안녕하세요. 인생중개 입니다.
Q. 전세계약시 특약사항문의입니다~~~~
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.잔금일 익일까지 제한물권 설정 금지 또는 현 권리관계 유지 , 전세대출 불가시 계약해지 외에가장 분쟁이 잦은 "하자 보수"관련한 내용을 적으시는게 좋겠습니다. 임차인의 과실 없이 발생된 시설내 하자(누수,균열 등)는 임대인이 수리해주고 외에 소모품 등은 임차인이 한다라는 등 구체적으로 명기할 수록 좋은 특약입니다.
Q. 전세 계약 갱신 청구권 관련문의
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.계약갱신청구권은 계약시 마다 발생된다고 보시면됩니다. 현재 거주중인 주택에서 계약갱신청구권을 행사하여 만기가 도래하였고, 이후 다른 주택으로 이사를 가시게 되었을때이사를 간 주택에서 역시 만기 시점에 계약갱신청구권 행사를 하실 수 있습니다.청약의 특별공급처럼 생애 한번만 가능한것은 아닙니다.
Q. 임대인 만기전 입주 협의 비용 및 비용지급 질문.
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.현재 시점으로 이사비용 1,000,000원으로는 힘들것으로 보입니다. 중개수수료 역시 질문자님이 이사갈 집의 전세금을 기준으로 계산하시는게 좋습니다.통상 이주비용은 이사비용+중개수수료를 제시하게 되는데 이때 현재 거주하고 있는 집을 기준으로 하느냐 이사갈집을 기준으로 하느냐에 따라 금액의 차이가 있습니다.계약만기 이전에 명도를 해주시는 것은 전적으로 임차인의 협조가 필요한 상황이며, 질문자님이 협조해주지 않는다면 임대인은 원하는 날짜에 입주를 할 수 없습니다. 때문에 급한것은 임대인이니 더 나은 조건으로 제시를 해보시길 바랍니다.
Q. 6월초에 이사할 예정인데요.
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.고지의무가 있는것은 아니지만 관례상 전세집들은 만기 또는 퇴거 하기 3개월 전부터 집을 내놓습니다.미리 내놓는 이유는 새로운 세입자를 구하는데 충분한 시간을 갖기 위함이고 이 기간동안 임대인은 질문자님의보증금 반환을 위하여 준비할 수 있는 시간이 됩니다. 6월에 퇴거하셔야하면 답변 드리는 날을 기준으로 약 4개월 정도 남았으니 지금부터 내놓으시는게 좋을 것 같습니다.
Q. 빌라 전세중 압류잡혔을때 어떻게 하나요?
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.압류등기가 어떠한 등기에 기해 발생되었는지 확인이 필요합니다. 질문자님이 입주할 당시 을구에 어떠한 제한물권도 없었는데 갑작스레 압류등기가 설정된것이라면 질문자님은 대항력있는 임차인으로 해당 주택이 경락되더라도 이후 경락인에게 대항할 수 있게됩니다.하지만 현재 설정된 압류등기가 질문자님이 입주할 당시 을구에 제한물권이 설정되어 있었고 그 등기로 인해 생긴 압류등기라고 한다면 선순위 채권을 기준으로 하게됩니다. 이때에는 질문자님이 대항할 수 없으므로 보증금을 전액 돌려받기가 어려워지거나 퇴거하셔야하는 상황이 발생될 수 있습니다.보증보험가입을 하셨다면 보증보험회사에 이를 고지하여 반환절차를 진행해보시길 바랍니다.