안녕하세요 법무법인(유한) 시그니처 장주석 변호사입니다.
Q. 개인회생기간.계좌이체가 가능한가요?
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.개인회생신청을 한 후 회생개시결정(회생절차를 시작함)이 나왔다면 통상 포괄적 금지명령(채무자를 상대로 강제집행 등을 금지하는 법원의 명령)이 나오므로 이 경우 채무자는 자신의 계좌를 자유롭게 사용할 수 있습니다(변제계획안이 인가되면 변제계획에서 정한 변제금만 매월 법원에 잘 납부하면 됩니다). 다만 상대방에게 돈을 빌려주면 상대방이 갚을 가능성이 있는지 꼼꼼히 생각해보시고 결정하시는게 좋겠습니다.
Q. 아파트 인테리어 공사로인한 피해보상관련 질의
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.이웃의 인테리어 공사로 인해 다른 이웃이 감내하기 어려운 피해를 입었다면 민법 제750조의 불법행위로 인한 손해배상청구가 가능합니다. 문제는 인테리어 공사로 인한 소음이 수인한도(통상적으로 참을 수 없을 정도)를 초과하여야 손해배상청구가 가능한데 이는 구체적인 사정을 고려하여 법원이 판단하게 될 것인데 이에 대한 입증(소음 녹취, 분진 촬영사진 등)이 중요할 것 같습니다. 참고로 인테리어 공사는 도급계약이므로 손해배상청구의 상대방은 1차적으로는 공사업체가 될 것이고, 2차적(소유자가 공사업자를 구체적으로 관리 감독했던 경우)으로는 소유자가 될 것입니다.우선 내용증명을 보내서 보상에 대한 협의를 진행해보시고, 여의치 않다면 민사소송을 제기해보시는 수 밖에 없을 듯 합니다. 물론 소송을 제기하기 전에 승소가능성이 있는지 면밀한 검토가 필요해보입니다.손해액은 정신적 위자료 정도일텐 이는 재판부의 재량사항이며 적게는 수십만원 많게는 수백만원 정도 인정될 수도 있습니다(소음 등으로 인해 아랫집 거주자가 어느 정도 고통을 받았는지에 따라 재판부에서 재량껏 결정하게 될 것입니다).
Q. 임금체불 부동산가압류 후 돈을 받는 방법
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.판결을 받았으면 부동산을 대상으로 강제경매신청을 할 수 있습니다. 다만 위 사안에서는 이미 은행에서 근저당권을 설정해놓았기 때문에 후순위 권리자라 할 수 있는 일반채권자가 강제경매신청을 할 경우 감정평가액을 기준으로 한 낙찰금액에서 근저당권자에게 배당하고 나면 경매를 신청한 채권자에게 배당이 될 가능성이 없는 경우에는 경매이익이 없어서 경매절차가 취소될 수 있습니다(이 경우 법원에서는 경매비용과 근저당권자의 피담보채권액을 합한 금액 이상으로 매수신고를 하라고 통지하게 됩니다). 가압류는 채무자가 임의로 처분을 할 경우 이를 매수한 자가 가압류 등기의 위험을 그대로 인수하게 되기 때문에 사실상 채무자가 임의로 처분하지 못하게 하는 효력이 있습니다. 물론 그렇다고 해서 가압류를 본압류로 이전해서 경매를 신청하더라도 근저당권자의 존재로 인해 경매이익이 없을 수도 있습니다.근저당권자가 임의경매신청을 할 경우 일반채권자는 배당에 참여할 수 있는데 이 역시 낙찰금액에서 경매비용과 선순위 권리자의 채권이 배당된 후 남은 금액이 있을 경우에나 배당받을 수 있습니다.
Q. 부동산 소액보증금 최우선 변제에 대해서 궁금합니다
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.이미 근저당권이 설정된 집의 경우에도 소액임차인 우선변제권이 적용됩니다. 다만 경매신청 전에 주택인도(이사)와 주민등록(전입신고)은 이루어져야 합니다. 그리고 소액임차권이 적용되는 임대차계약이어야 합니다(서울의 경우는 보증금이 1억 6500만원 이하인 경우 5500만원까지 보호됩니다).네.법령에 정해진 최우선변제금 이하의 보증금이라면 전액 보호됩니다. 매매가와는 관련없습니다. 관련 법령주택임대차보호법제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.제3조의2(보증금의 회수)② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다. ③ 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.제8조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.② 제1항의 경우에는 제3조의2제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다. [전문개정 2008. 3. 21.] 주택임대차보호법 시행령제10조(보증금 중 일정액의 범위 등) ① 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. 1. 서울특별시: 5천500만원2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 4천800만원3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 2천800만원4. 그 밖의 지역: 2천500만원② 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다. ③ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다.④ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.[전문개정 2008. 8. 21.] [제3조에서 이동, 종전 제10조는 제17조로 이동 ]제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. 1. 서울특별시: 1억6천500만원2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 1억4천500만원3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 8천500만원4. 그 밖의 지역: 7천500만원[전문개정 2008. 8. 21.]
Q. [상가임대차계약] 저같은 상황에서 원상복구 의무가 있는걸까요?
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.임차인은 임대차계약 종료시 원상회복의무가 있습니다. 다만 위 사안은 전 임차인이 원상회복을 하지 않고 새로운 임차인에게 임대목적물을 넘겨준 것으로 보이고, 이 경우 임대인과의 사이에서 신규 임차인이 임대차계약 종료시 어느 범위까지 원상회복을 할 것으로 약정하였는지 여부가 문제될 것 같습니다. 위 임대차계약서 상으로는 '계약당시'를 기준으로 원상회복하는 것처럼 기재되어 있으나, 이 경우에는 임대인 입장에서는 마치 기존 임차인의 원상회복의무를 면제해준 것으로 보아야해서 다소 억울할 수도 있을 것 같습니다. 그러나 신규 임차인 입장에서도 기존 임차인이 명도한 상태만큼만 원상회복의무를 부담하는 것으로 이해했을 수도 있고, 임대차 계약서상으로도 그러한 의미로 기재된 것으로 이해했을 수 있으므로 이에 대한 위험부담은 임대인이 부담하는 것으로 해석하는 것이 맞을 것 같습니다(즉 임대인이 전 임차인의 원상회복의무까지 신규 임차인에게 부담시키고자 했다면 임대차계약서에 위와 같은 내용을 포함시켰어야 할 것으로 보입니다).