안녕하세요. 인생중개 입니다.
Q. 조정지역 1가구에서 조정지역 주택 구입시 취득세
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.소형저가주택일 경우 취득세 중과 배제 대상입니다. 단 ,관리처분계획인가 받은 재개발 구역과 소규모 재건축사업의 사업시행인가를 득한 1.3억(서울)이하 소규모 주택(빌라)는 중과 대상이므로 필히 확인해보실 필요가 있으며, 취득세 중과대상이 아니라고 소형저가주택을 쉽게 취득하시게 되면 향후 양도세를 중과하게 부담하실 수 있으므로 필히 살펴보시는게 좋습니다.
Q. 전세갱신청구권 사용 가능한가요?
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.1. "실거주를 하던 다른 세입자를 들여 전세,월세를 받던 하겠다."라고 하셨던 집주인분께서 제가 보증금을 맞춰주지 않는다고 끝까지 정확한 입장표명(실거주를 할테니 나가라! 라고 정확히 말씀 안하시는 경우)을 하지 않고 오락가락한 태도를 보인다면, 저는 만기임박시 묵시적계약갱신으로 봐도 되는건가요?-> 명확히 갱신거절 사유를 통보하지 않는다면 갱신청구권을 사용하여 연장할 수 있다고 봅니다. 묵시적갱신이라 보기는 어려우나 분명한건 임대인이 "직접 거주할테니 퇴거하라, 또는 직계존비속이 거주할테니 퇴거하라"라는 등의 명확한 사유로 통보해주지 않는다면 갱신청구권 사용이 가능하다는 것입니다.2. 묵시적계약갱신의 경우에 해당하지 않는다면, 불분명한 집주인 태도에 관련하여 내용증명 또는 문자등으로 증거를 남겨두어 차후 분쟁시 집주인의 합당하지 못한 전세갱신권 거절의 의사표현으로 간주해도 될까요?-> 임대인의 진의가 어찌되었건 직접거주 할것이라 한다면 퇴거해야하는것은 맞으나 이후 이것이 이행되지 않았을때 손해에 대한 청구가 가능합니다. 내용증명이던 문자던 상호 전달받았음을 확인하기 쉬운 방법으로 하시는게 좋습니다. 3. 문자나 내용증명 등을 전송하였어도 무반응으로 일관하다 집주인이 만기가 한달도 안남은 시점에 나가달라고 한다면, 저는 퇴거요청을 거부할 수 있나요?(합당한 배상을 해준다면 모를까요.이사비용 복비 등등)-> 임대인의 갱신거절 사유가 정당하지 않고 만기 한달이 채 남지 않는 상황에서의 통보는 법적으로 의미가 없습니다. 거부하는것이 아닌 질문자님이 연장하여 거주하는것이 적법하다는 것이 됩니다.
Q. 아빠 소유 오피스텔로 들어가려구 하는데 전세대출이 가능한가요??
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.부모가 가진 자산에 자녀가 전세대출을 받을 순 없습니다. 대한민국 부동산 과세 기준 역시 직계존비속간의 계약은 증여로 추정을 해버립니다. 위 계약이 정상적인 계약(실제 대금이 오간 내역을 소명할 수 있다면)이라면 증여로 보진 않으나 은행에서의 전세대출은 불가능할 수 있습니다. 은행 직접내방시 무조건 불가능하다는 답변을 받으실것으로 보이니 대출상담사를 통해 다른 방법은 없는지 확인해보시는게 좋겠습니다.
Q. 부동산 계약시 무엇을 꼭 챙겨서 확인해야할까요?
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.등기부등본 열람이 가장 중요합니다. 해당 부동산의 권리관계에 대해 알 필요가 있으며 더나아가 다가구주택,다중주택일 경우 선순위 임차보증금에 대한 내역도 확인이 필요합니다. 임차보증금 역시 근저당권설정 처럼 임대인에겐 채무이며 질문자님에겐 선순위 권리라고 봐야합니다. 매매계약시에는 해당 시설물에 대한 하자가 가장 중요하겠으며 월세,전세는 위 설명드린 부분을 중점을 두고 보셔야합니다. 물론 전,월세 역시 시설물에 대한 하자를 빼놓을 수 없겠지요.
Q. 주담대 받아서 대출이 남아있는 집도 전세를 줄 수 있을까요?
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.근저당권설정이 되어 있더라도 전세를 놓을 수 있습니다. 그 금액에 따라 임차인이 말소를 조건으로할지 말지가 정해지겠으나일반적으로 전세가 맞춰지면 그 전세금으로 근저당권을 말소해주곤 합니다.