안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울)입니다.
Q. 공인중개사 자격증 난이도는 어느 정도 인가요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.공인중개사 시험은 6개 과목을 1차와 2차로 나누어 치르게 됩니다. 법률, 부동산 경제, 세법 등 다양한 분야의 내용을 포함하고 있으며 생소한 개념이 많기 때문에 처음 공부할 때 어려움을 느끼실 수 있습니다. 특히 민법과 공법은 범위가 넓고, 난이도가 높은 편입니다. 시험은 과락(각 과목 40점 이하) 없이 60점 이상을 맞아야 합격하는 구조입니다.시험 준비 기간은 대략 6개월~1년 정도로 잡는 경우가 많으며, 직장인은 1년 이상 준비할 필요가 있습니다. 대체로 법률과 관련된 항목이 많기도 할 뿐더러 부동산과 관련된 법률이 지속적으로 개정되므로 출제 경향에 대한 분석도 필요합니다.부동산 시장은 변동성이 있지만, 장기적인 안정성을 고려하면 부동산에 대한 수요가 꾸준하기 때문에 지역 특성과 시장의 변화에 따라 특화된 분야로 공략한다면 큰 성과를 보일 수 있어보입니다. 부동산 중개업 뿐만 아니라 자격증을 활용하여 부동산 투자 분석, 자산 관리 등 다양한 직종에서도 활용할 수 있으니 자격증에 대한 전망을 나쁘지 않다고 생각합니다.
Q. 부동산 근저당설정에 대해 알고 싶습니다.
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.근저당권은 부동산에서 가장 중요한 용어 중에 하나입니다. 쉽게 설명드리자면, 근저당권은 부동산을 담보로 돈을 빌릴 때, 그 부동산에 설정하는 권리입니다. 돈을 빌려준 사람(채권자)이 돈을 빌린 사람(채무자)가 약속한 돈을 갚지 않을 경우에 담보로 제공한 부동산을 팔아서라도(경매) 빌린 돈을 대신 받을 수 있도록 하는 권리입니다.근저당권을 설정하면 부동산 등기부등본에 그 사실이 기록되고, 그 부동산에는 부채가 있다는 것이 공식적으로 보여지게 되는 것입니다. 채권자는 돈을 갚지 않는 경우에 담보를 통해서 돈을 돌려 받을 수 있어 안심할 수 있고, 채무자는 부동산을 담보로 큰 금액을 장기간 빌릴 수 있어서 자금 마련이 쉬워진 다는 점에서 많이 활용하고 있습니다.부동산을 구입할 때는 근저당권이 설정된 부동산인지 반드시 확인해야 합니다. 만약 근저당권이 설정되어 있는 부동산을 매입하는 것은 그 부동산에 대한 빚을 같이 사는 것과 같은 상황이 될 수 있기 때문입니다.
Q. 월세와 전세 금액 전환율에 대하여 알고 싶습니다.
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.전월세 전환율에 대해서 궁금하신 내용 답변드리고자 합니다.현재 주택임대차보호법 제7조의2와 주택임대차보호법 시행령 제9조는 전세금을 월세로 전환할 때의 법정 전월세 전환율에 대해 규정하고 있으며, 이와 별개로 시장 전월세 전환율이라는 제도로 법으로 규정하지 않는 부분을 보완하고 있습니다. 먼저, 법정 전월세 전환율은 전세를 월세로 전환할 때 적용됩니다. 전세금의 일부를 월세로 전환할 때 적용되는 이율로, 전세에서 월세로의 전환 시 적정한 기준을 제공하기 위한 장치입니다. 이 조항에 따르면, 임대인이 전세금의 일부를 월세로 전환할 때는 주택임대차보호법 시행령에서 정하는 전환율을 초과할 수 없습니다. 따라서, 전환율은 임대차 계약 당시의 기준금리를 기반으로 정해집니다. 법정 전월세 전환율은 기준금리 + 2% 혹은 10%와 비교하여 낮은 비율을 곱하게 되는 것입니다. 현시점 기준금리는 3.5%로 이에 2%를 더하면 5.5%가 되며 이것이 법정 전월세 전환율이 될 수 있습니다.