안녕하세요 현여은 전문가입니다.
Q. 일반분양아파트와 조합원아파트는 무슨 차이인가요?
안녕하세요. 현여은 공인중개사입니다.일반분양은 확정일자가 있어 입주자모집공고문에 기재가 되어 있는데요, 지역주택조합의 경우 명확한 날짜가 정해져 있지 않습니다. 사업진행도 예상해 볼 수 있을 뿐 언제 어떻게 진행이 이루어지는지에 대해 정확하게 알 수가 없죠. 쉽게 말해 일반분양은 정해진 날짜에 공사가 끝나 입주까지 할수 있지만 지역주택조합은 지지부진하게 시간만 끌다 무산되는 경우도 있다는 겁니다.또한 분양가에서 다소 차이가 나게 되는데요. 일반분양의 경우 입주자 공고모집을 통해 공급가도 기재되어 전해지고 있습니다. 반면 지주택은 비교적 저렴한 편에 속하지만 공사계획이 명확하게 기재가 되지 않은 만큼 공사기간이 연장된다면 추가금이 발생할 수 있습니다.일반분양은 가점으로 당첨유무를 결정하게 되는데요. 인기가 높은 지역이라면 신청해도 당첨될 확률은 낮은 편이라 볼 수 있습니다. 반대로 지주택은 선착순이 대부분이므로 모집 초기에 서두르기만 한다면 좋은층, 동호수 배정을 받을수 있습니다. 이외에도 차이점 중 큰 부분이 바로 청약통장의 유무가 아닐까 하는데요. 일반분양은 청약통장이 필수이며, 신청 후 당첨될 시 더이상 통장유지가 어렵습니다. 다시 청약을 들어야만 하는데요. 지주택은 통장 유무와 관계없이 선택할 수 있기에 당첨되더라도 기존 보유한 청약은 지속적으로 유지가 됩니다. 또한 일반분양은 전매 부분에 있어서도 수도권에 해당하는 경우 길게는 10년까지 전매가 불가능 합니다. 하지만 비규제지역에 해당하는 경우라면 정해진 기간만 지난다면 가능한데요. 지역주택조합은 사업계획승인이 이루어지고 일정시간이 지난 후에 전매가 가능합니다. 하지만 사업이 무산된다면 전매는 물론 초기 계약금 까지도 회수하지 못할 가능성이 따르기에 선택에 신중함을 더해야 합니다.두 가지 유형 모두 단면적인 부분 하나만 본다면 내집마련 이라는 목적은 동일합니다. 하지만 절차에서 많은 차이가 나타나게 되는 것이죠. 그렇기에 내집마련 계획을 실현하시려고 한다면 현재 상황에 무엇이 더 적합할지를 먼저 따져보고 진행 하시길 바랍니다.현재는 일반분양에 비해 지역주택조합도 성공적으로 건축되는 곳이 전국적으로 많깅에 여러모로 각각 장점과 단점의 차이를 먼저 파악하셔서 적절히 선택하시는 것이 좋겠습니다.
Q. 매물 계약이 완료되지 않은 상태에서 지급한 중개비 돌려받을 수 있을까요
안녕하세요. 현여은 공인중개사입니다.계약 당사자들간의 문제로 인하여 계약이 해제되거나 취소되는 경우에도 부동산 중개수수료를 지급하여야 하는 것이 판례의 입장이라 할 수 있습니다. 다만 그 계약의 해지의 원인이 부동산 중개인의 고의나 과실로 인하여 계약이 해제되었을 경우에는 수수료를 지급하지 않아도 된다고 할수 있는데요 이와 관련해서는 아래의 판례를 참조하시기 바랍니다.[참조판례][부산지법2007.1.25., 선고,2005나10743, 판결:상고] 부동산중개행위는 중개업자가 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매·교환·임대차 기타 권리의 득실·변경에 관한 행위를 알선하는 것으로서 원칙적으로 중개업자는 중개대상물에 대한 계약서의 작성업무 등 계약 체결까지 완료되어야 비로소 중개의뢰인에게 중개수수료를 청구할 수 있는 것이나, 다만 중개업자가 계약의 성립에 결정적인 역할을 하였음에도 중개행위가 그의 책임 없는 사유로 중단되어 최종적인 계약서 작성 등에 관여하지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있는 경우에는민법 제686조 제3항, 상법 제61조의 규정 취지나 신의성실의 원칙 등에 비추어 볼 때 그 중개업자는 중개의뢰인에 대하여 이미 이루어진 중개행위의 정도에 상응하는 중개수수료를 청구할 권한이 있다.
