 중개 대상물 확인 ㆍ설명서 ' (중개물확인서) 를 받을 수 없습니다.이 경우 , 해당 오피스텔의 법적 용도 (예 : 업무용 , 주거용 등) 를 명확히 파악하기 위해서는 다른 방식으로 정보를 확보해야 합니다.우선 가장 핵심적인 서류는 건축물대장입니다.건축물대장은 해당 오피스텔의 ' 용도 (주용도 및 부용도) ' 가 어떻게 등재되어 있는지를 확인할 수 있는 공식 자료이며 , 이는 해당 관할 시 ㆍ군 ㆍ구청의 건축과나 정부24웹사이트 , 또는 카카오맵ㆍ네이버지도 등지에서 지번 검색으로도 열람이 가능합니다.여기에 ' 업무시설 (오피스텔) ' 로 되어 있다면 주거로 사용할 수 없는 업무용 오피스텔일 수 있으며 , ' 주거가능 ' 여부는 지자체별 주거제한 여부도 병행해 확인해야 합니다.분양 단계일 경우에는 시공사나 시행사 측에 ' 분양공고문 ' , ' 건축허가서 ' , ' 사업계획 승인서 ' 에는 해당 오피스텔의 층별 , 호실별 용도가 명확히 구분되어 있어 법적 활용 범위를 파악할 수 있습니다.또한 , 오피스텔이 ' 도시형생활주택 ' 등으로 포함되어 있는 경우라면 이는 ' 주택 ' 으로 간주되어 각종 규제를 달리 받으므로 이 역시 중요한 확인 사항입니다.정리하면 , 오피스텔 분양 시 용도를 확인하려면 건축물대장, 분양공고문 , 사업계획승인서 등을 통해 해당 시설의 법적 용도와 주거 가능성 여부를 판단해야 하며 , 이는 시공사 ㆍ시행사 또는 관할 구청 건축과에 문의함으로써 확보할 수 있습니다.
부동산
Q. 주택 구입 후 인테리어 공사할 때 반셀프로 할 때 주의할 점이 있나요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.주택을 구입한 뒤 반셀프 인테리어를 계획한다면 , 전체 공정의 흐름을 이해하고 각 공정 간의 연결을 신중히 고려해야 합니다.반셀프란 , 전체 인테리어 공사 중 일부는 직접계획 및 관리하고 , 나머지는 전문업체에 맡기는 방식입니다.비용 절감의 장점이 있으나 , 초보자에게는 예상 외의 변수와 시행착오가 많을 수 있습니다.가장 중요한 것은 공정 순서의 계획입니다.일반적으로 철거 -> 설비 (전기 ㆍ수도 ㆍ가스) -> 단열ㆍ창호 -> 목공 -> 타일 -> 도장 -> 도배 -> 조명 순으로 진행됩니다.이 순서를 혼동하거나 겹치게 되면 재작업이 발생하거나 업체 간 충돌이 생길 수 있습니다.업체 선정 시에는 다음을 유의해야 합니다.각 분야 (도배 , 전기 , 가스 , 수도 등) 의 시공자는 반드시 자격증 보유 여부와 시공 경력을 확인하고 , 구체적인 견적서와 공사 범위를 문서로 받는 것이 좋습니다.시공 중 문제가 생길 경우 책임 소재를 분명히 하기 위해서입니다.특히 가스나 전기처럼 안전과 직결된 분야는 허가받은 업체를 통해 작업해야 하며 , 완료 후에는 반드시 검사를 요청해야 합니다.또한 , 공정 간 연결 타이밍도 신중히 잡아야 합니다.예를 들어 , 전기배선이 끝나기 전에 도배를 해버리면 나중에 콘센트 위치나 조명이 어긋날 수 있고 , 가스배관이 완료되기 전 타일을 붙이면 추후 뜯어내야 하는 상황이 생길 수 있습니다.무엇보다 중요한 것은 현장 관리입니다.반셀프는 시공관리를 본인이 하게 되므로 , 현장에 자주 방문해 공정이 제대로 진행되고 있는 지 확인하고 , 각 업체와의 소통을 원활히 유지해야 합니다.시간을 들이지 않으면 오히려 비용이 더 들 수 있습니다.마지막으로 , 반셀프 인테리어는 계획을 세밀하게 하고 , 전문업체의 작업을 정확히 구분하여 신뢰 가능한 시공자와 협업해야 성공할 수 있습니다.초보자라면 최소한의 설계지식과 공정 이해는 필수적입니다.