안녕하세요 현여은 전문가입니다.
Q. 땅이나 상가 공동명의의 장단점이 어떤게 있을까요?
안녕하세요. 현여은 공인중개사입니다.부부 공동명의 장단점은 배우자가 단독으로 담보 대출을 받거나 매매하는 등의 재산권을 행사할 수 없다는 점입니다. 부부사이라도 재산을 각각 관리하는 경우가 많고, 부동산과 같이 규모가 큰 자산이라면 특히 그럴 수 있습니다. 세금을 떠나 재산에 대한 일종의 보호장치로 부부 공동명의를 하는 경우도 많이 있습니다. 대신 매매나 기타 세금 신고를 할 때, 두 명 모두 해당되기 때문에 절차가 다소 번거로워진다는 단점도 있습니다.부부 공동명의 장점공동명의로 주택 등 부동산을 취득하는 부부 대부분은 절세가 목적일 것입니다. 물론 재산 분할이나 기타 목적이 있을 수 있지만, 종합부동산세, 양도소득세 등 부동산 관련 세금을 조금이라도 아낄 수 있기 때문에 공동명의로 부동산을 취득합니다.먼저 양도소득세 부분을 살펴본다면 구입시 물건의 금액보다 팔 때의 금액이 상승했다면 이 때 발생한 차액에 관련해 부과되는 세금은 1인당 기본공제 250만원이 적용됩니다. 이 원리에 따라 1인 소유라면 250만 원만 공제받게 되지만 2인의 경우라면 총 500만원 공제가 가능합니다. 이와 더불어 처분시 확정되는 차액에 관련해 각각 두 명 몫으로 분할하여 세금이 부과되기 때문에 결국 양도세율 인하를 누릴 수 있는 것 입니다.종부세 역시 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 부부 중 1인 명의로 11억이 넘는 고가의 주택을 매입할 때 납입해야 하는 세금이 부담스러울 수 밖에 없는데요, 특히나 요즘처럼 공시지가가 상승한 때라면 더 부담스러운데요 이 때 부부 2인으로 구입을 하게 된다면 이 역시 1인당 6억원씩 적용되기 대문에 총 12억으로 적용되는 만큼 절세 혜택을 받게 됩니다. 사실 종부세의 경우 인별 합산과세 방식 적용으로 1주택인 경우에도 각자의 명의별로 지분만큼만 세금을 납입하면 되는데요, 만약 다주택자의 경우라면 기본공제액 6억원을 충분히 활용하기 위하여 지분을 나눠 소유하고자 합니다. 공동명의 장단점을 고민하는 가장 큰 이유는 바로 다주택자의 종합부동산 소득세 절감이라고 보시면 됩니다.부부 공동명의 단점절세 혜택을 위하여 선택하였다고 하지만 매달 납부해야 하는 건강보험료가 지역가입자로 변경되면서 상승하게 될 수 있습니다.부부 중 한 쪽이 경제활동을 하지 않는다면 한 쪽으로 피부양자로 설정되어있는 경우가 많은데요, 2인 명의를 할 경우 공시가격 9억원 이상이 된다면 피부양자 자격 박탈 및 지역가입자로 전환될 수 있습니다. 따라서 만약 선택한 주거지에서 장기간 거주를 목적으로 하거나 매도를 고려하지 않는다면 단독명의가 더 좋을 수 있습니다.
Q. 부동산 계약할때 전입신고는 어떻게 하나요?!
안녕하세요. 현여은 공인중개사입니다.전세나 월세 세입자의 경우에는 보증금 보호를 위해 가급적 이사당일에 전입신고를 하고 이와 더불어 임대차계약서상에 확정일자를 받아두는 것이 좋습니다. 새로운 거주지의 읍사무소, 면사무소, 동 주민센터에 방문하거나 인터넷에 접속하여 전입신고를 해야 합니다.전입신고를 반드시 해야 하는 이유는 세입자로서의 권리들을 보장받기 위한 기초적인 단계이기 때문입니다.거주지의 소유 권한은 임대인이 소지하고 있기 때문에 해당 절차 등을 통해서 주거권을 주장할 수 있게 하기 위함인데요. 만일 임대인에게 불상사가 생겨 채무 상황이 불안정해 지고 세입자가 지불했던 보증금을 돌려주지 못하게 되는 상황이 생긴다고 해도, 해당 과증을 통해서 권리를 주장하고 보호받을 수 있습니다. 또한 임대차 보호법이 개정 되었기 때문이기도 합니다.민법 만으로는 세입자들을 보호하는데 한계가 있어 지정된 법안이 바로 주택임대자보호법 인데요. 해당 내용중 한가지는 전월세 신고제 입니다. 이에 따라서 소유주 혹은 세입자는 반드시 계약을 작성한 사실과 해당 계약서가 언제부터 효력을 가지게 되는지 알려야 하는 의무를 가지고 있습니다. 이는 복잡하지 않고 인터넷 전입신고 만으로 간단하게 처리할수 있는데요. 정부24 웹사이트에서 시간과 요일에 상관없이 요청할 수 있습니다.사이트에 접속한 후 민원 안내 및 신청 페이지에서 전입신고를 클릭하여 신고 버튼을 클릭해 주면 됩니다. 인터넷 전입신고를 위해서는 사전에 공인인증서가 설치되어 있어야 합니다. 거주하게 되는 주소지를 입력하면 구비서류들이 자세하게 안내가 되어 있는데요. 해당 서류들을 준비한 후 스캔 혹은 사진을 찍어 업로드 하시면 됩니다. 그다음 전입신고서를 작성하시면 되는데요. 절차에 따라 정보들을 기입 하시면 완료가 됩니다.인터넷 전입신고를 마치셨다면 마지막으로 확정일자까지 받아 두어야 하는데요. 이는 인터넷등기소 홈페이지에서 신청할 수 있습니다. 확정일자를 누르고 로그인 한 다음 신청서를 작성하고 마찬가지로 구비서류들을 스캔하거나 촬영하여 업로드 하시고 그다음 수수료를 지불하시고 신청서를 제출하게 되면 간편하게 확정일자까지 받아 볼 수 있습니다.