Q. 신도시와 택지지구 다른말인가요?
안녕하세요. 현여은 공인중개사입니다.신도시라는 것은 새롭게 조성된 도시를 의미합니다. 정부에서 주도하여 주거 용도로 도시를 새롭게 조성한 것인데요, 이렇게 새롭게 신도시를 조성하는 이유는 서울과 수도권의 인구 과밀화 때문입니다. 우리나라는 서울 중심으로 정치와 경제가 발전하였고, 이에 따라 많은 인구가 서울과 수도권으로 집중될 수 밖에는 없었습니다. 한정된 땅에 인구가 집중되었고 인구밀도가 높아져 주거의 쾌적성이 떨어지게 되고 집값의 상승이나, 인프라 부족 등 여러가지 부작용 등이 발생하게 되었는데요, 이러한 이유로 인구 분산의 목적을 가지고 1기 신도시가 건립되게 되었고 분당 일산 등에서 개발이 추진되었습니다. 따라서 신도시는 20세기후반 이후, 정부의 주도하에 계획적으로 만들어진 인공도시 라고 이해를 하시면 됩니다.택지지구에서 택지란 주택을 지을 수 있는 준비된 땅이라는 뜻입니다. 사람이 모여살면 당연히 주택이 필요하게 되는데요, 주택은 아무 곳에나 짓는 것이 아니라 거주하기에 쾌적한 환경이나 출퇴근 시 유리한 입지 등 나름대로의 가치가 있는 토지를 택지지구로 선정하게 되는 것입니다. 주택 이외에도 도로나 녹지시설, 공원, 관청이나 행정기관과 같은 공공시설물 등의 건축물이 필요하게 되는데요, 즉 주택과 공공시설물을 지을 수 있는 준비된 땅을 의미합니다. 일반적으로 사람이 모여 살기에 가치가 있는 땅이기 때문에 주거환경이 양호하다고 보아야 합니다. 이러한 가치가 있는 땅을 건설교통부 장관이 지정하게 되면 본격적인 택지개발이 이루어 지게 되며 사업의 주체는 정부나 주택공사, 공기업, 민간기업 등이 맡게 되어 택지를 개발하게 되는것입니다. 법률적으로는 건설교통부 장관이 지정을 해야 택구지구로서 효력을 가지게 되며, 20만 평 이하로 개발이 된다면 해당 지역의 거주 주민들에게 분양 물량을 우선적으로 배정해야 합니다.결론적으로 말씀드리자면 택지지구 개념안에 신도시가 있다고 생각하시면 됩니다. 따라서 수많은 택지지구 중에서 자급자족할 수 있는 기능을 가진 곳을 신도시로 지정을 하게 되는것입니다.
Q. 부동산 등기부 등본에 압류와 가압류 차이
안녕하세요. 현여은 공인중개사입니다.미리 채무자의 재산등을 처분하지 못하도록 압류를 해두는게 가압류 입니다.가압류는 재산의 소유권은 그대로 채무자에게 귀속된 상태에서 거래중지 조치를 통해 채권을 임시보전시키는 제도입니다. 한편 압류는 강제집행과 같은 의미의 제도로 채무자의 재산소유권 자체를 빼앗아 일정 절차를 거쳐 채무액을 강제로 갈음하는 강제성이 강합니다.간단히 말해 압류는 뺏는것, 가압류는 해당 물건(돈이건 통장이건 물건이건)을 임의대로 처분하지 못하도록 법적으로 막아두는 제도입니다.가압류는 집행권원이 없어도 되며, 압류는 판결, 지급명령, 공정증서 등 집행권원이 필요하다는 것을 참고하시길 바랍니다.쉽게 집행권원을 받기 전에는 가압류, 집행권원을 받은 후에는 압류를 진행하게 됩니다.부동산가압류의 절차는 등기상 서류로만 진행되기 때문에 신청서 제출과 법원 심사를 거쳐 등기 처리가 간단하게 이뤄지며, 재산동결의 효력은 그 원인이 사라지지않는 이상 쭉 유지됩니다. 여기서 가압류의 원인이 사라진다는 말은 채무자가 채무를 모두 완결했거나 채권자가 직접 가압류 취소를 요청한 경우 입니다.부동산압류는 등기절차와 더불어 실제적인 재산물 매각을 위해 강제경매까지 더해져 진행이 상당히 복잡해 집니다. 절차를 요약하면 압류신청이 통과되면 담당 집행관이 배정되어 해당 부동산의 조사 및 감정이 이뤄지고 이후 경매기일이 잡히고 경매를 통해 최고가 매수인이 정해져 재산물의 환가가 완료됩니다.
Q. 월세계약 중도해약시 중개수수료가 얼마인가요
안녕하세요. 현여은 공인중개사입니다.서울지역 주택 월세 임대차의 경우[ 보증금 + (월세 x 100) ] x 요율 로 계산하시면 됩니다. 단, 산출금액이 5천만원 미만인 경우 [ 보증금 + (월세 x 70) ] x 요율 입니다.중개보수는 거래금액 x 상한요율 이내에서 의뢰인과 공인중개사가 서로 협의하여 결정합니다. (한도액 초과 불과)중개보수의 부가가치세는 별도입니다.현재 거주중인 월세방의 중개수수료를 계산해 보겠습니다.주택일 경우 [ 1000+(70x100)] x 0.003(요율) = 최대 24만원 (부가세별도)오피스텔의 경우 [ 1000+(70x100)] x 0.004(요율) = 최대 32만원(부가세별도)