법정 전환율이 적용되는 경우는 다음과 같은 경우에 적용될 수 있습니다.계약이 계속되는 경우: 임대차 계약 기간 중 임대인이 전세금 일부를 월세로 전환할 때 법정 전월세 전환율이 적용됩니다. 이는 임대차 보호를 위해 법정 상한선을 설정한 것입니다.임차인이 법적 보호를 요구하는 경우: 임차인은 법정 전환율에 맞춰 월세 전환을 요구할 수 있습니다. 임대인이 이를 무시하고 높은 전환율을 요구할 경우, 임차인은 이를 법적으로 제기할 수 있습니다.이처럼 법정 전환율은 월세를 전세로 돌릴 때와 신규 계약에는 적용되지 않습니다.(기존 계약의 갱신 및 변경 시에만 적용)따라서 시장 전월세 전환율이라는 제도로 보완하고 있는데요, 새로 임대차 계약을 체결하는 경우에는 시장 전월세 전환율이 적용될 수 있습니다. 이때는 임대인과 임차인이 협의하여 전환율을 정하게 됩니다. 시장 전환율은 지역별 시세에 따라 다를 수 있으며, 법적 상한선이 따로 정해지지 않는 경우 임대인과 임차인 간의 합의에 따라 전환율이 결정됩니다. 지역별 시세는 통계청 KOSIS 사이트의 지역별 전월세 전환율을 주택 유형별로 확인하실 수 있습니다.현 시점에서의 법정 전환율을 초과하지 않는 지, 시장 상황에 따라 임대인과의 협의를 통해 적절한 전환율을 적용하는 것이 바람직합니다.
Q. 상가를 사려고 하는데 어떤 부분을 봐야 할까요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.10평형대의 소형 상가를 매수하려는 경우라면, 특히 입자와 수익성을 중심으로 신중히 접근하실 필요가 있습니다.입지 분석은 유동인구, 주변 상권, 대중교통 접근성, 주차 시설, 주변 주거 및 상주인구, 향후 개발 계획을 꼼꼼히 확인하세요.수익성 분석은 임대 수익률, 임차인의 상태, 관리 비용을 계산하고, 순수익률을 예측해보세요.또한, 등기부등본 및 건축법상 규제 등을 확인하여 법적 문제도 검토할 필요가 있습니다. 상권의 성장 가능성과 미래 가치를 예측하여 장기적인 투자 관점에서 검토하셔서 성공적인 매수가 되시길 바라겠습니다.
Q. 부업으로 공인중개사를 생각하고 있는데 직장인도 공인중개사 합격 할 수 있나요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.공인중개사 시험은 직장인들도 충분히 도전할 수 있는 자격 시험 중에 하나입니다. 다만 학습량이 많기 때문에 효율적인 시간 관리와 꾸준한 학습이 중요한 요소로 보입니다. 매년 많은 응시자들이 도전하는 시험이지만 난이도는 갈 수록 높아지고 있습니다. 기본적으로 6개 과목을 1차와 2차로 나누어 치르게 되는데, 법률과 부동산 관련 이론이 처음 접하는 사람들에게는 생소하고 어려울 수 있습니다.직장인들에게는 공부에 투자할 수 있는 시간이 다른 수험생들에 비해 비교적 적을 수 있기 때문에, 효율적인 학습 전략이 필요합니다.한 가지 방법을 추천 드리자면, 공인중개사 시험은 1차(2과목)와 2차(4과목)로 구분되어 있는데, 1차에 합격하면 합격 후 1년간 합격 사실이 인정되어 다음 해에 1차를 면제 받을 수 있습니다. 따라서 전략적으로 1차를 집중적으로 공부한 후 2차에 대한 기본 개념만 확인 하고 1차를 합격하신 후에 다음 해에 2차를 도전하는 장기적인 관점에서 공부하시는 것을 추천 드립니다.다만, 힘들게 공부하고 합격 하셨더라도 매년 2000명 가량의 합격생이 배출되며, 이전에 공인중개사로 활동하고 계시는 많은 선배님들이 계시는 데, 부업으로 진행하시기에는 경쟁도 치열하고 초보자이며 부업으로 활동하는 공인중개사로서 성공하시기에는 굉장히 어려울 것이라 생각됩니다. 업계에 발을 내딛고, 경험해보시는 것은 추천드리나 실제 합격 후에는 여러가지 사항을 고려하여 결정하시길 바랍니다.