Q. 소위 집문서를 분실했다면 어떻게해야할까요?
안녕하세요. 현여은 공인중개사입니다.등기권리증(등기필증)은 한번 발부받게 되면 분실, 훼손 등의 이유로 재발급이 불가합니다.안타깝지만 부동산 등기를 관할하는 등기소에서도 다시 만들어주지 않습니다. 우선 등기필증에는 당시 계약서와 신청서 등 서류가 첨부돼 있어서 이것을 복원하기란 불가능합니다. 등기필증은 소유자 등을 확인하는 안전장치인데 이것이 두개, 세개 있다면 누군가 부정하게 취득해서 악용할 가능성도 있기 때문에 최초에 한번만 발급됩니다.하지만 등기권리증만으로는 부동산을 팔 수 없기 때문에 걱정할 필요는 없습니다. 등기권리증은 등기소에 제출해야 하는 필수첨부 서류일 뿐입니다. 등기를 신청할때는 등기필증을 제출하는 것은 물론 소유자의 인감도장을 찍고 인감도장을 반드시 첨부해야 합니다. 거래의 안전을 위해 이중 안전장치를 해놓는 것으로 이해하면 쉽습니다.등기권리증을 재발급 받고자 하신다면 같은 효력을 갖긴 문서를 발급받아 이용하실 수 있습니다. 첫째, 법무사나 변호사 등 전문가를 통해 등기를 신청하는 방법이 있습니다. 이때 소유자 본인이 맞다는 사실을 확인하는 서류를 작성하는데 이것을 확인서면 이라고 합니다.둘째, 등기신청서를 본인이 작성했다고 공증사무실에서 공증받으면 됩니다. 셋째, 소유자가 신분증을 들고 직접 등기소에 출석해서 등기공무원에게 본인을 확인받는 방법도 있습니다. 이 방법들은 등기신청 때마다 반복해야 하기 때문에 번거로움을 감수해야 합니다.집문서 만으로는 타인이 부동산을 처분할 수 없지만, 분실하였을 경우 불편함을 겪지 않기 위해서는 잘 보관해야 하며, 인감도장도 신경써서 관리할 필요성이 있습니다.
Q. 입주아파트 후취 담보대출에 절차를 알고싶어요
안녕하세요. 현여은 공인중개사입니다.신축 아파트는 보존등기가 없는 상태에서 입주가 시작됩니다.보존등기랑 정확한 주소와 해당 주소의 등기부등본이 생성되는 것을 의미하는데요~ 새 아파트들은 관공서에서 사용승인을 혹은 임시사용승일은 받는 다음날부터 입주지정일을 시작하여 약 2개월간의 입주기간을 정해놓고 있습닌다. 이 기간안에 잔금을 납부하고 입주를 해야합니다.하지만, 보존등기가 없기 때문에 소유권 이전이나 근저당권 설을을 할 수가 없습니다. 그런데 어떻게 담보대출을 받을 수 있을 까요?그래서 이런 경우를 후취담보대출 이라고 합니다. 지금당장은 근저당권을 설정 할 수 없지만, 나중에 보존등기를 생성하면서 소유권 이전과 근저당권 설정을 하게 됩니다.그렇다면 후취담보 방식은 왜 협약된 은행에서만 진행을 해주는 것일까요?각 은행의 지점에서 해당 아파트의 집단대출을 하기 위해서는 은행 본점의 승인을 받아야 합니다. 본점에서 후취담보 승인을 받아서 진행하는 것입니다. 예를 들어 300억 원을 승인받았다면 해당 한도범위 안에서 집단 잔금대출을 취급할 수 있습니다. 일반적인 경우와 달리 "후취담보 확약서"를 추가로 받게되며, 아파트에서 선임한 법무사에서 모든 은행들의 서류들을 일괄적으로 처리하는 방식으로 진행합니다. 보통은 이런 방식으로 처리하고 있습니다.이렇게 보존등기 이전에는 협약된 은행을 통해서만 잔금대출을 진행할 수 있습니다. 하지만 보존등기가 생성된 이후에는 아무 금융사에서나 담보대출을 받을 수 있습니다.
Q. 부동산 재산이 있을경우에 노령연금 수령가능한가요?
안녕하세요. 현여은 공인중개사입니다.먼저 용어 정리를 하겠습니다.- 노령연금은 국민연금 가입 후 120개월 이상 국민연금을 납부한 가입자가 연금수령 연령도달 시(1960년생 기준만 62세 생일) 지급하는 연금입니다.- 기초연금은 만 65세 이상 어르신을 대상으로 소득, 재산이 하위 70%이신 어르신에게 지급하는 연금입니다.기초연금수급자격은 복지로 홈페이지에서 모의계산을 진행하실수 있습니다https://www.bokjiro.go.kr/ssis-tbu/twatbz/mkclAsis/mkclInsertBspnPage.do공유드린 서식을 이용하시어 대상자에 해당할 경우 꼭 신청해 혜택을 누리시길 바라겠습니다.