안녕하세요 현여은 전문가입니다.
Q. 아파트 등기부본은 어디서 발급되나요
안녕하세요. 현여은 공인중개사입니다.등기권리증(등기필증)은 한번 발부받게 되면 분실, 훼손 등의 이유로 재발급이 불가합니다.안타깝지만 부동산 등기를 관할하는 등기소에서도 다시 만들어주지 않습니다. 우선 등기필증에는 당시 계약서와 신청서 등 서류가 첨부돼 있어서 이것을 복원하기란 불가능합니다. 등기필증은 소유자 등을 확인하는 안전장치인데 이것이 두개, 세개 있다면 누군가 부정하게 취득해서 악용할 가능성도 있기 때문에 최초에 한번만 발급됩니다.하지만 등기권리증만으로는 부동산을 팔 수 없기 때문에 걱정할 필요는 없습니다. 등기권리증은 등기소에 제출해야 하는 필수첨부 서류일 뿐입니다. 등기를 신청할때는 등기필증을 제출하는 것은 물론 소유자의 인감도장을 찍고 인감도장을 반드시 첨부해야 합니다. 거래의 안전을 위해 이중 안전장치를 해놓는 것으로 이해하면 쉽습니다.등기권리증을 재발급 받고자 하신다면 같은 효력을 갖긴 문서를 발급 받아 이용하실 수 있습니다.첫째, 법무사나 변호사 등 전문가를 통해 등기를 신청하는 방법이 있습니다. 이때 소유자 본인이 맞다는 사실을 확인하는 서류를 작성하는데 이것을 확인서면 이라고 합니다.둘째, 등기신청서를 본인이 작성했다고 공증사무실에서 공증받으시면 됩니다.셋째, 소유자가 신분증을 들고 직접 등기소에 출석해서 등기공무원에게 본인 확인을 받는 방법도 있습니다.이 방법들은 등기신청 때마다 반복해야 하기 때문에 번거로움을 감수해야 합니다.등기권리증 만으로는 타인이 부동산을 처분할 수 없지만, 분실하였을 경우 불편함을 겪지 않기 위해서는 잘 보관해야 합니다.
Q. 농지원부가 농지대장으로 변경됩니다. 달라지는 것은 무엇입니까?
안녕하세요. 현여은 공인중개사입니다.농지원부가 농지대장으로 바뀌는 게 아닙니다. 농지에 대하여 농지대장이 생기는 것입니다.농지원부는 없어집니다. 따라서 기존의 농지원부 대상이 되지 않았던 작은 농지들도 농지대장이 생성이 됩니다농지대장은 2022.8.18부터 면적에 관계없이 모든 농지에 대하여 필지별로 농지소재지 관할 시장, 구청장, 읍장 또는 면장이 의무적으로 작성하여 갖추어 두어야 합니다.시장, 구청장, 읍장 또는 면장은 농지대장을 작성 할 때에 필요하면 농지소유자에게 필요한 사항을 보고하게 할 수 있고, 담당 공무원으로 하여금 해당 농지에 대하여 이용과 소유관계에 조사하게 할 수 있습니다.농지대장에는 필지별로 농지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 소유자, 임대차 정보, 농업진흥지역 여부를 포함하여 작성합니다.농지를 상속받은 농지소유자는 농지법상 그 농지를 타인에게 임대차나 무상사용하게 할 수 있습니다.농지이용 정보 등 변경신청 : 농지소유자 또는 임차인은 농지의 임대차계약과 사용대차계약이 체결ㆍ변경 또는 해제되는 경우 그 변경사유가 발생한 날부터 60일 이내에 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 장에게 농지대장의 변경을 신청하여야 한다. 이 경우 거짓으로 신고한 자는 500만원 이하의 과태료에 처하고, 60일 이내에 신고하지 않은 미신고자는 300만원 이하 과태료에 처합니다.--- 이 내용은 [ 2021. 8. 17.농지법 개정시 신설되었고 , 시행일은 2022. 8. 18.이오니 참고하시길 바랍니다.)
Q. 전세 기간 만료로 갱신권 청구문의
안녕하세요. 현여은 공인중개사입니다.전세계약갱신청구권은 전세계약 종료가 되기 이전 2~6개월 이전에 임대인에게 임차인이 이 권리를 사용하겠다고 의사표시를 전달하게 된다면, 2년을 플러스해서 총 4년을 전세로 거주할 수가 있습니다. 전세계약갱신청구권은 기한이 지나면 권리를 요구할 수 없으므로 최소 2개월, 혹은 6개월 이전에 임대인에게 계약 연장 의사를 밝히는 것이 좋습니다. 이때 계약 연장에 대한 의사를 밝힌 증빙자료를 보관해야 추후 분쟁을 막을 수 있습니다. 통화녹음이나 메세지 내용을 보관하여 본인의 권리를 지키는 것이 바람직하며, 의사표시를 하지 않고 2년간의 계약기간이 지나면 '묵시적 갱신' 으로 분류 되어 자동으로 연장됩니다. 재계약 시 보증금 증액이나 별도로 추가할 내용이 없다면 서류 작성이 필요하지 않습니다. 단, 보증금 증액 시에는 새로운 계약서 작성이 필요하며 이때 인상폭은 5%를 넘길 수 없습니다.
Q. 전세계약 시 특약사항에 의한 연장시 은행대출은 어떻게하나요?
안녕하세요. 현여은 공인중개사입니다.대출은행에 연장조건에 대해서 문의를 하신 후 가능하다면 임대인의 동의를 받고 계약서를 수정한 후 추가적인 확정일자를 받은 후 연장해야 합니다.
Q. 아파트시공사 파산하면 중도금대출은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 현여은 공인중개사입니다.주택사업공제조합의 분양보증제도가 있습니다.즉, 착공과 동시에 분양하려면 보증을 받아야하며,공사가 진척되면 공정률에 따라 2개사 이상의 분양보증등을 받도록 되어있습니다. 따라서, 시행사가 부도가 나면 주택사업공제조합이 보증채무방법을 확정합니다 .즉, 전체 입주예정자들에게 현황파악 후 현금변제를 하던가 아니면 공사를 연대보증사에 승계시켜 공사를 이행하던가를 결정합니다.시공사가 부도난다고해도 시행사의 지급보증이있을것이므로 걱정하지않으셔도됩니다. 시공사가 회생불능이되면 시행사측에서 다른시공사와게약을 하게될것입니다. 완공시기가 좀 미루어질수는있겠으나 다른걱정은 하지않으셔도 됩니다.